Территория ИЖС

Курятник на ИЖС 2.0

После первого поста про кур на участке ИЖС я получила очень большой отклик. Оказалось, тема совсем не такая «бытовая», как может показаться.
Больше всего вопросов было два: сколько кур вообще можно держать на участке и нужно ли их где-то учитывать?

Разбираемся.

Сколько птицы можно держать на участке ИЖС?

В законодательстве нет установленного лимита по количеству кур, которых можно содержать на участке ИЖС для личных нужд.

Но здесь, как и во многих вопросах использования земли, важно не только сколько, но и для чего.

Если на участке разводят птицу не для личного пользования, а для систематического разведения птицы и ведения предпринимательской деятельности - возникает вопрос о соответствии фактического использования участка его разрешенному использованию.

И еще один принципиальный момент: право пользоваться своим участком не означает право создавать проблемы соседям.

Количество птицы не освобождает собственника от соблюдения санитарных, ветеринарных и иных обязательных требований.
Даже несколько кур должны содержаться так, чтобы не возникало антисанитарии, проблем с отходами, запахами и иных нарушений.

За нарушения предусмотрена ответственность:
• за нарушение санитарно-эпидемиологических требований - https://clck.ru/3VP7oL и https://clck.ru/3VP7tx;
• за несоблюдение требований к содержанию животных - https://clck.ru/3VP46T;
• за нарушение правил обращения с отходами животноводства - https://clck.ru/3VP49q.

Важный момент - учёт птицы.

До 1 сентября 2026 года владельцы ЛПХ, в которых содержится более 10 голов домашней птицы, должны были обеспечить ее маркирование и учет в системе «Хорриот».

При поголовье до 10 голов срок наступает позднее - до 1 сентября 2029 года.

Требование касается не только кур. Оно распространяется также на уток, гусей, индеек, перепелов, цесарок и страусов.
При этом не имеет значения, продаете вы яйца и птицу или держите хозяйство исключительно для своей семьи.

Кратко об учете

Индивидуально маркировать каждую курицу не требуется.
Для домашней птицы допускается групповое маркирование - группе присваивается уникальный номер, который размещается на табло и закрепляется в месте содержания птицы.
Сам учет проводится бесплатно. Средство маркирования владелец приобретает самостоятельно.
Для постановки птицы на учет необходимо обратиться в государственную ветеринарную службу.

Какие сведения понадобятся для учета: диапазон дат рождения птицы; данные о маркировании - уникальный номер, дата нанесения и место закрепления табло;
тип содержания;
сведения о владельце;
информация о проведенных лечебных и профилактических мероприятиях, если они проводились;
диапазон количества птицы в группе.

Почему я вообще так подробно разбираю эту тему?

Потому что вокруг ИЖС огромное количество вопросов, которые кажутся мелочами ровно до того момента, пока не появляется жалоба соседа, проверка или административная ответственность.

Дом на своей земле - это действительно большая свобода.
Но участок ИЖС - это не территория, на которой «можно всё».

И в этом канале я как раз хочу разбирать эту границу: что собственник действительно вправе делать на своем участке, какие ограничения существуют и где заканчиваются бытовые представления и начинается законодательство.

Судя по отклику на первый пост про кур, тему точно продолжаем.
Следующий пост будет о том где можно поставить курятник на своем участке ИЖС и сколько метров должно быть до дома и соседского забора.

6. Рассчитать экономику одной продаваемой сотки
Вот здесь будущий посёлок окончательно превращается из красивой концепции в инвестиционный проект.
Главная ошибка - делить все расходы на общую площадь приобретённой земли.
Считать нужно иначе:
Стоимость освоения одной продаваемой сотки = все затраты на создание проекта / площадь земли, которую действительно можно реализовать.

Простой пример.
Девелопер покупает 10 гектаров - это 1 000 соток. Предположим, стоимость земли составляет 10 тысяч рублей за сотку. Общая цена приобретения - 10 миллионов рублей.
После разработки нормальной планировки выясняется, что продать можно только 600 соток. Остальные 400 займут дороги, тротуары, инженерные коридоры, озеленение и территории общего пользования.
Получается, что ещё до строительства сетей и дорог земельная составляющая одной продаваемой сотки составляет уже не 10 тысяч, а почти 77 тысяч рублей.
А дальше к ней добавляются:
- изыскания и проектирование;
- подготовка градостроительной и разрешительной документации;
- строительство и ввод каждого дома в эксплуатацию;
- технологическое присоединение;
- и тд.

ВАЖНО! Сокращать дороги, благоустройство и общественные пространства только ради снижения себестоимости - спорная экономия. Можно уменьшить первоначальные вложения, но получить продукт, который хуже продаётся, медленнее заселяется и со временем теряет привлекательность.

Финансовая модель должна ответить не только на вопрос «сколько мы потратим», но и на вопросы:
- по какой цене рынок сможет купить готовый продукт;
- какими будут темпы продаж;
- сколько времени потребуется на возврат вложений;
- выдержит ли проект рост стоимости сетей, строительства и финансирования.

В приложении - пример упрощённой финансовой модели территории, которую я использую при первичной оценке новых локаций.

Поэтому решение о покупке земли под коттеджный посёлок можно принимать только после получения ответов на пять вопросов:
Что здесь можно построить?
Сколько будет стоить одна продаваемая сотка?
Будет ли готовый продукт востребован рынком по рассчитанной цене?

До этого момента вы покупаете не будущий коттеджный посёлок, а набор рисков, стоимость которых пока просто никто не посчитал.

4. Получить информацию от ресурсоснабжающих организаций
Фраза «сети проходят по границе» сама по себе практически ничего не значит.
Необходимо выяснить:
- есть ли свободная мощность;
- сколько будет стоить технологическое присоединение к инженерным сетям.

Проверяем электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и сети связи.
Нужно помнить: сети рядом и возможность подключения к ним - совершенно разные вещи.

5. Разработать градостроительную модель будущего посёлка
Несколько рядов нарезанных участков - это ещё не посёлок.
Необходимо определить:
- планировочную структуру территории;
- размеры и конфигурацию участков;
- улично-дорожную сеть;
- тротуары и пешеходные связи;
- коридоры для инженерных коммуникаций;
- территории общего пользования;
- очерёдность освоения и строительства.

Именно на этом этапе появляется реальный баланс территории: сколько земли можно продать, а сколько займут дороги, сети, благоустройство и общественные пространства.

Можно попытаться максимально плотно нарезать участки и свести непродаваемую площадь к минимуму. Но если делать посёлок правильно и с умом, потребуются качественные общественные пространства. Именно это формирует качество среды, стоимость домов и желание людей жить в посёлке.

Нужно ли идти через местную администрацию
Не всегда самый короткий путь оказывается самым правильным.
Иногда действующее законодательство и параметры участка позволяют просто разделить землю на отдельные участки без разработки полноценной документации по планировке территории. Это кажется быстрее и дешевле.

Но когда планировочные решения прошли проверку и утверждены официальным актом, это уже не частная схема девелопера, а официальная градостроительная основа для дальнейшего оформления земли, проектирования и получения разрешений.
И в этом смысле девелопер действительно уже не остаётся один на один со своей схемой и устными обещаниями.

Общая последовательность может выглядеть так:
Разработка предварительной концепции и баланса территории.
Проверка решений на соответствие генеральному плану, правилам землепользования и застройки и местным нормативам градостроительного проектирования.
Определение необходимости изменения ПЗЗ, разработки проекта планировки и проекта межевания территории.
Получение решения о подготовке документации - когда оно требуется.
Проведение изысканий и разработка документации.
Прохождение необходимых согласований.
Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний - в предусмотренных законом случаях.
Утверждение документации уполномоченным органом.
Образование земельных участков, постановка их на кадастровый учёт и переход к проектированию объектов.

Сначала проверить, потом покупать: шесть шагов для будущего посёлка

Красивое поле рядом с городом. Хорошая цена. Газ, по словам продавца, проходит по границе, электричество тоже где-то рядом.
В голове уже складывается будущий посёлок: дома, улицы, детские площадки, благоустройство.

Стоп.

Пока это просто земля. Станет ли она полноценным и экономически жизнеспособным девелоперским проектом - большой вопрос.
Решение о покупке участка под коттеджный посёлок нельзя принимать только на основании его расположения и цены.
Сначала необходимо понять:
что здесь действительно можно построить;
какая часть территории станет продаваемой;
сколько будет стоить освоение каждой продаваемой сотки;
как планировочные решения будут оформлены и согласованы.

