‼️Что делать управляющей компании, если ей передали во временное обслуживание дома с признаками блокированной застройки

Определение ВС РФ от 20.06.2023 г. № 307-ЭС23-2496 по делу № А52-2531/2022
https://kad.arbitr.ru/Card/37882724-c354-4248-8195-2eee8c84a606

Администрация передала Управляющей Компании во временное обслуживание несколько домов, утвердив размер платы за содержание жилого помещения.

Компания, полагая, что переданные ей в обслуживание 13 домов, не отвечают признакам многоквартирных домов (МКД) и имеют признаки домов блокированной застройки*, обратилась в Управление Администрации города с просьбой обосновать законность включения указанных домов в перечень МКД, переданных Компании, а также подтвердить законность начислений платы за содержание общедомового имущества.

Затем Компания несколько раз обращалась в Управление и Администрацию с заявлениями об исключении спорных домов из Постановления Администрации, которым эти дома были переданы в управлении Компании, ввиду отсутствия в домах общего имущества, обслуживание которого должна осуществлять управляющая компания. Но Администрация отказала.

Компания обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации об отказе и об обязании Администрации исключить из Постановления спорные дома, имеющие признаки домов блокированной застройки.
*дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК).

❌Суды трёх инстанций отказали в удовлетворении требований Общества. Суды посчитали, что Компания не представила доказательств, достоверно подтверждающих одновременное наличие у спорных жилых домов всех признаков домов блокированной застройки.

‼️СКЭС Верховного Суда отменила акты судов трёх инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:
✅ для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более 2-х квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект;
✅ орган местного самоуправления вправе принять решение о передаче в обслуживание управляющей организации только МКД в целях содержания и обслуживания общего имущества собственников расположенных в таких домах жилых и нежилых помещений;
✅ передача указанным органом в управление домов блокированной застройки или индивидуальных жилых домов, в которых помещения принадлежат разным лицам, противоречит нормам жилищного законодательства и приведет к нарушению прав и законных интересов, как собственников домов, так и управляющей компании;
✅ в случае оспаривания решения органа местного самоуправления о включении в перечень МКД, переданных на основании ч. 17 ст. 161 ЖК в управление управляющей компании, именно данный орган должен доказать законность принятия им такого решения (ч. 2 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК);
✅ суды, отказывая в удовлетворении заявления Компании по причине недоказанности им отнесения спорных домов к домам блокированной застройки, не учли, что Компании не заявляла требование о признании спорных домов домами блокированной застройки, а просило лишь исключить эти дома из перечня МКД, переданных ему в управление, поскольку в этих домах отсутствует общедомовое имущество и у Компании не имеется оснований для взимания платы с собственников помещений за содержание такого имущества;
✅ при рассмотрении настоящего спора суды не выяснили, являются ли спорные дома многоквартирными, имеющими указанное в п. 1-3 ч. 1 ст. 36 ЖК общее имущество, подлежащее обслуживанию управляющей организацией, и, как следствие, не разрешили вопрос о правомерности либо не правомерности включения данных домов в перечень МКД, переданных на основании ч. 17 ст. 161 ЖК в управление Компании
#ЖКХ