🧑‍💻🧑‍💻🧑‍💻 Знаете, бывают ситуации, когда люди заключают договор купли-продажи, но на самом деле никто никому ничего продавать не хочет. Это называется мнимая сделка. Она ничтожна по закону (статья 170 ГК РФ). И она — огромная опасность для «наивного» покупателя.

В пункте 10 Обзора Верховного Суда как раз есть такой случай: Гражданин Е. под влиянием мошенников решил «спасти» квартиру. Он заключил договор купли-продажи с А., думая, что это просто формальность, чтобы мошенники не «захватили» квартиру. Он даже выписался оттуда, чтобы создать видимость продажи.

Но А. оказался реальным покупателем! Он взял ипотеку, заплатил деньги и хотел жить в этой квартире.

Е. подал в суд: «Сделка мнимая, мы просто играли!».

Верховный Суд, изучив дело, сказал: нет. Мнимая сделка — это когда обе стороны не хотят исполнять договор. Если одна сторона (покупатель) реально заплатила деньги, реально хотела купить квартиру, а продавец просто ошибся в своих планах — это не мнимость. Сделка остаётся в силе.

Казалось бы, здесь победа за покупателем. Но! Обратите внимание: продавец Е. подал в суд, и если бы суд встал на его сторону, покупатель А. потерял бы и квартиру, и ипотеку. Его спасло то, что он доказал реальность своих намерений: он брал кредит, он осматривал квартиру, он искренне хотел стать владельцем.

❓ Как вы защищаете себя от того, что продавец потом скажет «это была игра»?

Я фиксирую все переговоры. Если продавец говорит: «я продаю, потому что так надо», «это экстренная продажа», я записываю это (с его согласия, конечно, в протокол).

Мы проверяем реальность намерений продавца. Если он недавно купил другую квартиру, если у него есть финансовые проблемы — это показатель, что он продаёт реально. Если же он говорит: «оставьте мне ключи, я потом заеду забрать вещи» — это уже странно.

Я включаю в договор пункт о том, что стороны подтверждают отсутствие мнимости. Звучит как формальность, но в суде это работает: продавец расписался, что он не «играет», значит, он действовал добросовестно.

Для меня сделка — это не «бумажки подписать». Это процесс, где я вижу, общается ли продавец с покупателем, обсуждают ли они сроки передачи ключей, условия ремонта и т.д. Если я вижу, что продавец «отстранён», не интересуется условиями, соглашается на всё подряд — я приостанавливаю процедуру и начинаю задавать вопросы. В 90% случаев это спасает от будущих исков.

💡 Мой совет вам: никогда не соглашайтесь на «протокольную» сделку ради друга или родственника, даже если вас просят «купить на время». Это мнимая сделка, и она ничтожна. А если вы даёте деньги — вы их теряете, потому что доказать реальный платёж по мнимой сделке сложно.

Если продавец предлагает вам «необычную» схему (например, рассрочка без регистрации, или подписание предварительного договора без основного) — звоните мне. Я скажу, как это правильно оформить, чтобы не нарушить закон и не потерять деньги.

Для консультации по вашей сделке — пишите в личные сообщения @angela_urist «МНИМАЯ». Я отвечу в течение часа.

👉 Записывайтесь на консультацию:

8-964-512-43-30
@Angela_urist
Юрист Анжела Поташникова

Помогу разобраться в вашей ситуации.