Переживаемая Пхукетом трансформация – главная тема на всех отраслевых инвентах по недвижимости, и туризм в этот процессе фигурирует как главный драйвер (подробнее читайте здесь и здесь).
Но что происходит в самом туризме? Об этом – свежий доклад C9 Hotelworks.
✏️ Доклад C9 Hotelworks о состоянии туристического рынка Пхукета и трендах на нем вышел еще до начала ближневосточного кризиса, но корректировать Билл Барнетт в нем ничего не стал.
И я в принципе согласна с этой оценкой – война на Ближнем Востоке ничего фундаметально не поменяла. Разве что, ускорила уже идущие процессы.
Основные цифры – в иллюстрациях к посту. А ниже – тезисы, о которых прямо говорит или на которые намекает Билл Барнетт.
1️⃣ Для выхода на следующий этап развития туризма Пхукету нужно пробивать потолок инфраструктурных ограничений – это первый фундамент. Прежде всего – нужно расширение пропускной способности аэропорта.
Конечно, нужно решать вопрос и с дорогами, и со школами-больницами. Но главное именно для перехода на новый левел – это завершение второй фазы модернизации Phuket International Airport и открытие Andaman International Airport в провинции Пханг-Нга.
Господин Барнетт апеллирует к тому, что аэропорт Пхукета за 2025 год принял и отправил 17,4 млн пассажиров, что на 39% выше номинальной пропускной способности.
Однако «годовая пропускная способность» – это искусственный конструкт. А вот что реально, так это коллапсы при каждой внештатной ситуации типа закрытия взлетно-посадочной полосы или сбоя в системе паспортного контроля. Аэропорт работает на 139% мощности и справляется – пока что-то где-то вдруг не поломается.
2️⃣ Новые правила застройки и одновременное развитие интегрированных проектов – еще один фундамент. На острове формируются сразу несколько «новых Лагун» (по образцу Laguna Phuket). Этим кластерам нужно время – но они появляются и задают новую географию приема туристов.
3️⃣ Диверсификация спроса не просто реальна, она уже стала залогом устойчивости – это уже работает. На фоне ближневосточного кризиса СМИ муссируют прогнозы – спад на 10%? на 12%?
Но реальность в том, что в 2025 году огромный китайский рынок обвалился на 44% – но другие рынки восполнили этот пробел. Через паспортный контроль в аэропорту за 2025 год прошли те же 5,2 млн пассажиров, что и годом ранее – но из других стран.
Сейчас не 2016 год, география прибытий намного шире, демография тоже. И даже ополовинивание китайского рынка не приводит к кризису. Вы частно в реальной жизни слышите жалобы, что без китайцев жизни не стало?
4️⃣ Ключевые показатели отелей подтверждают, что диверсификация конвертируется в деньги. Расценки на размещение (ADR) выросли год к году на 5% в среднем (и на 20% на Банг-Тао и Сурине), заполняемость снизилась на 6% в среднем.
Люксовый сегмент чувствует себя лучше бюджетного, но и последнему грех жаловаться.
▫️Лидеры по ADR – Сурин, Май-Кхао и следом Камала.
▫️Лидеры по заполняемости – Патонг, Карон и Пхукет-Таун.
C9 Hotelworks об этом не пишет, но в географии размещения туристов на Пхукете я тоже вижу все большую диверсификацию.
Особенно примечателен феномен Банг-Тао как массового премиума – золотой середины на текущий момент.
Банг-Тао перестал держаться на одной Лагуне, ее виллах и отелях. Район постепенно становится все более массовым и диверсифицированным направлением, хотя ADR удерживает все же в апмаркет-зоне.
Хотя обратная сторона этой медали – рост стоимости земли и, как следствие, всего строительства на Банг-Тао.
Подписывайтесь на @DirectLana. Индивидуальные консультации и подбор недвижимости – в @dxbfreedom
📷 C9 Hotelworks