Ванильный Девелопмент

Строительный рынок России буксует.

Рентабельность новых проектов — всего 5% годовых. Это вдвое ниже, чем обычно по экономике. Эксперты, которых опрашивали летом, называют вилку 5–15% на 2025–2026 годы. Для девелоперов это не просто сокращение прибыли: в 5% нельзя заложить стремительно растущие издержки и себестоимость. В 5% нельзя заложить неминуемые риски. Запуск новых домов под вопросом, а уже анонсированные проекты рискуют застрять на старте. Если смотреть на обзоры с пересказом данных «Эксперт РА», в 2025 году средняя рентабельность по EBITDA была около 20%. Такого резкого падения рынок не видел давно.

НО ТУТ ЕСТЬ НЮАНС: иллюзия благополучия 2025 года – высокая маржинальность в 20% объясняется тем, что в 2025 году застройщики докредитовывали и сдавали проекты, запущенные в 2022–2023 годах. Это был период аномально высокого спроса, работающей массовой льготной ипотеки и бурного роста цен на жилье. Поэтому финансовые результаты 2025 года — это «эхо» прошлых сытых лет.

Сейчас начался запуск нового инвестиционного цикла в новых реалиях. Для потребителя он стал проще, а для девелопера — сложнее. Это тоже влияет на снижение рентабельности. Со временем, когда рынок адаптируется к новым реалиям, рентабельность, скорее всего, изменится.

Отмена муниципального жилищного контроля:

В России с 1 сентября упразднен муниципальный надзор за ЖКХ. Полномочия переданы региональным инспекциям, а процедура выдачи лицензий управляющим компаниям сократилась с 30 до 10 дней + жесткие стандарты: Управляющие компании обязаны иметь реальный офис для приема граждан и круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу с профильным персоналом.

Это хорошая новость, теперь контроль будет более целевым.

Большое имя — далеко не всегда гарантия качества. Прямо сегодня мы наблюдаем как «тухнут звёзды» известных крупных застройщиков. Но может ли незнакомый или нишевый девелопер оказаться лучше известного?

Кто вызывает больше доверия: федеральный застройщик с множеством объектов по стране или узкоспециализированная компания, годами сфокусированная на одном сегменте рынка?

Давайте разбираться в неочевидных тонкостях девелопмента в новом выпуске подкаста: «Все девелоперы одинаковые – крупные лучше?»

Ограбление века в Вене 💎

Дерзкое преступление потрясло музейное сообщество Европы: средь бела дня из австрийского музея было похищено легендарное бриллиантовое ожерелье Van Cleef & Arpels (более 200 карат), созданное для египетской королевской семьи в 1939 году. Европол заявляет об активизации агрессивных преступных сетей. Репортаж с места событий на BBC News

Финансовый спад у крупнейших застройщиков.

Из-за завершения массовой льготной ипотеки и высоких рыночных ставок девелопер «Самолет» отчитался о чистом убытке в размере 22,3 млрд рублей за первое полугодие. Как мы и говорили, огни аэропорта уже не за горами.

У нынешнего русского человека есть интересная черта. Очень хорошо это видно на примере парковок. Объехать дом раз 10 в поисках места — уже не такая большая проблема, если оно будет бесплатным. Привычка пользоваться благами капитализма (две, а то и три машины на семью), живя по правилам социализма: «бесплатные парковки для всех!» — вот наш уникальный код. Скрытая гибридная модель государства 😂

Тем не менее, парк легковых автомобилей Москвы недавно превысил отметку 4 млн единиц — это крупнейший автопарк среди регионов России. По словам мэра Москвы, каждые 5 лет количество автомобилей в столице увеличивается на 1 млн машин. Отсутствие бесплатной парковки, кстати, нередко мотивирует людей отказаться от машины в пользу общественного транспорта. В автомобиле может поместиться 4 человека, а в автобусе — 40. Получается эргономично.

В общем, в порыве разгрузить тротуары и избавиться от повсеместного нагромождения автомобилей во дворах, которые нередко мешают проезду спецтранспорта, с 5 августа в столице действует новый порядок расчёта машиномест в строящихся жилых комплексах — коэффициент теперь зависит от площади квартир и составляет от 0,8 до 1,6 машиноместа на один лот — это заметно превышает текущую практику, где на одну квартиру в большинстве ЖК приходится не более 0,5 машиноместа.

Соответственно, застройщикам придётся либо увеличивать площади подземных паркингов, либо сокращать количество квартир, либо повышать их среднюю площадь — то есть меньше студий и однушек в новых проектах. (Помните, как у Достоевского в «Идиоте»: «Дом был огромной величины, одна из тех громадин, которые строятся аферистами для мелких квартир; в иных из таких домов бывает иногда нумеров до ста».)

По издержкам всё понятно и так: их рост девелоперы неизбежно переложат на покупателей — как машиномест, так и квартир в целом.

Предполагаю, что проблема с парковками будет только нарастать, даже с новыми нормативами. Хотя, на мой взгляд, покупать к машине и парковочное место — логично и, даже не побоюсь этого слова, «цивильно».

Новый указ об изъятии бизнеса в РФ.

Президент России подписал Указ № 604 от 24 августа 2026 года, который разрешает вводить временное государственное управление имуществом и бизнесом, если объекты критической инфраструктуры плохо защищены.

Новый регламент позволяет государству принудительно вводить временное управление частным бизнесом (как российским, так и иностранным), если органы посчитают принятые меры защиты инфраструктуры неэффективными.

Для кого это неприятно? Для тех, кто, осознавая значимость своего бизнеса для общества, не предпринимает мер для его защиты от внешних угроз, зная, что они существуют.

Ограничения: Временный управляющий не может продавать, дарить или закладывать активы, но полностью контролирует операционную деятельность

Kunsthaus Bregenz — архитектура, которая не мешает искусству

Продолжаем наше большое погружение в творчество одного из моих любимых архитекторов. Впереди ещё несколько проектов. По хештегу #Цумтор его история и проекты.

В Kunsthaus Bregenz Цумтор практически отказывается от привычного архитектурного жеста. Снаружи — простой геометрический объём со стеклянной оболочкой. Внутри — максимально нейтральные выставочные пространства.
Но именно здесь начинается самое интересное.
Стеклянная оболочка работает со светом: днём она собирает и рассеивает естественное освещение, вечером здание начинает светиться изнутри.

Цумтор не пытается сделать музей главным произведением искусства. Он создаёт точную среду для искусства.
И это сложнее, чем кажется. Хороший музей не должен постоянно напоминать посетителю о том, какой великий архитектор его спроектировал. Архитектура должна знать, когда отойти в сторону.

Смена формата долгостроев.

В российских регионах зафиксирован массовый тренд перепрофилирования недостроенных ТРЦ‑гигантов. Например, в Ярославле властями официально разрешено сменить назначение участка долгостроя на улице Труфанова: вместо крупного торгового объекта там появится многоэтажная жилая застройка.

У каждого долгостроя из этой подборки была своя причина остановки: банкротство инвестора, спор за землю, нехватка финансирования, изменение спроса, ошибки в концепции или слишком большой масштаб.

Недострои не должны портить лицо города. Если это рыночная потребность, проект может быть успешным. Но если это принудиловка, один недострой сменит другой.

Продолжаем трудиться над подкастом о девелопменте 🔨.
В понедельник вышел новый выпуск: он объясняет, почему здания строятся, как правило, больше года, и что «быстрые деньги» — не про нашу отрасль. Аналитика, стратегия, длительный цикл производства, а затем — ввод в эксплуатацию и продажа.

По ссылке — чтобы лучше понять, как устроен путь от идеи до реализации проекта внутри мира девелоперов.

YouTube 🚀