Постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.06.2026 по делу А32-21656/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
ООО «Специнжстрой» обратилось в суд с требованием признать недействительными сделки по передаче прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205017:1170 от администрации Сочи к Левицкому А.И., а затем — к Лещенко В.В., а также восстановить свои права арендатора и обязать Росреестр внести соответствующие записи в ЕГРН.
Лещенко В.В. предъявил встречный иск об обязанности общества освободить объект незавершенного строительства, расположенный на этом участке.
Участок ранее был федеральной собственностью, в 2012 году перешел в муниципальную собственность, после чего оформлялись дополнительные соглашения к договору аренды.
🏛 Решения нижестоящих судов
Первая инстанция отказала в удовлетворении первоначального и встречного исков. Суд указал, что договор аренды от 16.04.2002 № 4900002469 недействителен, поскольку на момент его заключения администрация не имела полномочий распоряжаться землей федеральной собственности. Регистрация права муниципалитета в 2012 году не исцеляет недействительность сделки. Общество не является законным арендатором, а потому не может оспаривать переход прав к другим лицам. Также общество нарушило условия договора, возведя объект без разрешения. Права у Левицкого А.И. и Лещенко В.В. не возникли из-за ничтожности основания.
Апелляционный суд отменил решение первой инстанции в части отказа обществу. Он признал недействительными дополнительное соглашение от 15.05.2023 между администрацией и Левицким А.И. и договор уступки от 23.11.2023 между Левицким и Лещенко В.В. Суд посчитал, что в 2012 году администрация уже имела полномочия и фактически подтвердила аренду обществу через дополнительное соглашение, зарегистрированное в ЕГРН. На этом основании восстановлены требования общества о погашении записей в ЕГРН и регистрации его как арендатора.
🗣 Позиции сторон
Заявитель жалобы (Лещенко В.В.) настаивал, что договор аренды от 2002 года недействителен из-за отсутствия у администрации полномочий, а регистрация в 2012 году не исправляет эту ошибку. Общество не имеет материально-правового интереса, поскольку возвело объект без разрешения и не платило за его использование. Переход прав к нему не может быть восстановлен.
Оппонент (ООО «Специнжстрой») считал, что дополнительное соглашение от 2012 года оформлено надлежаще и свидетельствует о подтверждении аренды. Общество продолжало исполнять обязательства, акт сверки платежей подписан департаментом. Оно является добросовестным арендатором, чьи права были нарушены неправомерной передачей участка третьим лицам.
🧭 Позиция кассации
Кассационная коллегия согласилась с выводом первой инстанции, что договор аренды от 2002 года недействителен из-за отсутствия у администрации полномочий. Однако она отметила, что даже если бы сделка была действительной, общество не доказало наличия материально-правового интереса: объект незавершенного строительства возведен без разрешения, право собственности на него не зарегистрировано, арендная плата за его размещение не уплачена. Распоряжение частью участка через субаренду в пользу ООО «Сочи Реалти» привело к передаче прав на связанную недвижимость, что противоречит позиции общества о сохранении своих прав. Удовлетворение иска не восстановит нарушенных прав.
📌 Итог
Отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение первой инстанции.
ТГ-канал «Третья инстанция»
#АС_Северо_Кавказского_округа