Постановление АС Центрального округа от 12.05.2026 по делу А23-9717/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
Индивидуальный предприниматель Степченков А.Г. обратился к ООО "Ваш Дом" с иском о расторжении двух договоров купли-продажи от 24.05.2023 — одного на земельный участок и здание холодильных камер за 2 000 000 руб., другого на земельный участок и гостиницу за 30 000 000 руб. По условиям договоров покупатель обязан был платить по графику аннуитетными платежами в течение 60 месяцев под 6% годовых, а до полной оплаты объекты находились в залоге у продавца. Общество допустило просрочку платежей, после чего истец направил уведомление о расторжении договоров 01.03.2024, но ответчик не согласился с расторжением. В июле 2024 года общество представило гарантийное письмо об оплате задолженности до 01.08.2024, однако обязательства выполнены не были полностью.
🏛 Решения нижестоящих судов
Первая инстанция удовлетворила исковые требования полностью, посчитав, что общество допустило существенное нарушение условий договора, поскольку не исполняло обязательства по оплате. Суд исходил из положений статьи 54.1 Закона № 102-ФЗ и пункта 2 статьи 489 ГК РФ, сделав вывод о возможности отказа от исполнения договора и возврата имущества.
Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы первой инстанции о наличии существенного нарушения и правомерности расторжения договоров. Он также применил нормы о залоге и одностороннем отказе от договора, не исследуя вопрос о том, является ли нарушение существенным по критериям статьи 450 ГК РФ.
🗣 Позиции сторон
Заявитель жалобы (ООО "Ваш Дом") указал, что иск подлежал оставлению без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Также общество отметило, что суды неверно применили нормы о залоге, не учли значительный рост стоимости имущества после ремонта, незначительность суммы просрочки при учете частичной оплаты и наличие гарантийного письма. Кроме того, заявитель настаивал на необходимости привлечения Ещина М.Г. как третьего лица, заключившего предварительный договор на выкуп имущества.
Оппонент (ИП Степченков) возражал против жалобы, полагая, что нарушение обязательств по оплате было существенным, а односторонний отказ от договора правомерен по условиям договора и закону. Он считал, что досудебный порядок не требуется, поскольку требование о расторжении основано на праве одностороннего отказа, а не на принудительном расторжении через суд.
🧭 Позиция кассации
Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды ошибочно применили нормы пункта 2 статьи 489 ГК РФ и статьи 54.1 Закона № 102-ФЗ, тогда как истец заявил требование именно о судебном расторжении договора, а не о признании одностороннего отказа. При этом суды не проверили, соответствует ли нарушение критерию существенности по пункту 2 статьи 450 ГК РФ. Не была учтена переписка сторон, включая гарантийное письмо, частичная оплата задолженности с августа 2024 года, а также положения договора о начислении процентов по статье 395 ГК РФ. Кассационный суд указал, что для правильного разрешения спора необходимо вновь установить все значимые обстоятельства, включая вопрос о привлечении третьего лица.
📌 Итог
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.
ТГ-канал «Третья инстанция»
#АС_Центрального_округа