⚡️КС РФ: при мене недвижимости НДФЛ может взиматься только с реальной экономической выгоды, а не с кадастровой стоимости отчуждённого объекта

Постановление Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 № 1-П

КС РФ проверил конституционность пункта 2 статьи 214.10 НК РФ и пункта 2 статьи 567 ГК РФ по жалобе Любови Селюковой, привлечённой к уплате НДФЛ по договору мены земельных участков.

Заявительнице принадлежал земельный участок сельскохозяйственного назначения, который был обменян на участок той же категории, но с существенно меньшей кадастровой стоимостью. Налоговый орган определил её доход исходя из кадастровой стоимости отчуждённого участка с применением коэффициента 0,7 и доначислил НДФЛ. С таким подходом согласились суды, распространив на договор мены правила налогообложения доходов от продажи недвижимости.

Конституционный Суд указал следующее:

— Конституционная обязанность по уплате налогов предполагает обложение только реального дохода или экономической выгоды налогоплательщика, а не его имущественных потерь.

— Налоговый кодекс не содержит специальных правил определения налоговой базы по доходам физических лиц при мене недвижимости, а отсылка гражданского законодательства к применению правил о купле-продаже не означает автоматического переноса налоговых последствий продажи на договор мены.

— Существо договора купли-продажи предполагает получение продавцом денежного дохода, тогда как договор мены направлен на обмен имуществом и в равнозначных случаях не предполагает получения экономической выгоды.

— Применение кадастровой стоимости отчуждённого объекта как налоговой базы при мене может приводить к обложению НДФЛ с величины имущественных потерь добросовестного налогоплательщика, что нарушает принципы правовой определённости и соразмерности налогообложения.

— Различие в стоимости обмениваемых объектов само по себе не образует налогооблагаемый доход, однако при существенной неэквивалентности обмена может свидетельствовать о получении одной из сторон экономической выгоды.

КС РФ признал пункт 2 статьи 214.10 НК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой во взаимосвязи с нормами ГК РФ он допускает произвольное определение дохода физического лица при мене недвижимости, не связанной с предпринимательской деятельностью.

До внесения изменений НДФЛ подлежит взиманию только с разницы, если эквивалентность обмена опровергнута и установлено существенное превышение стоимости полученной недвижимости над стоимостью отчуждённой (с учётом всех выплат по договору). При отсутствии применимой кадастровой стоимости используется рыночная стоимость, подтверждённая отчётом об оценке.

Оснований для пересмотра налоговых обязательств неограниченного круга лиц и вступивших в силу судебных актов по иным делам Конституционный Суд не установил.

Дело заявительницы подлежит пересмотру.