Владимир Владимирович о недвижимости (и не только)

Квартиру купили. А кухню продавец забрал?

Представьте: покупатели осмотрели квартиру. Встроенная кухня, техника, шкафы. Всё понравилось, договорились о цене, оформили сделку.

Приезжают за ключами, а кухня исчезла. Вместе с холодильником, стиральной машиной и частью светильников.
Продавец разводит руками: «Вы же квартиру покупали, а не мебель!»

И кто прав?

Само по себе наличие мебели и техники во время просмотра ещё не означает, что всё это достанется покупателю.

Даже фраза в объявлении «продаётся с мебелью» не заменяет договорённостей, зафиксированных в документах.

Как избежать подобных сюрпризов?

Ещё до подписания договора нужно согласовать, что именно остаётся в квартире.

Причём формулировки «мебель и техника входят в стоимость» недостаточно. Лучше составить подробный перечень:

🔹 Кухонный гарнитур и встроенная техника.
🔹 Холодильник, стиральная и посудомоечная машины.
🔹 Шкафы, кровати и другая мебель.
🔹 Светильники, кондиционеры и прочее оборудование.

Перечень можно оформить приложением к договору купли-продажи. Желательно конкретизировать имущество, а при необходимости указать его состояние и комплектацию.

При передаче квартиры нужно проверить, всё ли на месте, и зафиксировать результат в передаточном акте.

Отдельный вопрос — встроенное оборудование и элементы самой квартиры. Не всё, что продавец когда-то установил за свой счёт, можно беспрепятственно демонтировать.

Мой вывод: всё, что должно остаться в квартире после продажи, необходимо согласовать заранее и зафиксировать документально. Тогда при передаче ключей не придётся выяснять, куда делась кухня, техника или мебель.

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90

С риелтором квартиру продают быстрее. Но в этом ли главное?

Интересные результаты исследования «Авито Недвижимости».

За январь–август 2026 года в Петербурге объявления агентов закрывались с отметкой «продано» быстрее объявлений собственников в 14 из 18 районов.

Разница в отдельных районах:

🔹 Петродворцовый: 42 дня
🔹 Красногвардейский: 37 дней
🔹 Невский: 32 дня
🔹 Адмиралтейский: 24 дня

Конечно, это не означает, что любой агент продаст любую квартиру быстрее. Исследование сравнивало сроки размещения объявлений, а не одинаковые объекты в равных условиях.

Но цифры заставляют задуматься: в чём реальная ценность работы риелтора?

Разместить объявление самостоятельно несложно. А вот организовать продажу от начала до конца уже другая задача.

Цена. Определить стоимость, которая учитывает реальный спрос и конкуренцию, а не только ожидания собственника.

Продвижение. Представить квартиру так, чтобы она привлекала покупателей, анализировать отклики и при необходимости менять стратегию.

Переговоры. Защищать интересы продавца, аргументированно обсуждать цену и условия, не раздавая скидки без оснований.

Сделка. Заранее разобраться с документами, предусмотреть возможные сложности и организовать безопасные расчёты.
И ещё один момент.

Быстро продать не всегда означает выгодно. Можно сократить срок продажи, но потерять на необоснованной скидке гораздо больше.

Поэтому я оцениваю результат своей работы не количеством звонков и показов, а тем, по какой цене продана квартира, на каких условиях состоялась сделка и сколько времени и сил удалось сэкономить собственнику.

Именно в этом, на мой взгляд, заключается ценность профессиональной работы риелтора.

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90

Вторичка в плюсе. Новостройки в минусе. Что происходит с рынком Петербурга?

За январь–август 2026 года в Петербурге заключено около 65 200 сделок на вторичном рынке. Это на 8,7% больше, чем годом ранее.

В новостройках противоположная динамика: количество договоров долевого участия сократилось на 4%.

И ещё одна цифра: предложений готовых квартир на ЦИАН в августе стало на 29% меньше, чем год назад.

📈 Сделок больше.
📉 Квартир в продаже меньше.

Казалось бы, идеальные условия для продавцов. Можно повышать цены?

Но я бы не торопился.

У вторички есть понятные преимущества: квартиру можно увидеть до покупки, оценить состояние дома и района, а зачастую и сразу переехать.

