Что будем строить? | Баринов🏡

11.04.25 Заседание Загородного Клуба в рамках Жилищного конгресса в Сочи

😀Тема :2025 год для загородного рынка:
как выжить девелоперам, риэлторам, строителям?

😀2025 год будет существенно тяжелее предыдущего для загородной недвижимости. На рынке продолжают происходить кардиальные изменения, и уже сейчас понятно, что происходит эрозия рынка и останется только треть строительных компаний и около половины девелоперов.

😀 Высокая кредитная ставка, ввод эскроу-счетов, снижение покупательского спроса и повышенные юридические требования — все это в значительной степени влияет на состоянии рынка: многим компаниям в таких условиях сложно реализовывать свои проекты.

👀 Как попасть в число успешных компаний, а может быть выйти в лидеры? На заседании клуба рассмотрим практические кейсы от лидеров рынка и послушаем рекомендации от экспертов.

😵 Сегодня последняя возможность зарегистрироваться со скидкой 18% по промокоду ЛУКИНОВ на конгресс : ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ СО СКИДКОЙ
@countrydevelopment #ИЖС

Всем привет!
На следующей неделе будет проходить Жилконгресс, отраслевое мероприятие, в котором я стараюсь участвовать каждый год.
Одно из моих выступлений будет в рамках Заседания Загородного Клуба под модерацией и управлением Валерия Лукинова.
Как всегда, буду внимательно слушать других участников и делиться здесь своими инсайтами.

Программа заседания и участники ниже

Всем бег! 🏃🏻‍♂️

Наконец температура позволяет побегать почти по-летнему.
Делать длительную в теплую солнечную весеннюю погоду получается с удовольствием.

Всем весны.

По ком звонит Баффет?

Всем привет!
Я начинал писать этот пост, как итоги марта, но в процессе понял, что хочу рассказать о другом.

При чем здесь Баффет? Благодаря его цитате:

Когда начинается отлив, становится видно, кто купался голым

Надо признаться, что в марте, особенно первой половине, я «почувствовал себя голым».

Спад клиентской активности, продолжающийся с января зародил сомнения в себе, в нашем маркетинге, продажах, бизнес процессах, востребованности и конкурентноспособности наших продуктов.

Спад подсветил ярче то, что мы знали до этого и утвердил меня в правильности выбранной стратегии развития.

Опыт прохождения таких периодов помогает и я понимаю, что это очень полезное время и для адекватной оценки и продукта, и бизнес процессов, и системы маркетинга и продаж.
Развитие и рост начинаются как раз после боли, принятия и желания исправить.

Ниже часть из моего обращения к команде:

Наша главная цель- выйти из этого периода лучше, чем мы были. Стать эффективней, компетентнее.
И та, работа, которую мы проводим, нужна для этого и для нового цикла роста.
Мне было бы даже досадно, если бы рынок сейчас отскочил V образно и мы снова стали продавать, ничему не научившись и не став закаленнее и профессиональнее

Я искренне так считаю и уверен, что мы этот период еще будет вспоминать с благодарностью, также, как я вспоминаю трудный 2019, когда мы для с тз развития сделали больше чем за весь 2020-2024.

Вторая половина марта, кстати, развивается более активно, как итоги действий команды и начала сезона. Об этом в следующем посте.

#пофакту

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

HR & HH

Всем привет!
Наш замечательный HRD Мария поделилась презентацией HH.ru по текущим трендам на рынке труда.
Так как рынок недвижимости существует не в вакууме, то мне показалось интересным поделиться тем, что посчитал важным из отчета.
Сам отчет традиционно прикрепляю ниже.

1️⃣ Убыль населения за счет превышения смертности над рождаемостью
🔸 это и сохранение напряженности на рынке труда
🔸 и отсутствие предпосылок для роста спроса на жилье вцелом

2️⃣ достаточно позитивные настроения среди соискателей,
🔸 уверенность в быстром нахождении работы
🔸 отсутствие угрозы увольнения
🔸 при этом, можно обратить внимание, что по индексу настроения мы как раз находимся на уровне предпандемии 2020 года, когда тоже ничего ничто не предвещало.

3️⃣ замедление зарплатных ожиданий.
🔸 снижения не ждут, но и на резкий рост не претендуют

4️⃣ динамика год к году по отраслям - ставка работает
🔸 наибольший рост резюме в автомобильной отрасли (рынок, который какое то время назад бурлил, сейчас страдает от излишних запасов, и во многом похож на недвижимость)
🔸 «недвижимость, строительство» демонстрирует снижение количества вакансий и рост количества резюме.

#порынку

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Перспективы рынка. Другой взгляд .

Всем привет.
На недавней конференции от NSP.ru затронули интересную тему, которая редко поднимается открыто, и которой я тоже касался здесь, рассуждая о перспективах рынка. Участники рассуждали об особенностях перевода земли в категорию, позволяющую реализовывать загородную жилую застройку.

🔸 Главный архитектор Ленобласти Сергей Лутченко пояснил позицию правительства региона о требовании к переводу только с КРТ.
То есть застройщику при смене ВРИ участка и последующей реализации проекта накладывается обязательство по обеспечению застройки социальной инфраструктурой.

1️⃣ любое подобное обязательство приведет к утяжелению экономики проекта и, как следствие к росту стоимости объектов. Причем, не на 10-20%, а кратно.

🔸Коснулись и особенностей таких социальных объектов. Если по ППТ нормативы предполагают садик на 60 мест, то правительству Ленобласти эксплуатировать сад на меньше 150 мест невозможно.
(Одно место в саду обходится застройщику 4 млн руб)

2️⃣ Дома в ЛО строят жители Санкт—Петербурга и не планируют их использовать под постоянное проживание, отсюда существенные риски, что построенные сады и школы в проектах останутся незаполненные воспитанниками.

