Мастерская аренды

Коллеги, эфир на тему "Ограничение доступа и удержание имущества состоялся".

В эфире разбирали следующие судебные решения:

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99 по делу N А40-13861/99-9-197;

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.07.2023 N Ф10-2555/2023 по делу N А83-4009/2022;

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

Определение Верховного суда РФ от 11 января 2024 г. N 305-ЭС23-27860;

Постановление Пятнадцатого ААС от 25.04.2022 № 15АП-5400/22 по делу №А32-16282/2021:

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 04.08.2022 № Ф04-3464/22 по делу №А45-19787/2021

Определение Верховного суда РФ от 11 января 2024 г. N 305-ЭС23-27860 по делу №А40-117380/2022 года:

Ссылка на эфир здесь: https://disk.yandex.ru/d/4HjxtvNYO9dEug

Коллеги, завтра в 11:00 эфир ‼️
Всем кто регистрировался направлено приглашение на участие в конференции, просьба его принять.

Ссылка на подключение у всех прикреплена к приглашению.

Коллеги, добрый день !
Продолжаем вам рассказывать про темы нашего второго курса по исполнению договоров аренды https://retailtrust.ru/arenda

Тема 3 Удержание имущества
арендатора: порядок реализации и реальная коммерческая эффективность

Одна из самых сложных и интересных тем курса. Что мы тут исследуем:

- соотношение цены имущества и суммы долга;
- ответственность арендодателя за сохранность имущества;
- имущество третьих лиц: как может оказаться в помещении и как удержать имущество так, чтобы не получить претензий от третьих лиц;
- реализация имущества в счет долга;
- определение цены имущества на практике;
- истребование имущества арендатором из чужого незаконного владения;
- брошенное имущество арендатора.

Для этого модуля перелопатили огромное количество судебной практики, в т.ч. своей собственной, сделали выводы и разработали понятные инструкции по которым вам будет легко и удобно работать.

Ждем всех на презентации курса https://kuptsy-i-torgovlya.timepad.ru/event/4222151/

Регистрация открыта, ждем вас

Мы никак не можем решить нужны ли посты "лайф-стайл" в нашем канале, но сегодня мы хотим подумать вот о чем.

Вчера мы были на очень длительных переговорах с протоколом разногласий на 107 листов.

15 лет назад в договор к этому девелоперу мы могли внести свои реквизиты и 5-7 супер критических правок.

Сейчас мы можем полноценно обсуждать сделку и ее условия, так меняется не только рынок, но и меняется уровень осознания масштабности работы с договорами аренды.

Арендаторы знают, что у них есть права, умеют их защищать и имеют большой и сложный опыт.

Для меня это про повышение градуса взаимодействия и больший интерес в работе.

Коллеги, на наш эфир

https://kuptsy-i-torgovlya.timepad.ru/event/4222015/

уже 156 регистраций, мы планировали закрыть регистрацию 07 октября, но не ожидали такого количества  участников.

Технически взять больше 160 человек мы не можем.

‼️ Поэтому регистрацию на эфир закроем сегодня вечером.

Если вы планировали принять участие, пожалуйста 🙏 регистрируйтесь

Коллеги, всем доброе утро и отличного начала рабочей недели.

Мы продолжаем рассказывать вам про темы нашего второго курса https://retailtrust.ru/arenda

Модуль 2 ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ

Как раз та тема, о которой будем с вами говорить на эфире 08 октября.

Что будем исследовать в этой теме
- правовая природа ограничения доступа, удержания имущества и отключения электричества;
- правовые различия этих инструментов и основания применения;
- процедура применения таких инструментов: кого привлекаем, что и кому отправляем, делаем формы актов и уведомлений;
- подробно разбираем последовательность действий обеих сторон;
- анализируем соотношение условий договора с законом и судебной практикой;
- изюминка модуля - злоупотребление правом на стороне арендодателя: что делать когда свет отключают на 15 минут, по 2-3 раза в день.

Напоминаем, что презентация курса состоится 12 октября 2026 года.
Регистрация здесь:
https://kuptsy-i-torgovlya.timepad.ru/event/4222151/

Пока мы готовимся к презентации нашего второго курса https://retailtrust.ru/arenda

Будем вам рассказывать о каждом модуле курса.

Модуль 1 будет посвящён перемене лиц в арендном обязательстве. С первого прочтения может показаться, что это не самая важная тема в аренде, однако в любом обязательстве первое, что нас волнует это субъекты, то есть кто будет исполнять эти самые обязательства.

О чем будем говорить в модуле:

- цессия, перевод долга и перенайм. Разберём каждый вид сделки и выберем, что же выгодно заключать участникам рынка при замене стороны;

- разберём правовые и коммерческие отличия замены арендатора от замены арендодателя ;

- исследуем все вопросы связанные с заменой арендатора: риски неисполнения обязательств выбывши арендатором, момент вступления нового арендатора в правоотношение и невозможность исполнения отдельных обязательств;

- исследуем вопросы замены арендодателя: чем смена собственника отличается от замены "прослойки" ; кто и как исполняет финансовые обязательства выбывшего арендодателя;

- поставим финальную точку в споре "чей обеспечительный платёж" при замене арендатора;

- и конечно же поговорим о возможности "бесплатной" замене арендатора.

Напоминаем, что презентация курса состоится 12.10.2026

Регистрация здесь: https://kuptsy-i-torgovlya.timepad.ru/event/4222151/

Мастерская аренды после успешного проведения нескольких потоков курса по договорам аренды, запускает новый курс по исполнению договоров аренды «Аренда 2.0. Исполнение договоров», который стартует 03 ноября 2026 года.

Когда рынок находится в турбулентности мы неизбежно обращаемся к договорам аренды.  И здесь мы говорим об очень большом объеме коммерческих вопросов: 
✔️ невозможность исполнения обязательств: отсутствие товара, нарастающие долги по аренде;
✔️ ситуации, когда одна из сторон полагает, что в действительных реалиях условия договора не являются коммерчески справедливыми;
✔️ неготовность одной из сторон продолжать арендные отношения;
✔️ смена собственников недвижимости и неисполнение заверений арендодателей, которые не перешли в статус обязательства.

Невозможность договориться по коммерческим вопросам приводит к конфликтным ситуациям, разрешение которых находится в плоскости сугубо правового регулирования. И именно здесь обнажается качество ранее заключенного договора: отсутствие нужных правовых механизмов или наоборот – их излишняя перегруженность. 

Для многих именно этот курс очень долгожданный. Потому что одно дело согласовать корректные формулировки и совершенно другое отработать их на практике. 

Что включает в себя курс «Аренда 2.0. Исполнение договоров»:

☑️ Разработку конкретного порядка действий при возникновении любых спорных ситуаций, в том числе: удержание имущества, отключение электричества, невозможность использования помещения, нанесение ущерба имуществу сторон, выставление штрафов и их оспаривание и так далее. То есть разработку понятных и четких инструкций;
☑️ Создание проектов документов: от актов об ограничении доступа до соглашений о перемене стороны по договору; проектов оферт; досудебных претензий.
☑️ Создаем уникальное собрание шаблонов документов, необходимых для исполнения договоров аренды;
☑️ Анализ большого массива судебной практики и выработка позиций по исполнению договоров с целью успешного проведения потенциального судебного процесса.
☑️ Обучение созданию фактуры дела и сбора доказательств.
☑️ Два больших Модуля посвящаются святому: спорам по арендной плате – зачеты, спорные периоды, противоречие дополнительных соглашений условиям договора, порядок понуждения к обнулению арендной платы и порядок ее взыскания;
☑️ Исследование сложнейших инструментов в аренде – исполнение обязательств в натуре, когда стороне нужен не оплаченный штраф, а фактическое исполнение обязательств – вовремя открытое помещение, предоставленные документы, доступ в помещение;
☑️ Создание уникального набора инструкций, инструментов и проектов документов, которые позволят сторонам оперативно реагировать на любой спор или любую коммерческую потребность бизнеса.