Но рост активности рынка не означает, что покупатели готовы платить любую цену.

Спрос на квартиры в разных районах и ценовых сегментах отличается. Одни объекты находят покупателей быстро, другие продолжают месяцами ждать своего.

И здесь важный момент.
Общая статистика показывает направление рынка, но не определяет стоимость конкретной квартиры.

Поэтому при продаже я бы смотрел прежде всего на конкурирующие предложения, реальный интерес покупателей и цены, по которым заключаются сделки.

Рынок стал активнее. Но это не повод автоматически прибавлять к стоимости квартиры 8,7%. Тем более что эта цифра показывает рост количества сделок, а не цен.

А вы сейчас выбрали бы вторичку или новостройку?

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90

155 тысяч рублей в месяц за квартиру в Петербурге. А на что жить?

Такой ежемесячный платёж рассчитали эксперты РИА Рейтинг для покупки 60 м² на вторичном рынке Петербурга.

Условия расчёта: первоначальный взнос 30%, рыночная ипотека, цены и ставки за август 2026 года.

Конечно, у каждой семьи будут свои цифры. Но вопрос за этой новостью вполне житейский: сколько можно отдавать за жильё, чтобы денег хватало и на обычную жизнь?

При выборе квартиры легко увлечься. Хочется район поудобнее, кухню побольше, отдельную комнату ребёнку. Кажется: немного добавим — и возьмём вариант лучше. Только эту разницу потом придётся выплачивать каждый месяц.

Особенно важно всё посчитать, если покупка связана с переездом в Петербург. Кроме самой квартиры, понадобятся деньги на переезд, обустройство, иногда ремонт. И запас на непредвиденные расходы тоже пригодится.

Поэтому начинать я советую с семейного бюджета. Определить посильный платёж, учесть регулярные расходы и уже затем выбирать подходящее жильё.

Банк может одобрить кредит. Но жить с этим платежом — вам.

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: 6% БОЛЬШЕ НЕ ДЛЯ ВСЕХ

С 1 октября 2026 года ставка по семейной ипотеке будет зависеть от количества детей и региона покупки жилья.

Для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы и Московской области условия будут такими:

1 ребёнок — 12%, до 12 млн рублей
2 ребёнка — 10%, до 15 млн рублей
3 ребёнка — 8%, до 18 млн рублей
4 ребёнка — 6%, до 18 млн рублей
5 и более детей — 4%, до 18 млн рублей

Обязательное условие: хотя бы одному ребёнку на момент заключения договора должно быть меньше семи лет.

Для семей с одним или двумя детьми ипотека становится дороже.

Лимиты для семей с двумя и более детьми увеличиваются, но вместе с суммой кредита и ставкой растёт ежемесячный платёж.

Ещё одно важное изменение: государство будет субсидировать льготную ставку не более 15 лет.

Сам кредит можно оформить на более длительный срок. Но какая ставка будет действовать после окончания периода субсидирования, нужно заранее смотреть в кредитном договоре.

Что сохраняется:
— 6% на строительство или завершение частного дома и покупку земли под строительство;
— прежние условия по уже заключённым договорам;
— действие программы до конца 2030 года.

И ещё один момент: значение имеет не дата одобрения ипотеки, а дата подписания кредитного договора. Если заявка была одобрена в сентябре, а договор заключается 1 октября или позднее, будут действовать новые условия.

Поэтому теперь особенно важно сначала рассчитать первоначальный взнос, сумму кредита и ежемесячный платёж — и только потом выбирать квартиру.

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90

15 млн наличными за квартиру?

В предыдущем посте писал о том, что петербуржцы стали чаще снимать наличные.

А теперь представим ситуацию.

Вы продаёте квартиру за 15 миллионов рублей.
Покупатель говорит:
«Рассчитаюсь наличными».
Согласились бы?

Сам по себе наличный расчёт при покупке квартиры не запрещён.
Но когда речь идёт о миллионах, важна уже не только сумма.

Нужно понимать:
кто передаёт деньги;
откуда они появились;
кто фактически оплачивает квартиру;
как будет подтверждён полный расчёт;
в какой момент продавец получит деньги.

