⏺ Часто (практически ежедневно) задаваемый вопрос: как уведомить сособственников об имеющемся у них праве преимущественной покупки?

🧩 Согласно ст. 250 ГК РФ «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

📌 Исключения, когда не требуется уведомлять сособственников:
👥 если покупает сособственик, у остальных собственников нет преимущественного права покупки,
📯 продажа имущества с публичных торгов,
🏢 или если продается объект недвижимости (в отношении которого нет преимущественного права покупки) вместе с
долей в праве на общее имущество собственников недвижимости, которое предназначенно для обслуживания этой недвижимости. Например, если продается целиком квартира и вместе с ней доли в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - не нужно предлагать собственникам других квартир в многоквартирном доме выкупить долю общего имущества.

📚 Но вот при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупки у остальных собственников комнат тоже есть - в силу ст. 42 ЖК РФ: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ».
Применятся будут условия, предусмотренные ст. 250 ГК (то есть те же, что и при продаже долей).

❗️Правила уведомления сособственников от наличии преимущественного права покупки применяются и по договорам мены указанного имущества.

🔊🔊Продавец доли/комнаты обязан известить в письменной форме всех сособственников, включая несовершеннолетних, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

📣 Продавец вправе направить извещение сособственникам по своему выбору:

1️⃣ через нотариуса,

2️⃣ посредством почтового отправления (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении - в описи обязательно описать содержание уведомления),

3️⃣ телеграммой (с уведомлением о вручении и копию телеграммы обязательно заверить у сотрудника телеграфа),

4️⃣ если сособственников более 20, можно не направлять им уведомления, а разместить предложение о выкупе на сайте Росреестра (но так нельзя сделать при продаже жилой недвижимости).

⚠️ Если сделка по продаже будет в нотариальной форме, то нужно иметь ввиду, что некоторые нотариусы отказываются принимать заказные письма и телеграммы как подтверждение уведомления сособственника.

👍 Если остальные сособственники не приобретут продаваемую долю/комнату в течение месяца с момента получения извещений, продавец вправе продать ее любому лицу по цене не меньше той, чем было предложено соседям.

⏱️ Чтобы не ждать месяц с момента направления уведомлений сособственникам, можно получить от них нотариально удостоверенные отказы от покупки и сразу же продавать кому угодно.
Но если сособственники - это несовершеннолетние дети, или лица, ограниченные в дееспособности, то отказ они могут выдать только при наличии разрешения органа опеки.

⏳Срок действия отказа от преимущественного права покупки или извещения законодательно не установлен.
При определении срока действия указанных документов нотариусы и государственные регистраторы руководствуются требованиями принципа разумности. Как правило, в течение года точно принимают.

⛔️ При продаже доли/комнаты с нарушением преимущественного права покупки сделка не становится недействительной (в отличие сделки по продаже сельхозземель без предложения выкупа органам региональной или муниципальной власти).
Но сособственник в таком случае имеет право в течение трех месяцев (с момента как узнал или должен был узнать о факте продажи) требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

☎️ По всем вопросам оформления сделок звоните в наши территориальные подразделения ↩️

Телеграм-канал: @risrf