Всего в курсе 11 тем, посвященных острейшим практическим вопросам.

Формат курса будет включать:

Методическое пособие;
11 веб-конференций по каждой теме, каждая из которых включает лекционную и дискуссионную части;

Участие в закрытом ТГ / Мах канале.

Презентация курса будет проводится 12 октября 2026 года в 13:00. Регистрация на презентацию здесь: ПРЕЗЕНТАЦИЯ КУРСА "Аренда 2.0. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ"

Старт курса назначен на 03 ноября 2026 года.
Все подробности и запись на курс здесь:
Курс по аренде коммерческой недвижимости АРЕНДА 2.0 ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРОВ
 

Дорогие коллеги!

08 октября 2026 года в 11:00 будем проводить наш любимый вид активности – эфир на важнейшую тему арендных отношение «Ограничение доступа. Удержание имущества».

Традиционно, рассматриваем проблему с обеих сторон:

Со стороны арендодателей – для которых ограничение доступа и удержание имущества продолжает быть самым эффективным рычагом воздействия на арендаторов, и которые сталкиваются с большим количеством процессуальных сложностей: от правильной фиксации до имущества третьих лиц в помещении.

Со стороны арендаторов – для которых такой инструментарий арендодателей, довольно часто превращается в способ понуждения арендатора к съезду/переезду, согласованию невыгодной для арендатора коммерции.

Что будем разбирать на эфире:

✅ Эффективность ограничительных мер;
✅ Отличия ограничения доступа от удержания имущества;
✅ Процессуальные сложности фиксации;
✅ Юридическая готовность к ограничительным мерам;
✅ Взаимодействие с нотариусами;
✅ Готовность сотрудников «на местах» к процессуальным действиям;
✅ Злоупотребление правом при ограничительных мерах.

Эфир будет интересен:

- всем участникам рынка: как арендаторам, арендодателям, так и брокерам, управляющим компаниям;
- как юристам, так и менеджерам по аренде, управляющим и администраторам – всем, кто задействован при фактической реализации ограничительных механизмов.

Ссылка для регистрации здесь:

https://kuptsy-i-torgovlya.timepad.ru/event/4222015/


Регистрация будет закрыта 07 октября 2026 года

Ссылка на доступ будет направлена всем зарегистрировавшимся 08 октября 2026 до начала эфира.

Кто читал биографию Стива Джобса, выпущенную из под пера Уолтера Айзексона, помнит такую штуку "как искажение реальности Стива Джобса". Когда Стив Джобс рассказывал про одну веху событий, а очевидцы - про другую.

У нас на рынке тоже появилось такое "искажение реальности" и касается это споров о начислении арендной платы в период ковида.

Когда страсти улеглись, с периодом закрытий ТЦ разобрались, закончились суды, все выдохнули, многие арендаторы (почти все) в своих обязательных требованиях к договорам аренды стали указывать порядок обнуления арендной платы в случае невозможности использования помещения.

И вот сейчас на переговорах обсуждая такие формулировки, мы слышим следующее:
Арендодатели почти хором гласят, что они никому не обнуляли аренду, платили все, максимум давали небольшую скидку.
А Арендаторы хором показывают обратное - всем им обнулили аренду просто по письму, никто ни с кем не судился и максимум платили эксплуатацию со своего щедрого плеча. Более того, у этих же арендаторов все договоры были готовы к ковиду и у всех было прописано право не платить аренду.

У кого в этом случае были споры - остаётся мифический загадкой. В реальности же - правда всегда посередине. Кому-то действительно обнулили аренду, кому-то дали скидку, с кем-то судились. И вывести общий знаменатель - невозможно. Во всех случаях решение принимали коммерсанты. Если у вас есть опыт работы в одной компании, очень важно понимать, что этот опыт индивидуальный и не является практикой всего рынка.

Сейчас от этих двух позиций, которые обе не отражают прошедшей реальности, опять страдают переговоры и их результат - заключаемые договоры.

