⚡👆Признание построек «не недвижимым имуществом», как основание для расторжения договора аренды земельного участка

Определение ВС РФ от 05.06.2023 г. № по делу № А40-8297/2022

https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-8297%2F2022

Общество и Департамент горимущества Москвы ещё в 2005 г. заключили договор аренды земельного участка на 49 лет для эксплуатации кафе и магазина.
В 2016 г. АСГМ (дело А40-61875/2015) признал отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества на объекты (кафе и магазин), но отказал в удовлетворении требований о признании построек самовольными и их сносе, исходя из того, что спорные объекты не являются недвижимым имуществом.
В 2021 г.

Департамент решил, что имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации объектов недвижимости, т.к. у кафе и магазина отсутствовали признаки недвижимости. Но Общество не согласилось с Департаментом. Департамент обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

❌Суды трёх инстанций отказали в удовлетворении иска. Суды исходили из того, что земельный участок используется Обществом по назначению, существенных нарушений условий договора не допущено.
Также суды указали, что в деле № А40-61875/2015 установлен факт возведения и приемки в эксплуатацию спорных объектов как некапитальных строений, не подлежащих государственной регистрации в ЕГРН, договор аренды земельного участка заключался для их эксплуатации, объекты с момента создания стоят на балансе ответчика без конструктивных изменений, имеют заглубленный фундамент.

⚡СКЭС Верховного Суда отменила акт судов трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на неучтённое судами:
✅как установлено судами при рассмотрении настоящего дела, договор аренды земельного участка был заключен департаментом с обществом в связи с обращением последнего, указывавшего о наличии у него в собственности объектов недвижимости, право на которые было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН в 2004;
✅Департамент в силу наличия у собственника строений исключительного права на земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для его использования, на приватизацию или аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором данная недвижимость расположена, не вправе был отказать в заключении договора аренды;
✅ решением АСГМ по делу № А40-61875/2015 спорные объекты признаны некапитальными, а зарегистрированное в отношении них право собственности общества отсутствующим. Согласно сведениям ЕГРН нежилые здания сняты с государственного кадастрового учета, записи о праве собственности общества на спорные объекты погашены на основании решения суда;
✅арендодатель в момент заключения договора не имел оснований полагать, что запись в ЕГРН о праве общества на недвижимость, позволившая приобрести право аренды на земельный участок, будет недостоверной, строения будут сняты с кадастрового учета как некапитальные, а соответствующие записи о праве собственности будут погашены;
✅ Договор аренды земельного участка был заключен сторонами именно для целей эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, арендное пользование носило строго целевой характер – эксплуатация объектов недвижимости. Однако вступившим в силу судебным актом признано, что расположенные на земельном участке объекты, для целей эксплуатации которых предоставлен участок, не являются недвижимыми вещами;
✅при таких обстоятельствах арендатор объективно пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением для которого ему передан земельный участок, что само по себе по смыслу п. 3 ст. 615 ГК арендодателю право в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора вне зависимости от того, вправе ли арендодатель взыскать с арендатора убытки в соответствии с правилами главы 25 ГК.
#земля #недвижимость