Я бы выделила шесть обязательных этапов.

1. Проверить правовой и градостроительный статус земли
Начинаем с выписки из ЕГРН и сведений из ГИСОГД. Также необходимо изучить актуальный градостроительный план земельного участка, если он уже получен правообладателем.

Проверяем:
- категорию земли и вид разрешённого использования;
- ограничения и обременения;
- красные линии;
- зоны с особыми условиями использования территории;
- допустимые параметры застройки.

Часть информации можно предварительно посмотреть с помощью сервисов портала НСПД. Но это не заменяет получение и анализ официальных документов.

Участок может выглядеть совершенно свободным, но после нанесения всех ограничений площадь, пригодная для застройки, иногда существенно уменьшается.

2. Провести геологические изыскания
Тип грунта, его несущая способность и уровень грунтовых вод напрямую влияют на экономику проекта.
Может потребоваться устройство дренажа, водопонижение или применение более дорогих конструктивных решений при строительстве домов и дорог.
Без результатов геологических изысканий невозможно обоснованно выбрать и рассчитать фундамент будущих домов - свайный, ленточный или в виде монолитной плиты.


3. Сделать топографическую съёмку
Пустое поле на поверхности не означает, что под землёй тоже пусто.
Топографическая съёмка позволяет определить рельеф территории, зафиксировать существующие объекты и выявить инженерные коммуникации, сведения о которых могут отсутствовать в ЕГРН.
От рельефа будут зависеть: вертикальная планировка; расположение дорог; объём земляных работ; количество земельных участков на которых можно построить дома; необходимость подпорных конструкций.

Топографическую съёмку необходимо согласовать с сетевыми и ресурсоснабжающими организациями, операторами связи и другими владельцами коммуникаций.

Сегодня планировала выложить большое практическое руководство о том, как оценить землю перед покупкой под коттеджный посёлок.

Но материал получился действительно объёмным - сокращать его ради публикации не хочу.

Внутри будет пошаговый алгоритм: какие документы проверить, как оценить градостроительные ограничения, сети и экономику проекта. А ещё приложу полезные рабочие материалы, в том числе упрощённую финансовую модель территории, которую использую при оценке новых локаций.

Доделываю. Завтра всё будет на канале.

Мой первый огород: ожидание и два огурца в день

В этом году я впервые в жизни посадила огород у себя в доме. Не знаю, почему мне казалось, что это будет примерно так: посадила, иногда полила - и через пару месяцев ходишь красивая с корзинкой и собираешь урожай.
На практике оказалось иначе.

Первую ошибку я совершила почти сразу: посадила помидоры и огурцы в одну грядку. И довольно быстро выяснилось, что они вообще-то хотят от жизни разного.
Огурцам нужна влага, более частый полив и питание. Томаты любят больше воздуха и совсем другой режим. В итоге вместо счастливого соседства у меня получился небольшой аграрный конфликт интересов.

Особенно характер показали огурцы.
Довольно долго они просто существовали. 
Я на них смотрела. 
Они смотрели на меня. 
Урожай никто никому не обещал.

Так и довольствуюсь двумя огурцами в день с 8 кустов! 

Так что на следующий год у меня уже есть составленный план огорода с полезным соседством разных культур для Черноземья (спасибо нейросетям).

Но кое-что у меня получилось  
Мой муж очень любит готовить. Поэтому я посадила в кашпо возле гриль-зоны травы, которые он постоянно использует: розмарин, орегано, тимьян и базилик.
Теперь когда Павел готовит (об этом я еще обязательно напишу) мясо или что-то на гриле, ему нужно протянуть руку и отщипнуть свежий розмарин или тимьян и сразу добавить в блюдо.

Наверное, в этом и есть главный вывод моего первого огородного сезона: не всё получается с первого раза. Иногда сначала нужно ошибиться, посмотреть, что пошло не так, разобраться — и попробовать ещё раз уже по-другому.

Делюсь идеальными грядками по соседству.

https://dzen.ru/territoria_daria?share_to=link

Канал в Дзене

Человек с треногой на строительной площадке - кто он и что делает?

