Замоскворечник

ПАТРИАРШИЕ 11

#новыепроекты
#город

Такого адреса, конечно не существует. Есть район Патриарших прудов (не люблю фамильярное «Патрики»), где в Палашёвском переулке в апреле этого года стартовал действительно знаковый проект класса делюкс от Sminex «ПАЛАШЁВСКИЙ 11»🔗.

На столь раннем этапе говорить о доме корректно только через призму документации, рендеров, архитектурного проекта и его авторов, а также репутации и опыта девелопера.
Единственный элемент, правда критически важный, который можно увидеть воочию и почувствовать - это местоположение.
(Этот тезис уже фиксировал при оценке локации проекта MR Private «Казачий» 🔗.

Не могу сказать, что являюсь поклонником Патриарших, особенно «ядра» района ( сам пруд, Малая Бронная и сопредельные переулки), но всё, что находится подальше от артерий гастрономической и «культурной» жизни района, весьма привлекательно для жизни в «тихом, атмосферном» центре, не говоря о престиже.
«Угол» Палашёвского и Сытинских переулков, где будет возведен новый дом, в этом смысле место более чем удачное - карта и прогулка на местности не дадут соврать.

Не так давно изучал этот район с экскурсией, был в офисе продаж Sminex в Палашёвском, поэтому даю оценку, основанную на реальной фактуре и свежих впечатлениях (несколько фото ниже, видео - в сторис🔗). С точки зрения расположения, ПАЛАШЁВСКИЙ 11 получает высокий балл - не менее 8 из 10.

Дай Бог, чтобы проект получился таким, как заявлен в буклетах - пока это действительно один из самых крутых проектов в Москве (место, архитектура, фасады, МОПы, инфраструктура, паркинг, потолки, инженерия etc).

PS Если «бескомпромиссность» Лаврушинского всегда оценивал скептически (кроме цен, они действительно бескомпромиссны), то ПАЛАШЁВСКИЙ 11 в этом плане имеет гораздо больше шансов стать таковым с точки зрения «продукта».

Подробности о проекте, а также по вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik

СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ (08)

#новостройки
#август26

Особых изменений в динамике продаж в анализируемой выборке за август не произошло.
Зафиксировано снижение в 9%, если сравнивать количество сделок за прошедшие восемь месяцев год к году, и минус 24% по сравнению с августом прошлого года.
Напомню, по итогам пяти месяцев текущего года отставание от уровня продаж 2025-го года было 7,8%.
Примерно через месяц - итоги третьего квартала с сегменте.


По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX

СДЕЛКИ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ (08)

#август26
#новостройки

По итогам августа динамика продаж год к году (за прошедшие восемь месяцев) в анализируемой выборке - минус 7,6%.
Несмотря на бодрый старт новых проектов, август дал сделок почти на четверть меньше, чем в прошлом году.
Стал ли сентябрь драйвером роста, увидим в октябре - подведем итоги третьего квартала.

По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX

«Крысы не бьют чечетку» Ва-Банкъ

ВА-БАНКЪ

#utkinfm
#рекомендация

Были в четверг на концерте, получили колоссальное удовольствие и массу положительной энергии.
К Александру Ф. Скляру у меня отношение особенное - уважаю его как музыканта и человека еще с далеких времен радио-передачи «Учитесь плавать» и альбома Ва-банкъ «Так надо!». За прошедшие 35 лет это уважение только крепнет🤝.

Когда подписывал пластинку, вспомнил мощное выступление 1995 года в клубе «Эрмитаж» - другое время, другой звук, другие песни, но сохранился тот же драйв, харизма и позитив.
Например, какое исполнение кавера Леонида Утесова «Песня старого извозчика» - ну просто великолепное, а в конце композиции - джаз-рок джем на 220 вольт).

Отдельно хочу отметить высокое мастерство и профессионализм музыкантов текущего состава Ва-Банкъ и выкладываются они на 150%.

Мой топ-5 (Ва-Банкъ):

1️⃣На кухне (электрическая современная версия)
2️⃣Крысы не бьют чечетку
3️⃣Босиком по Луне
4️⃣Досуги-Буги (кавер П.Мамонова)
5️⃣Кислое вино.

Чуть позже выложу одну из этих композиций.

@zamoskvorechnik

👆Покупателю и продавцу на заметку

🚨Росфинмониторинг усиливает контроль за сделками с недвижимостью: какие операции могут вызвать вопросы?

Покупка квартиры, продажа дома или приобретение коммерческого помещения - для большинства людей это одна из самых крупных финансовых операций в жизни.
Но теперь некоторые сделки с недвижимостью будут находиться под более пристальным вниманием системы финансового мониторинга.

⚖️ Главное: речь не идет о запрете сделок или массовых проверках обычных покупателей.
Цель контроля — выявление операций, которые могут быть связаны с легализацией незаконных доходов, использованием подставных лиц или непрозрачными финансовыми схемами в рамках Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ.

🔎 Кто передает информацию в Росфинмониторинг?
🏦 Банки — анализируют денежные операции клиентов;
🏢 Риелторы, агентства недвижимости и другие посредники — обязаны передавать сведения по операциям, подпадающим под установленные критерии;
📜 Нотариусы — в случаях, предусмотренных законодательством.
При этом важно понимать:
попадание сделки в систему контроля не означает, что человек нарушил закон.
Это лишь означает, что операция может быть проверена на соответствие требованиям финансового мониторинга.

💰 Какие сделки теперь находятся под обязательным контролем?
С 2026 года установлены разные пороги в зависимости от участника операции:
🏦 Для банков — операции по сделкам с недвижимостью свыше 75 млн рублей.
🏢 Для организаций и ИП, оказывающих посреднические услуги при купле-продаже недвижимости - операции свыше 5 млн рублей.
Такие сведения направляются в Росфинмониторинг в установленном порядке.
Но даже если сумма меньше установленного порога, операция может привлечь внимание при наличии признаков необычности.

🚩 Какие сделки могут выглядеть подозрительно?
🏢 1. Цена значительно отличается от рыночной
Например, квартира стоимостью 15 млн рублей продается за 5 млн без понятных причин.
Само по себе снижение цены не является нарушением - у продавца могут быть разные обстоятельства. Но существенное необъяснимое отклонение может вызвать дополнительные вопросы.

💵 2. Непрозрачные расчеты
Особое внимание могут привлечь:
— крупные расчеты наличными;
— передача денег через третьих лиц без понятного основания;
— сложные цепочки переводов;
— быстрое снятие или перевод средств после получения оплаты.

👤 3. Несоответствие доходов и стоимости имущества
Например, недвижимость стоимостью десятки миллионов рублей оформляется на человека, у которого отсутствуют очевидные источники дохода для такой покупки.
В подобных ситуациях может возникнуть вопрос о происхождении денежных средств.

🔄 4. Быстрая перепродажа объекта
Одна перепродажа через несколько месяцев сама по себе не является нарушением.
Но серия сделок между связанными лицами, постоянная смена собственников и искусственное изменение цены могут выглядеть как попытка скрыть реальное движение денег.

🌍 5. Сложные международные расчеты
Дополнительное внимание могут привлечь ситуации, когда используются иностранные счета, компании или сложные финансовые конструкции без понятной экономической цели.

📌 Что делать покупателю и продавцу, чтобы избежать проблем?
☑ Указывайте в договоре реальную стоимость объекта.
Занижение цены ради уменьшения налогов может создать риски как для продавца, так и для покупателя.
☑ Используйте официальные способы расчетов.
Безналичные переводы, аккредитивы, безопасные сервисы расчетов помогают подтвердить прозрачность сделки.
☑ Сохраняйте документы о происхождении денег:
— справки о доходах;
— договоры продажи имущества;
— документы о наследстве или дарении;
— кредитные договоры;
— банковские выписки.
☑ Храните подтверждение всех платежей.

⚖️ Вывод
Усиление контроля за сделками с недвижимостью не означает, что добросовестным гражданам станет сложнее покупать или продавать жилье.
Основное внимание будет направлено на операции с признаками непрозрачности: искусственное изменение цены, запутанные расчеты, использование номинальных владельцев и сомнительные финансовые схемы.

UPD: УТКИН РЕКОМЕДУЕТ

#рекомендация
#покупателю

В середине августа запустил мини-канал «Уткин рекомендует» , где публикую только те квартиры, которые проходят мой фильтр опыта и экспертизы, и я могу их рекомендовать к покупке при прочих равных.

Вот список новых лотов, которые отфильтровал и лично отсмотрел:

▪️155 м2, Sky View, ремонт под «тапочки» 🔗
▪️ 166 м2, Бродский, отделка + мебель 🔗
▪️ 173 м2, KNIGHTSBRIDGE PRIVATE PARK, бетон 🔗
▪️ 160 м2, Barrin House, отделка + мебель 🔗
▪️178 м2, ARTISAN, ремонт под «тапочки» 🔗
▪️ 195 м2, Снегири Эко, ремонт под «тапочки» 🔗

Работа по поиску интересных предложений идет в режиме нон-стоп.
С учетом дефицита адекватных вариантов по соотношению продукт/цена прогнозирую средние темпы пополнения «копилки» рекомендаций на уровне 3-6 лотов в месяц
(количество - точно не цель).
Следующий апдейт (UPD) - через месяц.

По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ И НАЛОГ 2,5% - II

#покупателю
#cобственнику

Продолжаю тему кадастровой стоимости (КС) и налога на роскошь новым списком из 20 домов в ЦАО.

«Налоговая ставка 2,5% применяется к объектам недвижимости, кадастровая стоимость (КС) которых превышает 300 млн. руб.
В правом столбце таблицы - максимальная площадь, при которой к объекту применяется ставка 0,5%. Еще на один «квадрат» больше - и к 0,5% плюс 2% = 2,5%.» (с)

👆Цитата из предыдущего поста со списком из 15 домов в Замоскворечье🔗.

По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX

PINK FLOYD ▪️TIME

#utkinfm

Одна из самых любимых композиций Pink Floyd с альбома Dark Side of the Moon (1973).
Представленная версия, к сожалению, без участия автора, Роджера Уотерса, но одна из самых качественных (звук, картинка), найденных на ютубе.
Запись концерта в Лондоне в 1994 г.

Слушать громко в хороших наушниках или с колонками хотя бы ватт на 40-50. И подумать про время, что неспешно течет, то несется вперед, иногда почти замирая. А потом оглянешься - десять (!) лет позади, и назад уже не вернуться.

Сегодня перекрыли Садовое кольцо для вело-перформанса.
Пришлось на спорт пешком идти: проходя вдоль Валовой и наблюдая это действо, подумал, что велосипедист, нарезающий круги по Садовому - как секундная стрелка на циферблате Белого города, что внутри кольца. Может с Константином Чайкиным идеей поделиться?😉

Стоп. Еще абзац и тег уже нужно ставить «субботняя философия» или «часы».
Всем хороших выходных!

@zamoskvorechnik