‼️Когда строительный инвестиционный контракт не может быть квалифицирован как договор простого товарищества

Определение ВС РФ от 16.06.2023 г. № 305-ЭС23-1573 по делу № А40-24848/2022
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-24848%2F2022

Общество в 2004 г. заключило инвестиционный контракт с органами власти Московской области. Общество обязалось за счёт собственных и привлеченных средств осуществить строительство жилых домов и объектов социальной сферы. К

Обществу должно было перейти 90% жилой площади, а к органам – 10%, а также школа, детский сад и стадион.
В 2012 г. после изменения границ права по Контракту от органов Московской области перешли Правительству Москвы. К 2014 г. были построены и введены в эксплуатацию 10 домов.

Правительство Москвы обратилось в суд с иском к Обществу об обязании исполнить обязательство в натуре путем подписания акта о результатах частичной реализации проекта.

Правительство Москвы указало, что Контрактом не предусмотрено распределение нежилых помещений. Поэтому нежилые помещения необходимо было распределить поровну. А т.к. Общество уже распорядилось нежилыми помещениями, то Обществу необходимо погасить образовавшуюся перед Москвой задолженность за 50% нежилых помещений – 574,5 млн руб.

❌Суды трёх инстанций иск удовлетворили. Суды квалифицировали инвестиционный контракт как договор простого товарищества. При этом в качестве вклада истца в совместную деятельность товарищей судами признано предоставление земельного участка без проведения торгов. В отсутствие соглашения о распределение площади нежилых помещений вклады сторон предполагаются равными (ст. 1042, 1048 ГК).

‼️СКЭС Верховного Суда отменила акты судов трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на следующие:
✅при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК и т.д.;
✅ по условиям договора помимо предусмотренных контрактом жилых помещений и социальных объектов, город Москва вправе требовать передачи в свою собственность объекты, которые были возведены сверх объёмов строительства, изначально предусмотренных Контрактом. При этом в публичную собственность может перейти не более 10% дополнительно созданных площадей, о чем прямо указано в Контракте. Обязательств по передаче публичному образованию иных объектов недвижимости контракт не содержит;
✅ судами не исследованы обстоятельства, касающиеся того, было ли предусмотрено создание нежилых помещений в многоквартирных домах по условиям Контракта, либо спорные площади являются дополнительно полученными в результате строительства, из которых 10% площадей должны были быть переданы публичному образованию;
✅ в акте также указано, что общая нежилая площадь объектов подсчитана истцом с учетом площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения, в то время как в силу п. 3.6 Контракта создаваемые в процессе инвестирования инженерные коммуникации являются собственностью Общества;
✅ в рассматриваемом случае контракт не содержит условий, предусматривающих соединение вкладов участников, в т.ч. внесение вклада со стороны Московской области, Москвы для ведения совместной деятельности. Из условий контракта не вытекает, что публичное образование принимало на себя обязательство внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей;
✅ по результатам ранее рассмотренных дел № А40-82606/2018, № А41-65536/2020 суды не установили обстоятельств, которые с неизбежностью влекли за собой квалификацию контракта в качестве договора простого товарищества; а в части условий о передаче части недвижимого имущества в собственность публичного образования подрядные работы были квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи
#строительство