Мне кажется, все хоть раз видели такого человека: стоит посреди участка или стройки, смотрит в какой-то прибор, что-то там долго ловит, нажимает кнопки, потом переносит треногу на другое место.
И всегда было интересно - что он вообще там видит?

Сегодня вы посмотрите что именно видит кадастровый инженер, когда смотрит в тахеометр.

Простыми словами, с его помощью очень точно определяют, где именно на местности находится нужная точка.
Это нужно, чтобы вынести границы участка, определить положение будущего дома, проверить, правильно ли стоит уже построенный объект, сделать съёмку территории, подготовить данные для межевания и кадастровых работ. То есть всё, что потом превращается в координаты, линии и чертежи, сначала нужно буквально «поймать» на местности.

Ну вот, теперь в вашей жизни на одну неизвестную вещь меньше.

Если кому-то интересно, как вообще определяются координаты - читайте дальше.
У геодезиста есть точки, координаты которых уже точно известны. Можно представить их как «точки отсчёта». Специалист устанавливает прибор, привязывается к такой известной точке, а дальше тахеометр измеряет расстояние и направление до новой точки. И уже по этим измерениям вычисляет её координаты.
Вот так те самые цифры, которые мы потом видим в документах на земельный участок, сначала появляются прямо «в поле».

Куры на участке ИЖС: можно или нельзя? 🐔

Свой дом, свой участок, сад, огород. А дальше вполне закономерная мысль: почему бы не завести несколько кур? Свежие яйца, небольшое хозяйство для себя - казалось бы, что может быть проще.
Но здесь мы сталкиваемся с одним из главных заблуждений собственников земли:

«Это мой участок - значит, я могу делать на нём всё, что хочу».
На самом деле - нет.

У каждого земельного участка есть категория и вид разрешённого использования (ВРИ). Именно они определяют, для чего эту землю можно использовать и что на ней можно размещать.

Участок для ИЖС предназначен прежде всего для строительства жилого дома и связанных с его использованием объектов. Поэтому, прежде чем заводить птицу и тем более строить для неё отдельные сооружения, стоит разобраться, допускает ли это правовой режим конкретного участка.

Так можно ли держать кур на ИЖС?
Само по себе наличие нескольких кур для собственных нужд ещё не означает, что участок используется не по назначению. Но здесь имеет значение не только количество птицы.
Нужно посмотреть:
- какой ВРИ установлен у вашего участка;
-что предусматривают местные Правила землепользования и застройки;
-допускается ли размещение необходимых хозяйственных построек;
-соблюдаются ли ветеринарные и санитарные требования;
-не нарушаются ли права соседей.

Курятник
Поставить его в любом удобном месте нельзя только потому, что земля ваша. Перед строительством нужно проверить требования к размещению хозяйственных построек и допустимые отступы от границ участка. Условия содержания птицы должны соответствовать ветеринарным и санитарным требованиям

Запах и отходы
На практике проблемы часто возникают вовсе не из-за самих кур, а из-за того, как собственник обращается с помётом и другими отходами. Если ваше маленькое хозяйство начинает создавать санитарные проблемы соседям, появляется основание для жалоб и проверок.

Шум
Здесь действует тот же принцип. Ваш участок заканчивается по кадастровой границе, а воздействие от того, что происходит на нём, - не всегда.

Использование земли
И это самое важное.
Если фактическое использование участка начинает существенно отличаться от того, для чего он предоставлен, вопрос уже выходит за рамки обычного соседского спора.
За использование земельного участка не по целевому назначению и/или не в соответствии с разрешённым использованием предусмотрена административная ответственность - ст. 8.8 КоАП РФ.


Поэтому мой совет собственникам земли очень простой:
сначала выясняем, что разрешено на конкретном участке, - потом строим, разводим, реконструируем и вкладываем деньги. Не наоборот.
Потому что право собственности на землю даёт очень многое. Но оно не отменяет правил её использования.

Так всё-таки: можно или нельзя?
Можно - если содержание птицы допускается для вашего участка и вы соблюдаете требования к размещению построек, санитарные и ветеринарные нормы и права соседей.

В следующем посте разберём практическую сторону подробнее: сколько птицы можно держать, какие нарушения действительно становятся основанием для штрафов и что нужно знать об учёте домашней птицы.


Нормативная база: ГК РФ, ЗК РФ, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, ветеринарные и санитарные требования (прикрепила активными ссылками)

А у вас или ваших соседей есть куры на участке ИЖС? 🐔

Эскроу-счета в ИЖС: проверка рынка на зрелость

Наблюдая за развитием ИЖС (и не только в родном регионе), я всё чаще думаю о том, что главная проблема рынка жилья сегодня не только в стоимости строительства. Не менее важно сделать его более прозрачным и предсказуемым.

Именно поэтому мне интересен опыт внедрения эскроу-счетов в ИЖС. Механизм появился по инициативе ПАО «ДОМ.РФ» и Правительства РФ, чтобы сделать сделки более безопасными для покупателей.

Но почти за два года массовым он так и не стал. Аккредитацию в банках прошла лишь небольшая часть застройщиков. И этот процесс хорошо показал проблемы сектора.

У многих нет подтверждённого опыта, собственных ресурсов и прозрачной финансовой отчётности. Часть компаний работает без официальных договоров, рассчитывается с бригадами, поставщиками и арендодателями техники наличными.

Для бизнеса это может быть способом сохранить маржинальность, но для банка такая модель становится серьёзным ограничением.

При этом переход к прозрачной работе тоже имеет свою цену. Дополнительные налоги, сотрудники, техника и бухгалтерия неизбежно увеличат себестоимость строительства и конечную цену дома.

Но вместе с этим рынок может постепенно выйти из «серой» зоны. На нём останутся компании, которые готовы отвечать за качество, выполнять гарантийные обязательства и дорожить своей репутацией.

Поэтому для меня эскроу - это не просто банковский инструмент, а проверка готовности ИЖС работать по новым правилам.

И главный вопрос здесь простой: готов ли покупатель платить больше за прозрачность и безопасность? Продолжаем наблюдать.

У Коммерсанта есть хорошая статья по Черноземью

https://www.kommersant.ru/doc/8726989

Ссылка с полным материалом к следующему посту.

Это важное для меня событие все время откладывалось, в том числе из-за неизбежного ребрендинга.
Канал Дарьи Макаровой должен был стать каналом Дарьи Деревянко, и пришлось бы провести огромную работу, чтобы выстроить целый информационный мост между Дарьей Макаровой и Дарьей Деревянко. Но к счастью, закрыть этот вопрос мне неожиданно и совсем бесплатно помог Абирег, опубликовавший статью о смене директора во вверенной мне в управление группы компаний, которая естественно оказалось фейком. Но с учетом его провокационного контекста, за комментариями обратились еще несколько авторитетных изданий, и вопрос смены фамилии совершенно непубличного человека обрел статус большого инфоповода и попал в дайджест Коммерсанта. Раз уж ошибка или недосмотр редактора авторитетного pr издания провели информационную кампанию за меня, то было бы нечестно по отношению к медиа не запустить канал именно сейчас.

Ну что, поехали…

Уже год я думаю о том, что бы создать свой канал о земле, развитии территорий и людях.
О том, как в реальности появляются новые районы, инженерная инфраструктура, дороги и пространство для жизни.

Меня зовут Дарья Деревянко.
Более 14 лет я работаю в сфере комплексного развития территорий, экономики и финансового сектора.
В 2022 году я приняла решение уехать из Москвы в приграничный регион — для работы в единственном в своём роде государственном земельном операторе, региональном институте развития территории.

Эта тема настолько меня увлекла, а Белгородская область стала настолько близкой, что я продолжаю жить и работать здесь по настоящее время.

За это время мы с командой не только принимали нестандартные решения, которые позволяли нам оставаться вне конкуренции, но и набивали большие, иногда очень болезненные шишки.
Именно об этом я и хочу рассказывать здесь.
А ещё, хочу делиться опытом, который поможет людям не остаться «не у дел» при покупке земельного участка или строительстве собственного дома.
Как не потерять деньги, имущество и годы жизни из-за ошибок, о которых обычно никто не рассказывает. Надеюсь, этот канал станет местом полезного и открытого диалога.
И буду рада, если вы будете подсказывать темы, о которых вам действительно интересно читать.

Ну что, давайте начинать.

Channel photo updated

Channel created