Фраза «сети проходят по границе» сама по себе практически ничего не значит.
Необходимо выяснить:
- есть ли свободная мощность;
- сколько будет стоить технологическое присоединение к инженерным сетям.
Проверяем электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и сети связи.
Нужно помнить: сети рядом и возможность подключения к ним - совершенно разные вещи.
5. Разработать градостроительную модель будущего посёлка
Несколько рядов нарезанных участков - это ещё не посёлок.
Необходимо определить:
- планировочную структуру территории;
- размеры и конфигурацию участков;
- улично-дорожную сеть;
- тротуары и пешеходные связи;
- коридоры для инженерных коммуникаций;
- территории общего пользования;
- очерёдность освоения и строительства.
Именно на этом этапе появляется реальный баланс территории: сколько земли можно продать, а сколько займут дороги, сети, благоустройство и общественные пространства.
Можно попытаться максимально плотно нарезать участки и свести непродаваемую площадь к минимуму. Но если делать посёлок правильно и с умом, потребуются качественные общественные пространства. Именно это формирует качество среды, стоимость домов и желание людей жить в посёлке.
Нужно ли идти через местную администрацию
Не всегда самый короткий путь оказывается самым правильным.
Иногда действующее законодательство и параметры участка позволяют просто разделить землю на отдельные участки без разработки полноценной документации по планировке территории. Это кажется быстрее и дешевле.
Но когда планировочные решения прошли проверку и утверждены официальным актом, это уже не частная схема девелопера, а официальная градостроительная основа для дальнейшего оформления земли, проектирования и получения разрешений.
И в этом смысле девелопер действительно уже не остаётся один на один со своей схемой и устными обещаниями.
Общая последовательность может выглядеть так:
Разработка предварительной концепции и баланса территории.
Проверка решений на соответствие генеральному плану, правилам землепользования и застройки и местным нормативам градостроительного проектирования.
Определение необходимости изменения ПЗЗ, разработки проекта планировки и проекта межевания территории.
Получение решения о подготовке документации - когда оно требуется.
Проведение изысканий и разработка документации.
Прохождение необходимых согласований.
Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний - в предусмотренных законом случаях.
Утверждение документации уполномоченным органом.
Образование земельных участков, постановка их на кадастровый учёт и переход к проектированию объектов.