В пятницу делимся немного личным.

У меня был бы отличный отпуск, если бы не протоколы разногласий, которые валятся как из рога изобилия.

Так проходит каждый летний отпуск, с весны по осень у нас, традиционно, горячий сезон.

Меняются только запросы. В этом году процентное соотношение закрытий и открытий ровно 50 на 50.

Так мы для себя определяем состояние рынка. Я с ужасом вспоминаю первый год ковида: за год мы посмотрели 2 договора аренды, все остальное только запросы на расторжение и споры по арендной плате.

Был сложный год, слава Богу он далеко позади. А вот такая работа нам по вкусу: договоры аренды с продлениями вылетают как пирожки из горячей печи ❤️

За неделю мы выпустили 5 договоров, ещё 7 в активной стадии переговоров. Самое главное достижение недели: закрыли федерального оператора в крупном сетевом тц, сопроводили переговоры и уменьшили штраф за отказ почти в 2 раза.

Как проходит ваш арендный сезон?

Война за бетон.

Ранее, в том числе в курсе по аренде, мы очень подробно разбирали чем чревато принять помещение де-факто с ремонтом выбывшего Арендатора, а де-юре прописать, что помещение берётся в бетоне.

Сегодня мы хотим поднять смежную тему - компенсации неотделимых улучшений.

Есть основания для компенсации по закону и есть сложившаяся практика на рынке: крупные арендаторы требуют, чтобы при расторжении договора по "вине" / инициативе арендодателя, им компенсировались вложения в стройку, в пределах установленных договором.

Чаще всего речь идёт о всех расходах на неотделимые улучшения за вычетом амортизации, или же о компенсации фиксированной суммы, которая каждый год уменьшается на 1/х (х - как договорились).

Что здесь важно:

* если речь идет именно о компенсации неотделимых улучшений, то фиксация суммы в договоре не спасёт от оспаривания такой суммы в судебном порядке;

* если вы указали компенсацию 30 000 000, а документы у вас есть на 20 000 000, то взыскание будет осуществляться в пределах фактических расходов;

* в рамках такого дела нужно будет доказывать факт производства улучшений, из стоимость, а самое главное - наличие согласия собственника на неотделимые улучшения;

* в исключение распространенного мнения, суды зачастую не признают согласование проекта - согласием не неотделимые улучшения;

* суды требуют согласия с перечнем работ и их стоимостью, то есть по сути, согласования КС-2 и КС-3.

Мастерская аренды pinned «Дорогие коллеги и друзья! Всех поздравляем с днем знаний ❤️ Специально к этому дню, который у нас в стране возведён в ранг отдельного праздника, мы делимся с вами своими образовательными продуктами. ❤️ Наш первый курс по аренде https://retailtrust.ru/course…»

Дорогие коллеги и друзья! Всех поздравляем с днем знаний ❤️

Специально к этому дню, который у нас в стране возведён в ранг отдельного праздника, мы делимся с вами своими образовательными продуктами.

❤️ Наш первый курс по аренде https://retailtrust.ru/course, который посвящён заключению договоров аренды, теперь доступен в двух форматах:

- третий общий поток, который будет проходить в декабре 2026 года;
- индивидуальное обучение, только для сотрудников вашей компании, с возможностью разбора конфиденциальных кейсов.

❤️ Наш второй курс https://retailtrust.ru/arenda, который мы запускаем с 03 ноября 2026 года и который будет посвящён сложностями исполнения договоров и спорам, возникающим при их исполнении.

Запись по представленным ссылкам.

Оба курса основаны на анализе не только нашего опыта, но и на большом массиве судебной практике, что даёт огромную практическую ценность для работы, о чем говорят отзывы крупнейших игроков рынка, с которыми также можно ознакомиться по ссылкам.

Приходите, всех очень ждём ❤️

Отзыв штрафов и достаточность компенсации


Думаю многие из нас хоть раз, но занимались сопровождением закрытия магазинов. Довольно часто закрытие происходит в порядке переговоров, в претензионном порядке и так далее. То есть когда все не просто и возникает вопрос: если был спор, а потом стороны договорились как правильно это оформить?

Нас конечно же волнуют потенциальные штрафы, претензии и неустойки, которые в течение 3 лет с момента нарушения права арендодатель может требовать, даже после расторжения.

Популярная фраза "Арендодатель подтверждает, что оплачиваемый размер компенсации достаточен для оплаты всех убытков, связанных с расторжением договора / отказом Арендатора от договора", на мой взгляд не снимает вопросов, связанных с компенсацией штрафов и пеней по нарушениям в течение срока действия договора.

На нашем первом курсе по аренде мы обсуждали правовую природу платежей при одностороннем отказе арендатора и помним, что суды присваивает такому штрафу частичную компенсацию недополученной арендной платы, которую арендодатель теряет, в связи с отказом арендатора от договора.

Именно эта квалификация платы за отказ не даёт нам оснований признавать её оплату основанием для отказа арендодателя от всех прочих штрафов, если вы прямо не указал это в соглашении о расторжении, и если вы договорились об их отзыве, то ловите формулировку:

"подписанием настоящего соглашения Арендодатель отказывается от права требований всех штрафов, неустоеек и пеней, которые были или не были начислены и заявлены на дату заключения настоящего Соглашения, в том числе: ____ (тут указываем требования, если они были заявлены). "

😠😠😠

Хотим поделиться с вами важной новостью - РСТЦ разрабатывает проект ГОСТа торговых центров.
Думаю переоценить значимость этого проекта очень сложно.
Понимание что есть торговый центр, это основа правового регулирования деятельности внутри торгового центра. А именно в этом правовом поле и работаем мы с вами все.

Для нас это не просто репост новости РСТЦ, членом которого мы являемся, но и начало большой работы, так как мы входим в комитет по разработке 😍

#ГОСТ Российский Совет Торговых Центров (РСТЦ) разработал проект ГОСТа по классификации торговых центров в России – документ, который должен упорядочить работу с торговыми объектами на рынке.

Стандарт включает десять разделов и шесть приложений с требованиями к составу и границам торговых объектов, их количественным и качественным характеристикам, а также показателями для оценки разных форматов ТЦ.

Главная практическая ценность стандарта — переход от разрозненных подходов к оценке торговых объектов к единой методологической базе.

Это позволяет собственникам и управляющим сравнивать свои объекты с аналогами на рынке, инвесторам и банкам – получать одинаковый результат экспертной проверки объекта независимо от консультанта, а исследователям рынка – складывать данные разных компаний в общую картину.

Глава РСТЦ Олег Войцеховский отметил:

Стандарт позволит описывать разные торговые центры по единым правилам и получать сопоставимый результат независимо от того, кто и когда проводит оценку.


⏺Сейчас формируется комитет по доработке проекта ГОСТа.

Подробнее в РИА Недвижимость: https://realty.ria.ru/20260826/rstts-2113292250.html

Телеграм / ВКонтакте / Max / Сайт

Документ А и Документ Б.

Все сразу поняли о каких проектах идет речь.

Я глубоко убеждена, что сначала были не 10 казней египетских, а 11. И как раз 11 казнью были документ А и документ Б.

Самый частый вопрос при рассмотрении этой структуры сделки "куда *** смотреть !?"

А смотреть нужно 2 документа параллельно, именно поэтому я работаю с двумя мониторами.

Документ А, помимо прочего, изменяет условия документа Б. То есть, в целом концепция проста как мир: документ А - это стандартный протокол разногласий, но немного не в стандартной форме.

Что важно иметь ввиду, что в документ А, помимо изменения документа Б, выносятся те коммерческие и существенные условия, которые являются существенным для Арендодателя. А вот для Арендатора много важного находится в документе Б.

Сегодня на анализ и внесение правок в документ Б я потратила 35 минут.

А вот моя первая встреча с этой формой, много лет назад, длилась 3 полноценных рабочих дня.