Мы убеждены, правительство «смягчит» условия по лимитам семейной ипотеки в сторону их увеличения для самого массового сегмента семей с 1-2 детьми.

В частности:
📌 Будет повышен лимит до 18 млн. рублей в семьях с одним и двумя детьми для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО.
📌 По такому же принципу, повысят лимиты и в остальных регионах России.

Почему правительство сразу не повысило лимит до 18 млн. в категории семей с одним или двумя детьми?
Ответ кроется в нашем исследовании по детализации количества семей в разных категориях:
https://t.me/BigHeadSelf/1945

В инфографике можно выделить важный критерий: на семьи с 1-2 детьми, приходится 39% всех семей, при этом, на семьи без детей, составляют 56% от общего числа.

Ввиду того, что семейная ипотека выдаётся исключительно семьям с детьми, за вычетом 56% бездетных семей, мы получаем 15,6 млн. семей (где есть дети до 18 лет).

📌 Таким образом, из всех семей с детьми в объеме 15,6 млн., подавляющее большинство (13,84 млн.) имеют 1-2 ребёнка, и на эту категорию приходится 89% всех семей в России (!)

📌 Исходя из этих цифр, увеличение лимитов по ипотекам фактически не затрагивает категорию семей с массовой долей 89%.

Увеличение лимита на 3 млн. руб. в 4х ключевых регионах, в категории с двумя детьми (с 12 до 15 млн.руб)-практически не повлияет на рынок первичной недвижимости, ввиду малого объёма увеличения лимита и значительно бОльшего влияния эффекта ухудшения условий по ставке на семейную ипотеку.

Подобное малое увеличение лимитов, затрагивающие менее 15% ёмкости рынка, свидетельствует о том, что изменившиеся условия по ипотеке, лишь ускорят рост стоимости и вымывание предложения на вторичном рынке, куда уйдут инвесторы, ввиду повышения ставок.

Когда дельта между первичным и вторичным рынком сократится, правительство пересмотрит лимиты в сторону увеличения, по семьям в категории 1-2 ребенка, что, в дальнейшем, приведёт к росту стоимости уже первичного рынка.

Здесь важно отметить:
мы описываем те процессы, которые будут происходить по изменению в семейной ипотеке на продолжительно периоде времени, когда новые изменения ещё даже не вступили в законную силу.

Ранее мы опубликовали наши прогнозы по увеличению лимитов по ипотеке, за несколько месяцев до первых заявлений в правительстве:
- Прогноз от 25 сентября 2025 года.
https://t.me/ggreat_of_development/26072

- Первые «инсайты» по увеличению лимитов с конкретными цифрами по ним появились только в июне 2026 года:
https://t.me/belaya_kaska/36627

-Внесение изменений по лимитам:
через год от нашего прогноза, с 1 октября 2026. Фактически день в день, «год спустя».
Я не нарочно, просто совпало (с)

Первые заявления в правительстве о вероятном увеличении лимитов появились в декабре 25’, то есть, через 4 месяца после наших прогнозов.
Обратите внимание и на цифры лимитов, ровно столько, сколько прогнозировали мы.
Все пруфы по ссылкам выше.

Так же мы спрогнозировали: правительство сделает ставку на ИЖС, что и произошло буквально на следующий день с внесением изменений уже в семейную ипотеку:
https://t.me/BigHeadSelf/1930

Можно с уверенностью сказать: правительство, на данный момент, предпринимает верные шаги по стабилизации ранка недвижимости.
То, что его дестабилизации и произошла в результате действий ЦБ по ставке рефинансирования и, ввиду этого, 3х кратной компенсации правительством ставки по семейной ипотеке, что и послужило огромному не рыночному перекосу в ценообразовании первичного/вторичного рынков-мы сейчас детально разбирать не будем.

Тем ни менее, из трёх сценариев развития событий, которые мы озвучивали около полутора лет назад, подобные действия правительства, приведут к самому оптимистичному из них (для рынка недвижимости).

Это совсем не отменяет прогноза по дисконтированию и снижению цен на первичном рынке, о котором мы писали ранее, ввиду более глобальных процессов, охватывающих всю экономику, включающую в себя и строительный сектор.

Продолжение ⬇️