Отказ от договора аренды в случае банкротства арендатора

Я уже давно (например, здесь и здесь) пишу об одной проблеме, которая, как кажется, препятствует эффективной реабилитации в банкротстве - правилам отказа арендодателя от договора аренды в случае банкротства арендатора, если для последнего это ключевой актив.

Классический пример, который я обычно привожу на лекциях: ресторан, крутой шеф-повар, ключевой актив аренда площади в классной локации. Если арендодатель в случае банкротства может легко отказаться от договора, не предоставив возможности реализовать план реструктуризации, то ни о какой реабилитационной процедуре не может быть и речи. Более того, кредиторы также ничего не получат - никаких активов у должника фактически нет, а право аренды, шеф-повар, официанты и т.п. - это не актив.

Существует уже устоявшаяся практика ВС РФ о том, что аренда не является активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора. Часто при этом подчеркивается, что, мол, необходимо согласие арендодателя, которое он, конечно же, не даст. Однако надо все же отметить, что ВС РФ допустил признание действий арендодателя в такой ситуации злоупотреблением правом и на этом основании отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). Хотя каких-либо пояснений в чем может выражаться злоупотребление правом тоже не было дано.

Один из немногих примеров, когда наша судебная практика заблокировала возможность арендодателя отказаться от аренды в случае банкротства арендатора - это, когда была аренда для целей застройки и недостроенный объект был заложен в пользу банка.

В Германии, например, есть специальная норма для этих целей в законе (§ 112 InsO): договор аренды при банкротстве арендатора не может быть расторгнут, если основание для расторжения сформировалась до банкротства (просрочка) или лишь по причине существенного ухудшения финансового состояния. Кроме того, признаются ничтожными банкротные оговорки (см. мою статью здесь).

Например, ВС ФРГ разъясняет: «Таким образом, блокировка расторжения договора аренды служит интересам конкурсной массы и возможного продолжения деятельности должника, а не для защиты арендатора/должника как такового, который не платит на момент подачи заявления о возбуждении дела о банкротстве и тем самым нарушает договор … .».

Основной контраргумент понятен: арендодатель имеет право по договору, никаких препятствий в банкротстве чинить ему нельзя. Он собственник. И точка.