Есть и ещё один нюанс.
Росфинмониторинг отдельно обращает внимание риелторов на сделки с некоторыми признаками, требующими повышенного внимания.

Один из них — расчёт наличными.

Это не означает, что такая сделка незаконна.

Но принцип:
«Деньги есть — значит всё хорошо»
здесь уже не работает.

При продаже квартиры важно проверять не только документы покупателя.

Иногда не меньше внимания требует и сама схема расчётов.

А вы бы согласились получить 15 миллионов за квартиру наличными?

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90

Наличных больше. Банкоматов меньше.

За апрель–июнь петербуржцы сняли в банкоматах почти 400 млрд рублей.

Это на 19% больше, чем кварталом ранее.

При этом самих банкоматов в городе становится меньше: за год их количество сократилось более чем на 300.

Получается любопытная картина.
Мы всё чаще платим картами, телефонами и переводами, но наличные никуда не исчезают. Более того, спрос на них снова растёт.

И здесь особенно интересно другое: если речь идёт не о повседневных покупках, а о крупных суммах.

Например, о покупке квартиры.

Но об этом отдельно.

А вы когда в последний раз снимали крупную сумму наличными?

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90

Вот так выглядят 300 дней строительства одного дома.

Прямо пойдёшь — недвижимость найдёшь.
Направо — музыка вне времени.
Налево… лучше не ходить 😄

Иногда город сам подкидывает готовые сюжеты для постов.

Владимир Владимирович о недвижимости (и не только) pinned a photo

Для тех, кому удобнее ВК, сделал отдельную группу о недвижимости.

Постепенно собираю там статьи, кейсы и разборы ситуаций из практики — так, чтобы нужный материал можно было легко найти и вернуться к нему позже.

Например, недавно разобрал один случай из переговоров при продаже квартиры в Мурино.

Покупатель нашёл похожие квартиры дешевле и через своего агента попросил снизить цену. На первый взгляд аргумент вполне логичный.

Но после сравнения объектов оснований для скидки я не увидел.

В результате квартиру продали по первоначальной цене.

В группе буду разбирать и другие ситуации, которые возникают при продаже и покупке недвижимости: переговоры, оценку квартиры, подготовку к продаже, документы и сами сделки.

Telegram при этом остаётся 🙂 Здесь всё продолжается как обычно.

А если вам удобнее читать и сохранять материалы во ВКонтакте — группа здесь:

https://vk.ru/vvrealtor

Небольшой профессиональный итог

По результатам IV квартала я вошёл в ТОП-10 агентов нашего офиса.

Такие результаты особенно ценны для меня потому, что складываются они из вполне конкретной работы: встреч, оценок квартир, подготовки объектов к продаже, поиска покупателей, переговоров и сопровождения сделок.

Иногда результат работы риелтора виден в проданной квартире. А иногда в том, что удалось вовремя заметить риск, договориться об условиях или выстроить сделку так, чтобы несколько связанных между собой этапов сошлись в одной точке.

Поэтому место в рейтинге воспринимаю скорее как хороший показатель того, что двигаюсь в правильном направлении.

Спасибо моим клиентам за доверие. И отдельное спасибо тем, кто рекомендует меня своим друзьям и знакомым.

Работаем дальше.

Если у вас сейчас есть вопрос по покупке/продаже недвижимости или вы только планируете сделку — пишите мне. Можно просто описать ситуацию, вместе разберёмся, с чего лучше начать.

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90

Статьи и полезные материалы → моё сообщество ВКонтакте

Покупка квартиры начинается не с просмотра объявлений.

Сначала стоит определить, какая квартира действительно вам нужна, какой бюджет разумно заложить и как провести сделку без лишних рисков.

Я помогаю пройти весь путь: от первой консультации и подбора вариантов до подписания договора и получения ключей.

С чего начинаем
На первой консультации определяем вашу задачу:
• квартира для собственного проживания;
• переезд в Санкт-Петербург;
• жильё для ребёнка-студента;
• улучшение жилищных условий;
• покупка квартиры в новостройке;
• приобретение недвижимости для сохранения капитала или сдачи в аренду.

Обсуждаем бюджет, желаемые районы, сроки, состав семьи, способ оплаты и другие важные требования.
Если планируется ипотека, отдельно оцениваем доступные программы и размер комфортного ежемесячного платежа.
В результате появляется не абстрактное «хочу хорошую квартиру», а понятная задача, по которой можно начинать поиск.

Вторичный рынок или новостройка?
Не существует варианта, который лучше для всех.
Вторичная квартира может быть интересна, если важно выбрать конкретный район, сразу увидеть квартиру и окружение, быстро получить ключи или подобрать жильё в уже сложившейся городской среде.
Новостройка может оказаться выгоднее при подходящей ипотечной программе, рассрочке или специальных условиях застройщика.
Поэтому я рассматриваю оба рынка и сравниваю варианты исходя из вашей задачи, а не из необходимости продать конкретный объект.

Подбираем квартиру
После определения критериев начинается подбор.
На вторичном рынке я анализирую предложения, отсеиваю заведомо неподходящие варианты, связываюсь с продавцами и агентами, уточняю детали, которые не всегда можно увидеть в объявлении.
Мы смотрим не только на саму квартиру.
Имеют значение дом, состояние подъезда, окружение, транспорт, инфраструктура, перспективы района и факторы, которые впоследствии могут повлиять на комфорт проживания или стоимость недвижимости.
В новостройках сравниваем проекты, застройщиков, сроки сдачи, планировки, условия покупки, акции и доступные программы оплаты.

Проверяем квартиру и документы
Красивый ремонт ещё ничего не говорит о юридической стороне сделки.
При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить сам объект, документы и обстоятельства продажи.
История переходов права собственности, собственники, зарегистрированные лица, обременения и ограничения, основания приобретения недвижимости и другие обстоятельства требуют внимания до передачи денег, а не после сделки.
Если возникают потенциальные риски, моя задача не спрятать их за юридическими терминами, а объяснить вам понятным языком, в чём именно риск и стоит ли продолжать сделку.

Переговоры с продавцом
Цена в объявлении не всегда является окончательной.
До сделки можно обсуждать стоимость квартиры, сроки освобождения, имущество, которое остаётся покупателю, порядок расчётов и другие условия.
Я представляю интересы покупателя на переговорах и стараюсь получить наиболее выгодные условия не только по цене, но и по сделке в целом.

Сопровождаю сделку
После выбора квартиры начинается этап оформления.
В зависимости от конкретной ситуации это может включать подготовку и проверку документов, согласование договора, взаимодействие с банком и другими участниками, выбор безопасной формы расчётов, подписание документов и регистрацию перехода права собственности.
Я сопровождаю процесс до его завершения.

Цель проста: вы должны понимать, что происходит с вашей квартирой, документами и деньгами на каждом этапе.

А если вы живёте не в Санкт-Петербурге?
Приезжать в Петербург ради каждого просмотра необязательно.
Значительную часть работы можно провести дистанционно: консультацию, подбор объектов, переговоры, проверку документов и организацию сделки.
Для клиентов из других городов я также провожу видеопросмотры и помогаю организовать процесс так, чтобы количество необходимых поездок в Санкт-Петербург свести к минимуму, а в подходящих случаях провести сделку дистанционно.
Подробнее об этом расскажу в отдельном посте «Удалённая сделка».

Сколько стоят мои услуги?
Стоимость зависит от задачи: покупаете ли вы квартиру на вторичном рынке или в новостройке, требуется ли ипотека, насколько сложна сделка и какой объём сопровождения необходим.

При покупке квартиры в новостройке мои услуги для покупателя в большинстве случаев оплачивает застройщик, поэтому дополнительной комиссии для клиента обычно нет.

По вторичному рынку стоимость сопровождения обсуждаем до начала работы. Вы заранее понимаете объём услуг и их стоимость.

Хотите купить квартиру? Начнём с консультации
Расскажите мне, какую квартиру вы ищете, для кого она приобретается, какой у вас бюджет и планируете ли использовать ипотеку.
Я помогу оценить ситуацию, определить дальнейший порядок действий и понять, с чего лучше начать именно в вашем случае.

Напишите мне в сообщения слово «КВАРТИРА» и кратко опишите вашу задачу.

Колесников Владимир Владимирович, специалист по недвижимости, Санкт-Петербург

✍️ @vv_kolesnikov
☎️ +7-969-790-17-90