Казалось бы, если продавец спокойно подписал договор, получил деньги и зарегистрировал сделку — какие могут быть проблемы?
Но если после сделки продавец заявит, что не понимал значения своих действий, договор купли-продажи может оказаться под угрозой.
Именно такой спор дошёл до Верховного Суда РФ 🏠
Что произошло?
Пожилая женщина продала квартиру, а затем обратилась в суд и потребовала признать сделку недействительной по ст. 177 ГК РФ.
Она утверждала, что из-за состояния здоровья на момент подписания договора не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Суд первой инстанции назначил судебную психолого-психиатрическую экспертизу.
Эксперты пришли к выводу: в момент сделки женщина действительно не могла в полной мере понимать значение своих действий.
Суд признал договор недействительным, а квартиру вернул продавцу.
Но покупатель не согласился и пошёл в апелляцию.
И здесь началось самое интересное
Апелляционный суд отменил решение первой инстанции.
Почему?
Судьи сослались на показания свидетелей, которые говорили, что женщина выглядела вполне адекватной, разговаривала нормально. Также выяснилось, что она не состояла на учёте у психиатра.
Получается, суд фактически усомнился в выводах экспертов и сделал собственную оценку психического состояния продавца
⚖️Верховный Суд с этим не согласился
ВС РФ указал: если суд не принимает заключение эксперта, он обязан мотивировать, почему считает его неправильным.
А если имеются сомнения в экспертизе, суд не может просто заменить специальные знания собственными предположениями.
В такой ситуации необходимо решать вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
Иными словами:
судья — юрист, а не психиатр.
Нельзя сделать вывод о способности человека понимать свои действия только потому, что он во время разговора казался окружающим совершенно нормальным.
В итоге Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции🔎
Что это означает для покупателя?
Покупка квартиры у пожилого человека сама по себе не делает сделку недействительной.
Но возраст продавца может быть одним из факторов риска, особенно если есть признаки проблем с памятью, ориентацией, поведением или продавец действует под давлением родственников или третьих лиц.
Поэтому покупателю важно не просто проверить документы на квартиру, но и обратить внимание на обстоятельства заключения сделки.
А продавцу?
Если вы действительно не понимали значения своих действий в момент сделки, вопрос нельзя оставлять без внимания.
Но одних слов «я не понимал, что подписываю» недостаточно. В подобных спорах огромное значение имеют медицинские документы и экспертное заключение
📄Главный вывод:
Безопасность сделки с недвижимостью — это не только проверка ЕГРН и документов на квартиру.
Нужно оценивать личность продавца, обстоятельства сделки и возможные основания для её оспаривания.
И особенно важно сделать это до передачи денег, а не после того, как спор уже оказался в суде.
📞 Покупаете квартиру у пожилого продавца и хотите снизить риски?
Записывайтесь на консультацию: 8-964-512-43-30 — юрист Анжела Поташникова.
Помогу проверить обстоятельства сделки, выявить возможные риски оспаривания и определить, какие дополнительные меры безопасности стоит предусмотреть до подписания договора и передачи денег.