🔸 Игорь Дмитриевич Матвеев высказал мысль о необходимости создания ядер таких загородных проектов в виде малоэтажки, чтобы плотность застройки обеспечила загрузку.

3️⃣ Но возникает вопрос: найдут ли такие ядра достаточно спроса? И насколько это суживает области застройки, где она будет пользоваться спросом?

Интересно, что на буквально несколько дней до этого на Балтийском форуме обсуждали возможности коллабораций разных девелоперов при освоении смежных массивов с целью реализации общей инфраструктуры.

🔸 Дмитрий Новосельцев упомянул об обстоятельствах иного рода при внесении изменений в генпланы, а именно необходимость предоставить весомую часть участков для льготных категорий граждан.
Это делает экономику реализации проекта почти неподьемной.

Вот и получается, что дополнительная существенная нагрузка на загородный девелопмент помимо самого роста себестоимости.

Картина такая:
✅ социальная нагрузка растет
✅ административная нагрузка растет
✅ прямые затраты растут
✅ налоги выросли
✅ земля заканчивается

Выводы делайте сами, сколько будет стоить земля или дома в новых проектах? Как много их будут выводить при таких условиях?

#порынку

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

😀

Меру знает

Снова аналитика

Всем привет!
На конференции NSP.ru по Малоэтажному и индивидуальному строительству был в необычной для себя роли сомодератора плюс представлял аналитику по загородке от КЦ «Петербургская Недвижимость».
Благодарю организаторов и спонсоров конференции. Как всегда, было и полезно и интересно.

Презентацией и своими комментариями по ней поделюсь сейчас, а тем, что мне показалось интересным из обсуждений и выступлений других спикеров, поделюсь в другом посте.

Что мне показалось наиболее интересным из аналитики ПН за 2024:

1️⃣ последние 3 года в Ленобласти фиксируется снижение количества предложений в загородке.
🔹В 2024 общее снижение год к году составило 12%
🔹по участкам без подряда снижение предложения почти 23%
🔹при росте предложения в централизованной застройке более, чем в 1,5 раза

Общее снижение предложения я объясняю скорее реакцией девелоперов на высокую ставку, снижение спроса во второй половине.
Но с учетом того, что это тренд последних трех лет, то добавляются и сложности с переводами и приобретением новых массивов, пригодных для застройки.
Это же частично и становится причиной перераспределения предложения из УБП в централизованную застройку. Когда новые массивы становятся дефицитным ресурсом, то модель с быстрыми продажами участков - неоправданна и застройщики стараются "выжать по максимуму" из поселка при помощи застройки.
Ну и изменение структуры спроса в участок с подрядом или готовый дом из-за льготных программ ипотеки также повлияло на выводимые форматы.

2️⃣ Более 60% участков реализуются по цене от 200 тр за сотку
🔹рост цен на участки 2020-2023 годы составлял в среднем 20% в год
🔹в 2024 году участки выросли на 10%

Хорошая реклама для продажи участков с инвестиционной целью, хоть я и отношусь к этому скептически.
Думаю, что замедление темпов роста связано с шоком второй половины года из-за эскроу и ставки. Ожидаю в 2025 году рост цен на теже 10%, несмотря на ставку, просто в силу причин, описанных выше.

3️⃣Количество сделок на загородной первичке ЛО сократилось на 18% до 7,4 тыс
🔹при этом текущее количество продаж в полтора раза выше допандемийного уровня 2015-2019 гг
🔹86% сделок - участки без подряда
🔹30% сделок проходит в демократичном сегменте до 200 тр/сотка

При 66% доле УБП в предложении в продажах они занимают 86%. Значит большая часть централизованной застройки остается невостребованной???
Дмитрий Юрьевич Синочкин поделился данными, что первичка - это до 15% от общего количества сделок. И я полагаю, что в 2024 и в 2025 доля сделок на вторичном рынке еще вырастет (меньше выводов, дороже цены, ипотека не играет) Мы уже чувствуем в своих продажах давление со стороны вторичного рынка.

4️⃣ Особенно интересным мне показались прогнозы от ПН, которые входят в холдинг Setl Group (топовый застройщик МКД на СЗ) Я даже его процитирую почти полностью

Происходящие изменения на рынке ИЖС позволят ему трансформироваться в более цивилизованный формат, что сможет привлечь в загородный девелопмент профессиональных застройщиков.
Это позволит создать по-настоящему качественные проекты, наполненные объектами социальной инфраструктуры, что привлечет на рынок значительное число семейных покупателей и позволит сменить фокус проживания в пригородных локациях Петербурга с временного на постоянный.

С общим направлением мысли я согласен, но есть нюансы 😀
1. Откуда придут в загородный девелопмент профессиональные застройщики? С МКД? 😇
2. Те, кто сейчас работают в загородном девелопменте - непрофессиональные? 😢
3. Если с МКД, то почему именно им удасться создать по-настоящему качественные проекты? 🤣
Лично я не видел в проектах того же Сетла чего то принципиально такого качественного, чего нет в загородке сейчас, даже в проектах Факт.
Ну и с учетом информации с конференции, есть вероятность, что текущие "непрофессиональные" девелоперы сами уйдут, а новые "профессиональные" не зайдут.
Но об этом в следующих сериях постах

#порынку

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Всем привет!
Уже послезавтра в пятницу 21-го взоры многих россиян будут обращены в сторону одной женщины 😉 и ведь «как соответствует моменту»

https://t.me/chto_stroim