📰 Жители СНТ «Круиз» в Коммунарке (Москва): «Мы купили этот дом в 2020 году на свои деньги. Сейчас в нём живут 17 семей, есть дети, инвалиды, пенсионеры. А дом хотят снести».

На самом деле, ДГИ г. Москвы обращалось в суд с требованием о сносе в этом конкретном СНТ (!) не только в отношении данного дома, таких исков было в разное время несколько. Приведём два из них.

Дело первое. Участок 600 кв. м, ВРИ «садоводство». Здание по документам трёхэтажное, по факту четырёхэтажное, около 697 кв. м, четыре долевых собственника (один несовершеннолетний), назначение нежилое — но люди в нём жили.
Экспертиза: признаки многоквартирного дома, нарушения по этажности и плотности застройки, угроза жизни и здоровью в части безопасности пользования и пожарной безопасности.
Итог — самовольная постройка, снос.
Апелляция: № 33-0078/2026.

Дело второе. Тот же СНТ, участок тоже 600 кв. м и тот же ВРИ. ДГИ требует снести четырёхэтажное здание около 480 кв. м, собственник один.
Экспертиза: этажей по факту 3, площадь больше заявленной — 621 кв. м, признаков многоквартирного дома нет, объект соответствует строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам.
Параметры застройки градостроительным требованиям и ПЗЗ не соответствовали — но оснований для сноса суд не нашёл.
Апелляция: № 33-13898/2024.

📝 Что проверять риелтору

Ст. 222 ГК РФ относит к признакам самовольной постройки строительство на участке, разрешённое использование которого не допускает возведение такого объекта, а также нарушение градостроительных и строительных требований; такая постройка подлежит сносу либо приведению в соответствие.
Важен не размер дома сам по себе, а что разрешено построить на конкретном участке и соответствует ли этому фактический объект.

1️⃣ ВРИ участка под зданием — допускает ли он такой объект.
«Ведение садоводства» допускает жилой дом и хозпостройки, но только здания, не предназначенные для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры).

2️⃣ ПЗЗ для территориальной зоны и предельные параметры: смотреть допустимые виды использования, этажность и высота, максимальный процент застройки, минимальные отступы от границ.
Источники — ГПЗУ участка и региональные порталы, если они есть.

❗️Запись в ЕГРН подтверждает право и характеристики объекта, но не отвечает на вопрос, соответствовало ли строительство требованиям, действовавшим для участка.
Поэтому проверка ВРИ позволяет выявить риск, что уже зарегистрированный объект станет предметом спора о сносе.

⚠️ Это же касается покупки квартиры, таунхауса, блока или части дома: проверять нужно не только объект в ЕГРН, но и земельный участок под ним. Необходимость оформления прав на участок — тема отдельного разговора.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf