ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ pinned a photo

КРТ без регламентов — Госдума приняла закон, который меняет правила игры

18 марта 2026 года Государственная Дума приняла поправки в статью 67 Градостроительного кодекса. Речь идёт о закрытии правового пробела, который системно осложнял запуск проектов КРТ.

Разбираю, что это значит на практике.

Какая была проблема?

Закон требовал обязательно включать в решение о КРТ расчётные показатели по инфраструктуре — но брать их было нужно из градостроительного регламента. А регламента на территории КРТ часто не существовало.

Это создавало три реальных риска для девелопера:
— правовая неопределённость при подготовке решений
— оспаривание уже принятых решений
— затягивание проектов из-за необходимости сначала вносить изменения в ПЗЗ

Что теперь изменилось?

Теперь прямо закреплено: если территория не определена в ПЗЗ как зона КРТ, необходимые расчётные показатели включаются в решение на основе региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Простыми словами: больше не нужно сначала переписывать ПЗЗ, чтобы запустить проект.

Что это даёт девелоперу?

Сокращение сроков подготовки проектов, снижение регуляторных барьеров и повышение гибкости при инициировании КРТ. Редевелопмент промзон, неосвоенные территории, федеральные инициативы — всё это теперь запускается быстрее.

Что важно учесть уже сейчас?

Возрастает необходимость проведения глубокого правового и градостроительного due diligence, анализа применимых нормативов и участия в формировании параметров проекта на ранней стадии.

Региональные нормативы — теперь ключевой документ входа в проект. И их качество сильно различается по регионам.

Параллельно закон обязывает с самого начального этапа закладывать в решения о КРТ расчётные показатели по обеспеченности школами, садами, поликлиниками, дорогами и инженерными сетями. Принцип «сначала дома — потом инфраструктура» официально уходит в прошлое.


Мы в IPM давно работаем именно так — инфраструктура закладывается на этапе концепции, а не «по возможности».

Если у вас есть земля под КРТ или МЖК — сейчас подходящий момент для входа. Регуляторика выравнивается, окно возможностей открывается.

Пишите в личку или записывайтесь на разбор проекта 🤝

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

#КРТ #девелопмент #МЖК #градостроительство #IPM #ГрадостроительныйКодекс #недвижимость

Ошибка девелопера #9 СИТУАЦИЯ

В большинстве девелоперских компаний учёт устроен как лоскутное одеяло. У каждого отдела — своя система, свои таблички, свои файлики, которые никто не видит, кроме них.

Строители ведут свой учёт затрат в Excel, где у них 25 вкладок и макросы, которые понимает только уволившийся два года назад сметчик. Продавцы ведут свой учёт в CRM, которая не синхронизируется с бухгалтерией. Бухгалтерия ведёт свой учёт в 1С, но вносит туда данные раз в квартал, потому что «некогда». Финансисты пытаются собрать всё вместе и каждый раз переспрашивают:

«А что тут за цифра?
А откуда она?
А почему не сходится?».

ПОСЛЕДСТВИЯ

В итоге компания не может ответить на простые вопросы:

сколько реально мы уже потратили на проект? Сколько ещё осталось потратить? Соответствуют ли наши затраты объёму выполненных работ?

А когда приходит время сдавать объект, выясняется, что часть работ выполнена, но не оплачена, часть оплачена, но не выполнена, а часть и вовсе задокументирована дважды. Акты скрытых работ потеряны, накопительные ведомости не ведутся, объёмы работ подтвердить нечем.

Подрядчик говорит:

«Мы сделали больше, платите»

А доказательств нет.

КЛЮЧЕВАЯ МЫСЛЬ

Учёт — это не скучная обязанность для бухгалтера. Это единственный инструмент, который позволяет видеть реальное состояние проекта и принимать решения, а не гадать на кофейной гуще.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ

1. Проведите аудит текущей системы учёта: какие данные, в каком виде и с какой периодичностью собирают разные отделы. Найдите пересечения и расхождения.

2. Введите единую систему: все затраты по проекту должны проходить через одну таблицу (или одну CRM), доступную всем ключевым участникам — руководителю проекта, финансисту, сметчику.

3. Установите правило: ни один платёж подрядчику не проходит без внесения данных в накопительную ведомость и сверки с утверждённым бюджетом. Это займёт лишние 15 минут, но сэкономит миллионы.


📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

КРТ ДЛЯ БИЗНЕСА, ЖМИ НА АНКЕТУ ИЛИ ПИШИТЕ В ЛС

Паспорт проекта — это документ, который решает: войдёт инвестор в ваш проект или нет. Не харизма, не убеждение, не дружеские связи. Документ.

Большинство девелоперов приходят к инвестору с «красивыми рендерами» и словами «локация отличная, продастся хорошо». Инвестор задаёт три вопроса: какая маржа, какой срок, какой риск — и слышит размытые ответы. После чего вежливо прощается.

Профессиональный паспорт проекта — это 4–6 страниц строгой структуры:

▪️ Локация и конкурентное окружение — карта, время до города, анализ конкурентов, почему именно здесь
▪️ Параметры участка — площадь, ВРИ, градостроительный потенциал (сколько м² можно построить)
▪️ Концепция — тип жилья, целевая аудитория, ключевое отличие от конкурентов
▪️ Финансовая модель — выручка, себестоимость, прибыль, IRR, срок — на одной странице
▪️ Команда и схема финансирования

Инвестор читает такой документ и понимает: этот человек знает, что делает. Вопрос уже не «стоит ли входить», а «на каких условиях».

Паспорт проекта — это также рабочий документ для банка, партнёров и подрядчиков. Один раз написанный — используется на всех переговорах.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Создайте структуру из 5 разделов: локация → параметры участка → концепция → финмодель → команда. Каждый раздел — не более одной страницы.

2. В финмодели укажите: плановую выручку, себестоимость, валовую прибыль, маржу в %, IRR и период окупаемости. Только цифры — никаких объяснений на этой странице.

3. Дайте документ прочитать человеку, который ничего не знает о вашем проекте. Если после прочтения он может пересказать суть — документ написан правильно. Если нет — переписывайте.

📌 IPM | LAB Лаборатория девелопмента.
Разработка и сопровождение сложных дел авторских проектов
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Когда нет ничего — есть только вера и следующий шаг. 3,7 миллиарда рублей. Первый в России горизонтальный жилой комплекс с проектным банковским финансированием. Не было прецедента. Не было продукта. Не было понимания у банков — как это вообще оценивать. Были только я, идея и желание её реализовать.
Многие говорили: не получится. Банки не верили. Рынок не понимал. Я верил. Не абстрактно — а конкретно. Каждый день делал следующий шаг. Выбор земли. Проект. Финансовая модель. Переговоры. Отказ. Снова переговоры. Снова уточнения. 11 месяцев.Первый транш пришёл. Потом всё остальное. Я не рассказываю это, чтобы похвастаться. Я рассказываю это потому, что знаю: у многих из вас сейчас есть идея, земля, желание — но нет денег, нет связей, нет уверенности что получится. Это нормально. Именно так и начинается. Новые продукты рождаются не потому что «так принято». А потому что кто-то сделал это первым.

Вера без действий — мечта. Действия без веры — суета. Вместе — это результат!

«Несколько часов они молча кружили по запутанным, те-рившимся в высокой траве тропинкам. Наконец перед ними открылась широкая, полная дивной зелени до-лина, по одну сторону которой высились заснеженные вершины Гималаев, подобно часовым, стерегущим чуткий сон своих полководцев. С другой стороны долину ограждал густой сосновый лес, очаровывающий своей таинственностью.
Мудрец с улыбкой взглянул на Джулиана и ласково молвил: «Добро пожаловать в Сивану — оазис про-светления!»

Вниз в долину вела тонкая, едва различимая в траве тропка. Горный воздух был напоен вечерней све-жестью. Джулиан полной грудью вдыхал запахи сосновой смолы и сандала. Чтобы дать отдых уставшим от долгого пути ногам, он снял обувь и шагал босиком, наслаждаясь прохладой мягкого мха, выстилавшего их путь. Пышные россыпи орхидей и других ярких цветов…»

История, которая захватывает дух и питает душу. Эта история - увлекательное и необычное путешествие по глубинам собственного «Я». Она учит тому, что такое подлинная эффективность и подлинное счастье. Это настоящая сокровищница мудрости, из которой может черпать любой желающий.

В этой книге мудрость веков причудливо переплетается с реалиями современной жизни.

На выходные 😃

КРТ по инициативе правообладателей — это механизм, где ДЕВЕЛОПЕР САМ инициирует развитие территории. РАЗБЕРЕМ АЛГОРИТМ.

Шаг 1. Формирование земельного пула
Нужно объединить собственников участков на территории. Минимальный порог — не менее 50% по площади. В Московской области это прописано в Постановлении № 1190.

Шаг 2. Подача заявления
Форма заявления о заключении договора о КРТ — утверждена. Что нужно приложить: документы на участки, схему расположения, предварительную концепцию развития, информацию о заявителях.

Шаг 3. Согласование с администрацией
Администрация проверяет соответствие территории критериям КРТ, рассматривает заявление (до 30 дней), принимает решение о заключении ДКРТ или об отказе.

Шаг 4. Заключение ДКРТ
Договор о КРТ определяет: обязательства застройщика (что строить, в какие сроки), обязательства администрации (инфраструктура, смена ВРИ, упрощённые согласования), финансовые условия.

Шаг 5. Разработка ППТ
После подписания ДКРТ разрабатывается проект планировки территории — документ, который фиксирует, что и где будет построено.

САМЫЕ ЧАСТЫЕ ОШИБКИ:
Входить без предварительных переговоров с администрацией
Не проверить финансовую состоятельность проекта до подписания ДКРТ
Недооценить сроки согласования ППТ (от 6 месяцев до 2 лет)

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1.До подачи заявления — проведите предварительные переговоры с отделом архитектуры администрации. Узнайте их позицию по территории.

2. Закажите предпроектную проработку с укрупнённым ТЭР — убедитесь, что проект экономически обоснован до любых обязательств.

3. Привлеките юриста, специализирующегося именно на КРТ — это специфическая область, общий земельный юрист не заменит.

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Ваша земля попала под КРТ. Что делать прямо сейчас? Вы купили участок. Построили планы. Собрали команду. И вдруг — звонок. Ваша земля включена в программу КРТ. Что это значит? И что делать прямо сейчас, пока не стало поздно?

КРТ — комплексное развитие территорий. Это главный градостроительный инструмент страны. Государство через него обновляет ветхий жилой фонд, застраивает промышленные зоны, развивает незастроенные территории и незавершённые объекты. Уже 1 200 проектов по всей России, 78 регионов, 24 300 гектаров в активной стадии. Только в Московской области — 280+ проектов КРТ, это лидер среди всех регионов. К 2030 году планируется принять не менее 1000 новых решений по КРТ. Государство под это выделяет 120 млрд рублей — Послание Президента, февраль 2024 года. Льготные кредиты под 3% на 15 лет, инфраструктурные облигации ДОМ.РФ под 2–4% на 30 лет, субсидии на расселение, налоговые льготы и гарантии неизменности условий через СЗПК. Это не теория — это реальные инструменты, которые уже работают.

В первом потоке программы «КРТ для бизнеса» Девелоперы Московской, Ленинградской, Архангельской областей разобрали все четыре вида КРТ, финансовые инструменты и льготы — как получить возврат по налогу на прибыль 80%, как работать с субсидиями, какие налоговые преференции реально доступны уже сейчас. Составили дорожные карты и пошаговый план работы с КРТ под свои проекты. Все боялись. А группа уже знает, как работать с КРТ в 2026 году.

Люди пришли с туманом в голове и страхом, а ушли с чётким пониманием следующего шага. КРТ - это мощный инструмент для работы! Это и есть главный результат — выйти из зоны неосознанной некомпетенции и перестать бояться того, что просто не понимал.

Благодарю каждого участника за живую работу, настоящие вопросы и честные рекомендации к курсу. Всё учтём. В следующем потоке с нами будет Евгений Кузьменко (Самый крутой практик и дейтсвующий юрист) — это будет серьёзное усиление.

Евгений: «Практика применения механизма КРТ при строительстве МЖК в Москве и МО. КРТ стал практически единственным инструментом для территориального планирования. Практика использования механизма противоречивая, но после активного и пользования за несколько лет в Москве и Московской области законодатель готов внести ряд смягчений, для того чтобы широко распространить механизм для применения на всей территории страны. В рамках лекции обсудим какие поправки приняты в региональное законодательство Москвы и Московской области и почему? Какие новеллы готовятся к внесению в федеральное законодательство?
Расчет ТЭПов: как считать доступную плотность застройки при реализации проектов КРТ. Что делать если ваш участок накрыли КРТ?
А также обсудим практический опыт и судебную практику уже сложившуюся при рассмотрении споров, возникающих при реализации проектов комплексного развития территории».

Программа «КРТ ДЛЯ БИЗНЕСА» — инструмент, меняющий девелопмент 🔥Комплексное развитие территорий — это не просто государственная программа. Это новая реальность для девелоперов, которая открывает возможности для масштабных проектов с господдержкой.

АНКЕТА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСИ

Программа курса 👉

- СТРАТЕГИЯ И ЮРИДИЧЕСКИЙ БЛОК. Константин Пороцкий — эксперт №1 по сложным девелоперским проектам, комплексному развитию территорий и привлечению инвестиций
- ТЕХНИЧЕСКИЙ БЛОК И НОРМАТИВЫ ППТ. Александр Яровой — главный инженер проекта, специалист по архитектурно-строительному проектированию, 7-й уровень квалификации
- ФИНАНСОВЫЙ БЛОК. Элита Смайл — финансовый навигатор для предпринимателей, специалист по финмоделированию и управлению финансами
- ПРАКТИЧЕСКИЙ БЛОК. Евгений Кузьмеко.

8 онлайн-занятий + сопровождение вашего проекта + свидетельство государственного образца

Старт группы 01.04.26. 9:30 МСК.
Расписание занятий СР/ПТ 9:30 МСК.
Итоговая аттестация
Свидетельство о повышении квалификации

АНО ДПО «ИПМ» (ИНН 9704237073, г. Москва) 
Лицензия №Л035-01298-77/01382838

Подробности — в личных сообщениях. Пишите «поток».