Перспективы рынка. Другой взгляд .

Всем привет.
На недавней конференции от NSP.ru затронули интересную тему, которая редко поднимается открыто, и которой я тоже касался здесь, рассуждая о перспективах рынка. Участники рассуждали об особенностях перевода земли в категорию, позволяющую реализовывать загородную жилую застройку.

🔸 Главный архитектор Ленобласти Сергей Лутченко пояснил позицию правительства региона о требовании к переводу только с КРТ.
То есть застройщику при смене ВРИ участка и последующей реализации проекта накладывается обязательство по обеспечению застройки социальной инфраструктурой.

1️⃣ любое подобное обязательство приведет к утяжелению экономики проекта и, как следствие к росту стоимости объектов. Причем, не на 10-20%, а кратно.

🔸Коснулись и особенностей таких социальных объектов. Если по ППТ нормативы предполагают садик на 60 мест, то правительству Ленобласти эксплуатировать сад на меньше 150 мест невозможно.
(Одно место в саду обходится застройщику 4 млн руб)

2️⃣ Дома в ЛО строят жители Санкт—Петербурга и не планируют их использовать под постоянное проживание, отсюда существенные риски, что построенные сады и школы в проектах останутся незаполненные воспитанниками.

🔸 Игорь Дмитриевич Матвеев высказал мысль о необходимости создания ядер таких загородных проектов в виде малоэтажки, чтобы плотность застройки обеспечила загрузку.

3️⃣ Но возникает вопрос: найдут ли такие ядра достаточно спроса? И насколько это суживает области застройки, где она будет пользоваться спросом?

Интересно, что на буквально несколько дней до этого на Балтийском форуме обсуждали возможности коллабораций разных девелоперов при освоении смежных массивов с целью реализации общей инфраструктуры.

🔸 Дмитрий Новосельцев упомянул об обстоятельствах иного рода при внесении изменений в генпланы, а именно необходимость предоставить весомую часть участков для льготных категорий граждан.
Это делает экономику реализации проекта почти неподьемной.

Вот и получается, что дополнительная существенная нагрузка на загородный девелопмент помимо самого роста себестоимости.

Картина такая:
✅ социальная нагрузка растет
✅ административная нагрузка растет
✅ прямые затраты растут
✅ налоги выросли
✅ земля заканчивается

Выводы делайте сами, сколько будет стоить земля или дома в новых проектах? Как много их будут выводить при таких условиях?

#порынку

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim