‼️Когда юридическое лицо-дольщик может получить квартиры при банкротстве застройщика

Определение ВС РФ от 04.07.2023 г. № 305-ЭС23-283 по делу № А40-168480/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-168480%2F2021

Общество и Застройщик в 2017 г. заключили договоры участия в долевом строительстве. В 2018 г. Застройщик был признан банкротом.

В 2019 г. требования Общества о передаче жилых помещений, приобретенных по договорам долевого участия, были включены в реестр требований Застройщика. В 2019 г. обязательства Застройщика были переданы Фону. В 2020 г. Общество уступило права требований Банку. Фонд достроил и ввёл в эксплуатацию дома.

В связи с отказом Фонда в передаче указанных квартир Банку, Банк обратился в суд с заявлением об исполнении обязательства в натуре (передать 9 квартир и ключи к ним).

‼️Суды первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили. Суды указали, что заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав должника по строительству жилых комплексов и исполнить обязательства Застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства удовлетворено судом 08.04.2019, т.е. до вынесения определения от 19.06.2019 (резолютивная часть) о включении требований в реестр передачи жилых помещений.

❌Суд округа отменил акты первой и апелляционной инстанций и отказал в удовлетворение требований Банка. Суд кассационной инстанции исходил из того, что пп «а» п. 2 ст. 4 Закона № 151-ФЗ из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах.

Само по себе отсутствие в п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой ред.), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.

‼️СКЭС Верховного Суда отменила акт суда округа и оставила в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций, указав на неучтённое судами:
✅ частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (Пост. КС РФ от 21.07.2022 № 34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.
✅Закон № 151-ФЗ вступил в силу 27.06.2019. Согласно п. 16 ст. 16 Закона № 151-ФЗ положения пар. 7 гл. IX (Банкротство застройщиков) Закона о банкротстве применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Как установлено судами дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018, в связи с чем закон в спорном случае с обратной силой не действует;
✅согласно п. 17 Закона № 151-ФЗ положения п. 3.2 ст. 201.1, ст. 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ (в т.ч. устанавливающих понятие «участника строительства» – Опред. ВС РФ от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Соответственно судам необходимо было выяснить, начались ли по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами в деле о банкротстве Застройщика;
✅ обязательства Застройщика перед кредиторами (участниками строительства) переданы правопредшественнику Фонда до вступления в силу Закона № 151-ФЗ (27.06.2019), в связи с чем в соответствии с положениями п. 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ Закон о банкротстве применяется к спорным правоотношениям в прежней редакции (Опред. ВС РФ от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387)
#ДДУ #банкротство