🏙 Проводилась сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире в Москве.
👶 Собственниками других комнат (которые не продавались) были в т.ч. несовершеннолетние дети.
📨 Всем собственникам других комнат продавцом были направлены нотариально удостоверенные предложения воспользоваться преимущественным правом покупки комнаты.
⌛️Соседи комнату не выкупили, через месяц продавец продал комнату постороннему лицу (в простой письменной форме) и подал документы в Росреестр, приложив в т.ч. документы, подтверждающие надлежащее извещение сособственников.
🤯 Регистратор приостановил регистрацию.
В уведомлении о приостановлении регистрации указал, что для возобновления регистрации необходимо приложить отказы родителей несовершеннолетних сособственников, совершенные с разрешения органа опеки.
🤔 Параллельно регистратор направил запрос в органы опеки (почему-то по месту жительства только одного из детей) о том, были ли получены разрешения на отказ от преимущественного права покупки.
📜 Юристом РИС.РФ был направлен отзыв на действия регистратора:
В соответствии с действующим законодательством (п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), при продаже комнаты в коммунальной квартире достаточным условием для регистрации перехода права собственности является предоставление надлежаще оформленных уведомлений собственников других комнат с предложением воспользоваться преимущественным правом выкупа комнаты, если продажа постороннему лицу осуществляется по истечении одного месяца с момента уведомления таких собственников и такие собственники не выкупили комнату в указанный срок.
При этом продавец вправе (но не обязан) приложить, вместо уведомлений, отказы от собственников других комнат от преимущественного права покупки.
Данные нормы закона действуют вне зависимости от того, являются ли собственники других комнат совершеннолетними и полностью дееспособными или нет.
Также законом не возложена на продавца комнаты обязанность получать разрешение органов опеки и попечительства, если собственниками других комнат в коммунальной квартире являются несовершеннолетние или недееспособные, как и не возложена обязанность получать разрешение органов опеки на направление собственникам других комнат уведомлений с предложением о выкупе комнаты.
Таким образом государственный регистратор требуя отказы собственников других комнат (при наличии надлежаще оформленных извещений их) нарушает конституционные права собственника свободно распоряжаться принадлежащими ему недвижимым имуществом, установленные ст. 55 Конституции РФ, хотя такое ограничение возможно исключительно федеральным законом.
Между тем законодатель, предусматривая в статье 250 ГК РФ правила реализации права отчуждения доли в общей долевой собственности и возлагая дополнительные обязанности на продавца доли, никаких исключений для несовершеннолетних граждан, являющихся собственниками других долей, не сделал.
Поскольку данная норма направлена на соблюдение баланса интересов - на защиту не только прав собственников других долей (в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя), но и на защиту прав собственника-продавца, не допуская возможность собственников других долей неправомерно препятствовать продаже доли без выкупа ее.
Прошу разобраться в указанной ситуации и возобновить государственную регистрацию в кратчайший срок.
📝Орган опеки в свою очередь ответил Росреестру, что не располагает информацией о том, были ли получены разрешения опеки по указанному вопросу. А так же напомнил, что продажа комнаты постороннему лицу не ущемляет права несовершеннолетних сособственников, когда соблюдаются положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
🥳 Спустя несколько дней регистратор возобновил регистрацию и зарегистрировал переход права собственности на комнату.
Телеграм-канал: @risrf
#преимущественноеправо #росреестр