ТРЕБОВАНИЕ ВЕРНУТЬ АРЕНДОВАННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НЕ МОЖЕТ ПОГЛОЩАТЬ ТРЕБОВАНИЕ О СНОСЕ НАХОДЯЩИХСЯ НА НЕМ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

⚖️ Определение Судебной коллегии ВС РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы (представления) от 04.12.2025 по делу № А37-2657/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

👥 Состав суда

Судебная коллегия в составе: Грачевой И.Л. (пред.), Борисовой Е.Е., Хатыповой Р.А.

📖 Фабула дела

Департамент имущественных и жилищных отношений мэрии Магадана обратился к ООО «Октан Трейд» с иском об обязании вернуть земельный участок, предоставленный по договору аренды для строительства склада, и освободить его от трансформаторной подстанции, контейнеров, фундамента, автотранспорта и нежилого здания площадью 35,6 кв.м. Договор аренды истек 13 августа 2021 г., после чего арендатор продолжал использовать участок. Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция и кассация — удовлетворили требования истца, обязав ответчика освободить участок.

🗣️ Позиции сторон

— Заявитель жалобы (ООО «Октан Трейд»):

1. Строения возведены в рамках целевого назначения аренды и не являются самовольными.

2. Требование о возврате участка не может служить основанием для принудительного сноса объектов капитального строительства.

3. Суды неправильно применили статью 622 ГК РФ, игнорируя специальный порядок прекращения права собственности на объекты недвижимости.

— Иные участники (Департамент):

1. После прекращения аренды у арендатора возникла обязанность вернуть участок в первоначальном состоянии.

2. Объекты на участке не зарегистрированы как недвижимость, а склад возведён без разрешения — это самовольная постройка.

3. Основание для возврата — положения ст. 622 ГК РФ и ст. 76 ЗК РФ о возврате самовольно занятых участков.

🏛️ Решения инстанций

— Первая инстанция: отказал в иске, признав невозможность применения ст. 622 ГК РФ к объектам, возведенным в рамках аренды.

— Апелляция: отменила решение, обязала освободить участок.

— Кассация (суд округа): поддержала апелляцию, указав на отсутствие регистрации прав на объекты и их самовольный характер.

🧭 Позиция ВС РФ

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права.

Ключевые тезисы:

— Принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов (ст. 1 ЗК РФ) требует учёта статуса сооружений как недвижимости.

— Объекты, включая здание склада и фундамент, соответствуют признакам недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), что подтверждается экспертизой.

— Государственная регистрация не обязательна для признания объекта недвижимостью (п. 38 постановления Пленума ВС № 25).

— Если на участке возведён объект капитального строительства, даже при истечении срока аренды, его изъятие требует применения специальных норм: ст. 239.1 ГК РФ (изъятие через продажу с торгов) или ст. 222 ГК РФ (снос самовольной постройки), а не ст. 622 ГК РФ.

— Требование о возврате участка не может маскировать иск о сносе объекта недвижимости.

— Суды не исследовали правовую природу спорных объектов, не определили их статус и не применили корректные нормы права, что повлияло на исход дела.

📌 Итог

Дело отменено и направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Магаданской области.

ТГ-канал «ЭКОНОМКОЛЛЕГИЯ FRESH»

#ВСрешил