🧐Наш вчерашний пост вызвал недоумение и вопросы, поэтому решили остановиться на нем чуть подробнее

Для начала, при продаже
- доли в праве общей собственности на недвижимость
- комнаты в коммунальной квартире
действуют одни и те же положения закона о преимущественном праве покупки - это статья 250 Гражданского кодекса РФ.

📚Не смотря на то, что в ст. 250 ГК РФ идет речь о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу,
мы руководствуемся этой же статьей ГК и при продаже комнаты в коммуналке, т.к. нас к ней отсылает п. 6 ст. 42 ЖК РФ (поскольку в коммунальной квартире есть места общего пользования - кухня, санузел, коридор).

📎 Итак, какие обязанности накладывает ст. 250 ГК РФ на продавца доли в праве на недвижимость или комнаты в коммунальной квартире?

⚠️ Продавец (собственник) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности (собственников остальных комнат в коммунальной квартире) о своем намерении продать долю/комнату.
В извещении должен указать цену и другие условий, на которых продает.

⏳У собственников других долей/комнат есть ровно один месяц со дня извещения, чтобы приобрести предложенное имущество.

📘 П. 2 ст. 250 ГК РФ устанавливает, что если остальные участники долевой собственности (комнат) не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество (комнату) в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свое имущество любому лицу.

‼️ Т.е. если сособственники надлежаще уведомлены, долю/комнату не выкупили и прошел 1 месяц с их извещения - продавец выполнил все требования закона и вправе продавать свое имущество кому угодно (но на тех же условиях).
Закон не возлагает никакие дополнительные обязанностей на продавца, в случае если среди собственников других долей или комнат есть несовершеннолетние или недееспособные лица. В частности,
▫️закон не обязывает продавца получать разрешение опеки на продажу такой доли или комнаты,
▫️закон не обязывает продавца получать отказы от родителей или опекунов.

📝 Теперь по отказам сособственников

📕 В той же ст. 250 ГК РФ указано, что продавец вправе (т.е. если хочет и может, а не потому что обязан) вместо направления уведомлений сособственникам получить от них отказы от преимущественного права покупки.
Если продавец получил отказы от преимущественного права покупки, то продавать долю/комнату он может постороннему лицу сразу же, не ожидая пока пройдет один месяц.

👶 И вот как раз здесь, если отказ выдается от имени несовершеннолетнего/недееспособного или ограниченного в дееспособности лица, у родителя или опекуна (но не продавца) возникает необходимость получения разрешения опеки на выдачу такого письменного отказа. Т.к. в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ, родители и опекуны не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.
Т.е. разрешение опеки требуется родителю/опекуну, если он подписывает отказ от преимущ. права покупки за несовершеннолетнего/недееспособного или дает согласие на выдачу такого отказа.

📌Резюмируем
Если нотариусу или в Росреестр при продаже доли или комнаты предъявляются:
🔹документы об уведомлении сособственников более чем месяц назад, то разрешение опеки не требуется!
🔸отказы от имени несовершеннолетних/недееспособных, то нужно разрешение опеки такому родителю/опекуну на подписание отказа от преимущ. права покупки,
🔻нотариус и регистратор не вправе требовать отказы от сособственников, если предоставлены надлежаще оформленные документы об уведомлении сособственников более месяца назад (т.к. иное противоречит требованиям ст. 250 ГК РФ).

🤷🏻‍♀️ НО помним, что у конкретного регистратора или нотариуса могут быть свои взгляды.
А значит с вас могут требовать то, что по закону не должны требовать (просто потому что нотариусу или регистратору спокойнее с такой бумагой, чем без нее)
И в этих случаях исходите из того, готовы ли вы потратить время и силы на обжалование (в контролирующие органы или в суд)

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо