Внучка урбанистки: Елена Короткова об экономике города

Копайте озера и будет вам счастье _ рецепт из Чэнду

Сегодня расскажу вам еще про один мега-девелоперский проект из столицы Сычуаня. У нас стали так часто говорить про "частные города и поселки", что я решила подкинуть сюжетов в дискуссию.

🤩Пять километров земли и воды. Этот проект - один из крупнейших в стране по масштабу искусственного водоема, вырытого девелопером ради удорожания прибрежных территорий. Общая площадь проекта - более 500 га.
🤩Озера и протоки. План водных угодий разрабатывали тоже до покупки земли - в 2008 он был готов. Всего накопали 140 га водной глади, средняя глубина - 3 метра. Кроме самой воды, пустили сюда рыбу, посадили всякие растения, травку и т.д. На все про все потратили 10 лет.
🤩Первые проекты. Продавать недвижимость начали буквально через два года после получения прав на весь участок. Проект "Blue Flower Island" на 66 га закончили в 2014 году, построив 128 коттеджей в 8 типологиях. Проект делался еще по тогдашней традиции иностранцами - в данном случае бюро из Калифорнии. Внутри этого как бы "массового продукта" - 26 эксклюзивных вилл с индивидуальными выходами к воде. Это они - с покатыми крышами. Еще через год запускают в продажу следующую очередь коттеджей - в своем любимом квази-итальянском стиле.
🤩Многоэтажки спустя пять лет. Если коттеджи начали продаваться в 2011, то первый многоэтажный проект вышел на рынок - в 2014, через 5 лет после начала всей затеи. Проект заказали снова американцам, сделали они на совесть - зашло во все архитектурные паблики. Сейчас в проекте 27 многоэтажных комплексов.
🤩А досуг? Инвесторы не стали ждать, пока жители запросят культуры и в 2015 году открыли Luxi Lake Art and Exhibition Center. Внутри - музей современного искусства, детский музей искусств, конференц-залы, театральная сцена. Кроме этого, прямо в центре проекта оставлен огромный полуостров - сейчас там конный клуб, кафе, лужайки, кэмпинги и т.д. До 2035 года эта территория "в резерве" у Wanhua.
🤩ТЦ на ручье. Раз уж построили столько водных объектов - грех не использовать их по полной программе. Сейчас товарищи из Wanhua заканчивают строительство ТЦ поверх канала, построенного ими же. 100 тыс квм коммерции, офисов, ритейла - в общем того, чего уже на хватает самому проекту. Внутри - попытка сымитировать плотно застроенные берега каналов в старом Чэнду.
🤩Коттеджи под ритейл. Был внутри комплекса и специальный "выставочный" уголок - на территории компактно стояли 20 модельных вилл, нечто типа шоурумов. Настоящие виллы продали, а эти решили не сносить и сделали тут прогулочно-ритейловый угол. Теперь в бывших коттеджах кафе и магазины. Все это не просто так - это по сути тестовая площадка для разного вида ритейлеров, форматов, активностей, которые потом масштабируются на весь проект.
🤩А парки-набережные? с ними тоже все хорошо. Даже более чем. Например, Cloud Park, построенный в 2017 году по всем заветам урбанистики - комфортно, открыто, с кучей сюжетов. Отдельный жанр - парки между коттеджными поселками. Они доступны всем, принадлежат городу, но управляются все той же Wanhua - например, Red Stone Park.
🤩Спальный район? Не то чтобы прямо спальный, но офисов тут всего 100 тыс квм. Все объекты вписаны в рельеф - никаких офисных башен. Но все равно - на 7800 единиц жилья маловато. И даже 70 тыс квм ритейла/сервисов/культуры не очень убеждают. Одно спасает - вокруг масса деловых районов, плюс трассы и метро. Парковки тут есть - они под землей, так что на а/м жители добираются до работы. Образование и медицина свои пока не появились - все держится на окружающей инфраструктуре.


В общем, рытье каналов и искусственного озера на больших масштабах дает вполне себе эффект. 15 лет люди строят и продают недвижимость по берегам вырытого ими же водоема. Правда, никто не говорит "мы построили новый город, выделите нас в самостоятельную единицу", хотя у людей в распоряжении почти 300 га. 🤩

Близость и европейская регионалистика


Пока автор канала была занята приготовлениями и участием в ВЭФе, в Софии чествовали лучших региональных исследователей. Нагоняем упущенное - пишем про победителей.

🤩Что за регионалисты? Есть такая Европейская ассоциация регионалистики - European Regional Science Association. Фактически это европейская часть большой семьи - Regional Science Association International, существующей с 1954 года. Когда-то в далеком 2014 европейский конгресс проходил в Санкт-Петербурге, и на сайте есть даже российская секция. Занимаются все участники процесса региональными аспектами экономики, политики, географии, планирования и т.д.
🤩Что там в Софии? Каждый год проводятся конгрессы, европейский в этом году проходил в болгарской столице. Программу можно посмотреть вот тут. И тогда же во время конгресса вручают главную премию - ERSA Prize и еще несколько.


Вот кому дали премии в этом году.

🤩Близость и André Torre. Главную премию получил профессор экономики из Paris-Saclay. Основная тема его исследований - близость географическая, организационная, институциональная, временная. Вот, например, в свежей статье Torre показывает, что никакая циркулярная экономика не запускается просто от введения переработки мусора и иже с ним, нужна "пространственная циркулярная экосистема". Есть у него несколько работ по французской электоральной географии (например, веселая статья про президентские выборы 2022). Но я вот помню товарища по статье, воспевающей "временную географическую близость" в виде конференций, форумов и съездов.
🤩Неравномерность и Simona Iammarino - выбрана новый членом RSAI, это тоже некая премия в рамках организации. Основные ее работы посвящены неравномерности эффектов от прихода корпораций в регион. Писала она об этом вместе с Роном Бошмой, и пару раз со Сторпером/Родригесом-Позе. Она постоянно спорит с концепцией, что успех или неуспех территории можно объяснить только производительностью, агломерированием и вот этими классическими штуками.
🤩Проницаемость и Julie Le Gallo. Ученая из Дижона тоже выбрана членом RSAI. Она очень здорово работает с локальными финансами, причем не с каждым муниципалитетом по отдельности, а именно в пространстве - как они влияют друг на друга, как отвечают своей налоговой политикой на политику соседей и т.д. Очень хорошая работа про то, как бюджетные объекты в муниципалитетах обслуживают сильно больше клиентов, чем тех, кто формально к ним приписан. В общем - если интересуетесь муниципальными финансами в пространстве, очень рекомендую.
🤩Сложность и İbrahim Tuğrul Çınar. Есть у регионалистов и премия для mid-career исследователей из развивающихся стран. Профессор экономики из Анатолийского университета применяет теории экономической сложности, ловушек развития в Турции (про эти штуки я подробно писала тут и тут).
🤩Статья из Швеции как из США. Кроме персональных премий всегда выбирают одну выдающуюся статью. В этом году она про то, что и в Швеции место вашего рождения, окружение, связи - в общем ваше детство и юность сильно определяют ваше будущее. Такого тоннами написано про США, а вот поди ж ты - и в благополучной Швеции не все гладко.

В общем, занимайтесь наукой, пишите статьи и о регионалистике тоже. Вдруг когда-нибудь конгресс ERSA снова будет у нас. 🤩





Илл: Le Gallo and Marie-Laure Breuillé (2017), “Spatial Fiscal Interactions among French Municipalities within Inter-municipal Groups,” Applied Economics, 49(46), 4617–4637.

Большие повороты маленькой земли в США

У меня тут случился разговор о малых муниципалитетах. Полномочия забирают, денег не дают. В общем - все грустно. А самое главное неясно, куда идти дальше и какие отрасли развивать, как их выбирать, общаться с инвесторами. В ответ рассказала я про небольшой округ в штате Невада.

🤩Моногород из 1900-х. В середине 1860-х годом месторождение серебра Комсток-Лод был одним из крупнейших в США. Прямо тут же организовали город - Вирджиния-Сити. Это про те времена писал Марк Твен "Налегке". Но к 1900-му году добыча закончилась. Масштаб сжатия впечатляет и сейчас - с 25 тыс чел в 1870 до 2,7 тыс к 1900.
🤩Азартные игры, разводы и туризм. В 1931 году Невада разрешает азартные игры и упрощает процедуру разводов. В итоге - бум краткосрочного "разводного" туризма. В Вирджинии-Сити к тому моменту осталось всего 590 человек. Продавал город себя как место "Старого Запада" - где можно посмотреть, как жили раньше. В 1961 году городу присвоили статус "исторического места", посвященного добыче серебра. Все это сильно населения не прибавило. К 1980 году во всем округе - 1,5 чел.
🤩Тренировочный парк. В 1986 году на южной окраине города Рино (рядом с округом Storey) возникает бизнес-парк. 1 тыс га из сельхоз переводятся под жилые дома и офисы. Это дешевая недвижимость близко к дорогой Калифорнии. Затея имеет успех и владельцы в 2001 году замахиваются на большой кусок земли уже в округе Storey - Tahoe-Reno Industrial Center площадью в 42 тыс га.
🤩ГЧП по-невадски. Инвесторы получили от округа послабления - ускоренные согласования почти любой стройки. Взамен - построили инфраструктуру, а округ компенсировал часть затрат из будущих налоговых поступлений от площадки. К 2013 году тут уже вполне себе все бурлило - построили около 1 мл квм площадей, тысячи рабочих мест. Но вряд ли кто-то мог предугадать, кто придет попозже.
🤩А потом пришел Илон... В октябре 2013 Тесла собрала на своем заводе в Калифорнии представителей 7 западных штатов и объявила по сути закрытый конкурс. Выбирали место под "гигафабрику" - производить аккумуляторы, силовые установки и системы накопления энергии для своих автомобилей. Как происходил отбор - достойно отдельного описания. Например, ТЗ на выбор участка нельзя было забрать с собой) Зато нужно было вернуться и заполнить подробный опросник по предлагаемому участку, льготам и т.д. - за 3 недели.
🤩Тесло-торговля. Полгода шли торги. Маск повышал требования, отжимал штаты, пока не осталась Невада c TRIC-ом. Невада предлагала все меньшую налоговую нагрузку на будущий завод. Причем торг шел не только по штатовским налогам, но и по местным. Ради этих торгов приняли специальный закон, по которому штат сам решал и за себя и за того парня (привет отечественному самоуправлению). В сентябре 2014 ударили по рукам.
🤩10 лет без права на налоги. В результате сделки округ лишили на 10 лет кучи налогов. Но обязательства по поводу школ, пожарной охраны, дорог и т.д. никто не снял. В итоге немножко передоговорились сначала в 2015, а потом в 2020 - уже всерьез, ибо разрыв между "получено" и "затрачено" стал слишком большим.
🤩Со второго раза не получилось. Когда в 2023 Тесла пришла за новым куском под вторую очередь своей гигафабрики уже округ встал в позу и начал выставлять условия. Пришедшие следом за Теслой инвесторы вообще не получили такие же условия. В прошлом году округ постучался в штат и предложил поумерить их аппетиты - как минимум давать муниципалам время на подумать и оценить, чего там предлагается за их счет.
🤩Что в итоге? Занятость в округе выросла с 2,8 тыс в 2010 году до 17 тыс в 2021. С 2024 года начали приходить налоги от Теслы. А вот население не выросло - в основном все живут в городах вне округа. Там растет жилищное строительство, ритейл и всякая другая инфраструктура. Storey снова только производит ценный ресурс для внешних рынков.

Мораль: За маленьких всегда пытаются все порешать. Блюдите свои интересы, даже когда приходят большие товарищи с большими деньгами. Но не будьте слишком жесткими, а то они уйдут.🤩

Инвестировать в реку

Сам по себе проект в жанре "а давайте мы вернем реку городу" вряд ли кого-то удивит. Зато масштабы и бизнес подход в изводе китайского Чэнду - вполне может.
Сегодня - про реку Цзинь и про компанию, которая за нее отвечает.

🤩Зеленая стратегия Чэнду. В 2017 году город решил перестать заниматься парками, газонами и набережными вразброс и точечно. Они напряглись и выкатили стратегию "Chengdu Tianfu Greenway Planning and Construction Scheme". В рамках нее все мало-мальски зеленые пространства были объединены в систему с тремя уровнями/масштабами - региональный, городской и локальный. На каждом - занимались разными объектами, начиная от рек до мелких зеленых газонов во дворах. На круг получалось около 20 тыс километров зеленых путей и связей.
🤩Не содержать реку, а развивать ее. Внутри этой стратегии возник сюжет - про реку Цзинь. Раньше про нее думали "почистить, углубить дно, повысить качество воды", то теперь ее стали рассматривать как большой экологический и пространственный ресурс города. Под развитие прибрежных территории разработали отдельный "речной план".
🤩План по реке. Город поставил себе целью закрыть все инженерные вопросы по реке - набережные, управление стоком, защита от наводнений. Другие цели - культурные. Все течение было поделено на 5 тематических зон, в каждой выделены объекты показа. Были выделены парки, намечены набережные, одна из целей - сделать реку привлекательной круглый год. Ориентировались они на проект с набережными в техасском Сан-Антонио.
🤩Ночной круиз. Кроме планировочно-строительных затей в программу вошла речная ночнаяа экономика: ночной спорт, ночной рынок, жилье на реке и ночной круиз. Вот эта последняя корабельно-круизная история получилась самой развитой, популярной и многоукладной.
🤩Кто всем этим занимается? Город на своем уровне формирует документы, держит бюджетные деньги на расчистку русла, обустройство набережных и т.д. Реализация этого, а также экономического оживления всех 240 км в черте Большого Чэнду - не на них, а на муниципальной компании Chengdu Jinjiang Greenway Construction Investment Group. Создали ее прямо тогда же - в 2017 - вместе с речным планом. Интересна структура собственности - 61% акций принадлежит департаменту по туризму города, а оставшиеся 39% - районам города и пригородам, через которые протекает река.
🤩Речной заём. Этой муниципальной компании поручили делать ровным счетом все по поводу реки - содержать, приводить в порядок и экономически перезапускать. А вот денег дали всего 30% от необходимого. На оставшиеся 70% муниципалитет выпустил облигации, продал их, а на полученные деньги два года компания занималась первой очередью проекта.
🤩Река зарабатывает деньги. Собственно первые облигации погасят в этом году - их выпускали на 7 лет. Откуда доходы? Билеты на те самые речные круизы, сдача в аренду участков под кафе, причалы, торговые павильоны на прибрежных территориях, повышенные цены на землю вдоль реки, рекламные сборы, плата за парковку.
🤩Три года на участок. Деятельность компании до сих пор структурируется очередями - участками вдоль реки. На каждом участке работает одна и та же временная схема. Один год на очистку, два года на благоустройство, три года на формирование потоков. На первой очереди уже через год после старта запустили первые кораблики и первый прибрежный парк.
🤩Свет - реке. Параллельно с круизно-речной историей компания развивала вопрос ночного освещения реки, мостов и т.д. Целый световой мастер-план разработали. Процесс реконструкции набережных не прекращается - каждый год сдают какой-нибудь кусочек.
🤩Откуда берется ритейл? Естественно никаких торговых центров никто на берегах не строит. Получается сеть сервисов и ритейла вдоль реки. В конце 2023 года город и муниципальная компания выкатила на рынок 30 площадок, 13 тыс квм недвижимости, 106 причалов - все это разом предлагалось ритейлерам.

В общем, вот такой у товарищей получился оператор реки - и за стройку/стоки/чистоту и за ритейл/кораблики/спорт🤩

Мастер-планы и возвращение  в большой спорт

Кроме ведения этого канала, я еще руковожу Центром городской экономики КБ Стрелка. Где-то до 2021 мы активно публиковали разные аналитические работы и исследования. А потом случился долгий перерыв (один из причин этого перерыва в следующем году в первый класс чешет).

Но! Мы вернулись в большой спорт)

Про то, что мы хотим поизучать всякие документы около мастер-планов я, кажется, впервые рассказала двум моим чудесным коллегам по отрасли на воронежском Зодчестве в прошлом году. 

Спустя всего-то полтора года работа увидела свет.

Внутри - рассказ про "приводной механизм" между мастер-планами городов Дальнего Востока, бюджетной системой и реальной жизнью. В общем - про долгосрочные планы соц-эк развития городов.  
На мой скромный взгляд это крайне полезный документ, ибо:
/межотраслевой
/межбюджетный
/конкретный (деньги, сроки, ответственные)
/гибкий - сейчас живёт вторая редакция.


Кроме этого, из работы вы узнаете:
/ сколько вообще денег запланировано на МП разных городов
/ на что они должны пойти
/ откуда их ждать
/ и многое другое.


Отдельно хочу сказать спасибо всем, кто участвовал непосредственно в работе над проектом (и бывшим и нынешним мои коллегам по КБ), всем рецензентам  и критикам.

P.S. Тем двоим коллегам я на лету пообещала еще и статью написать по итогам этой работы для одного научного журнала. Ребята, я помню, ждите)

Битва за Париж

Если вам хочется последить за каким-нибудь жилищно-экономическим сериалом, следите за Парижем. Там последнее время жарко во всех смыслах слова - идет атака на жилищный капитал.

🤩Что случилось? В июле Париж вдвое повысил ставку налога на пустующее жилье. За первый год простоя раньше ставка была 17% от кадастровой стоимости, теперь - 30%. За второй - поднялась с 34% до 60%. Париж на самом деле воспользовался своим правом, которое ему было дано сверху. Но никто не предполагал, что будет так резко и до предела. Кроме этого, мэрия грозится повысить налоги на вторые/третьи квартиры. Собственники ворчат и ругаются.
🤩Социалисты и жилье. История эта началась еще в нулевых. Тогдашний мэр Бертран Делано ввел в 2005 году норматив в 25% - столько социального жилья должно было быть включено в любой новый жилищный проект площадью от 1000 квм. К тому моменту уже 5 лет действовала цель для всех крупных городов 20% социального жилья к 2020 году. Эту цель городам спустили сверху, приняв национальный закон. Париж добился 18% к 2014 году.
🤩Дюфло-2013. Новый министр по вопросам жилья в правительстве Оллана - Сесиль Дюфло повышает целевой показатель для городов, включая Париж, до 25%. В 2014 году в Париже новый мэр - Анна Идальго, а за жилье с тех пор в городе отвечают коммунисты.
🤩Коммунист N1 и жилье. Сохранять темп ввода социального жилья к 2014 году в Париже было сложно - место закончилось. Точнее где строить было - но это больше походило на расползание, чем на плотное переустройство. Коммунист тов. Броссат не стеснялся в выражениях ("Гетто для богатых в Париже закончились"), строил социальное жилье в престижных районах города (ибо 40% такого жилья теснилось в 3 районах) - там город покупал землю у национального правительства по сниженным ценам. Кроме этого, ввел "право первой ночи" - при продаже одного из выбранных 257 жилых зданий собственник сначала должен был предложить его городу. И если городу интересно, то до рынка здание не доходит. Он же разогнал в городе превращение офисов в социальное жилье.
🤩Париж - 2035. Почти под конце своего срока Анна Идальго вместе с Броссатом выкатили большую жилищную программу Париж - 2035. Основные цели - 40% публичного жилья, из которых 30% - социальное арендное и еще 10% - жилье с регулируемой ставкой.
🤩Коммунист N2 и жилье. Герой текущего сюжета - преемник Броссата с 2023 года, тоже коммунист Жак Бодрийе. Они - давние единомышленники в плане жилищного вопроса - еще в 2013 написали вместе книжку "Париж не для продажи". Он объявил войну пустующему и второму жилью в собственности парижан. К началу его работы уже 25% жилого фонда города не использовалась именно как постоянное жилье.
🤩Пустым квартирам - бой. Бодрийе шел к своей цели и дошел. Закон об увеличении ставок вступает с января 2027 года. Кстати, статус пустующего жилья заявляют сами собственники для целей налогообложения, а город потом это проверяет, в том числе путем простого обхода. Под пустой квартирой подразумевается именно пустая - без мебели, непригодная для проживания. А если она пустая, но готовая для жилья - это "вторая" квартира. На них налог 60% в Париже еще с 2017 года.
🤩Запретить второе жилье. Заветная цель коммунистического вице-мэра пока недостижима. Права на собственность - святое дело. Но есть нюансы. Например, с 2024 года вступил в силу закон "Ле Мёр" - города могут выделить зоны, где все вновь построенное жилье должно быть использовано только как первичное и только для проживания собственников (не менее 8 месяцев за год). Кроме этого, с 2025 года в Париже нельзя просто так начать сдавать туристам свое второе жилье. Для города это - смена функции с жилья на коммерцию. А раз так - компенсируйте потерю жилфонда, то есть найдите нежилое и переведите в жилье по нормативу 1 квм на 3 квм.
И все эти действия последних 3 лет - дело рук товарища Бодрийе, заявившего в апреле, что он в отношении собственников жилья все-таки коммунист, а не сталинист.

В общем, если вдруг вам кажется, что у нас строгие правила в области регулирования жилищного рынка - покупайте попкорн и следите за Парижем 🤩