Красивое поле рядом с городом. Хорошая цена. Газ, по словам продавца, проходит по границе, электричество тоже где-то рядом.
В голове уже складывается будущий посёлок: дома, улицы, детские площадки, благоустройство.
Стоп.
Пока это просто земля. Станет ли она полноценным и экономически жизнеспособным девелоперским проектом - большой вопрос.
Решение о покупке участка под коттеджный посёлок нельзя принимать только на основании его расположения и цены.
Сначала необходимо понять:
что здесь действительно можно построить;
какая часть территории станет продаваемой;
сколько будет стоить освоение каждой продаваемой сотки;
как планировочные решения будут оформлены и согласованы.
Я бы выделила шесть обязательных этапов.
1. Проверить правовой и градостроительный статус земли
Начинаем с выписки из ЕГРН и сведений из ГИСОГД. Также необходимо изучить актуальный градостроительный план земельного участка, если он уже получен правообладателем.
Проверяем:
- категорию земли и вид разрешённого использования;
- ограничения и обременения;
- красные линии;
- зоны с особыми условиями использования территории;
- допустимые параметры застройки.
Часть информации можно предварительно посмотреть с помощью сервисов портала НСПД. Но это не заменяет получение и анализ официальных документов.
Участок может выглядеть совершенно свободным, но после нанесения всех ограничений площадь, пригодная для застройки, иногда существенно уменьшается.
2. Провести геологические изыскания
Тип грунта, его несущая способность и уровень грунтовых вод напрямую влияют на экономику проекта.
Может потребоваться устройство дренажа, водопонижение или применение более дорогих конструктивных решений при строительстве домов и дорог.
Без результатов геологических изысканий невозможно обоснованно выбрать и рассчитать фундамент будущих домов - свайный, ленточный или в виде монолитной плиты.
3. Сделать топографическую съёмку
Пустое поле на поверхности не означает, что под землёй тоже пусто.
Топографическая съёмка позволяет определить рельеф территории, зафиксировать существующие объекты и выявить инженерные коммуникации, сведения о которых могут отсутствовать в ЕГРН.
От рельефа будут зависеть: вертикальная планировка; расположение дорог; объём земляных работ; количество земельных участков на которых можно построить дома; необходимость подпорных конструкций.
Топографическую съёмку необходимо согласовать с сетевыми и ресурсоснабжающими организациями, операторами связи и другими владельцами коммуникаций.