Анатолий Терехов

Продаю ООО на НДС. Использовалась для торговли бадами на маркетплейсах.

Вот таких очень много приходит "покупателей" на готовый бизнес 😁

​​Спасибо, что пользуетесь - @SaveAsBot'ом

Коллеги, есть кто страховым бизнесом занимается? У меня есть идея одна в агросекторе. Вот хотелось бы с кем то кто разбирается хорошо в индустрии это обсудить

🔒 Добросовестный приобретатель с точки зрения правовых позиций для инвесторов

В последнее время, особенно после резонансного случая с "нулевой бабушкой" (хотя такие дела были и раньше), остро обсуждается статус добросовестного приобретателя. Напомним: по позициям ВС РФ, им признают только НЕЗАВИСИМОГО покупателя, совершившего сделку на ОБЩЕРЫНОЧНЫХ условиях — цена близка к рыночной, без дисконтов и подозрений.

К чему мы подняли вопрос о добросовестном приобретателе? После наших постов про залоговые риски, некоторые "сверхумные" инвесторы заявили: мы лишены этих рисков – мы даём заем под ДКП недвижимости с обратным выкупом — титул на нас, нет платежей — продаём.

Разберём ситуацию с позиции ГК РФ и практики ВС РФ.

Почему ДКП ≠ займ
• ДКП — моментальная сделка (передача собственности за цену), не длящаяся и без обязанности возврата денег (ст. 454 ГК РФ).
• Заем обычно 50% от стоимости недвижимости. ДКП с ценой продажи недвижки в размере займа "рвётся" в суде опытным юристом за 2 заседания. Итог – титул возвращается заемщику, инвестор остается с необеспеченным "голым" займом.

риски для инвестора при оспаривании (минимизация)

Как бы парадоксально это не звучало, но в случае получения от заемщика иска об оспаривании ДКП, мы рекомендуем инвестору бежать в суд и заявлять о "маскировке займа" через ДКП (особенно если есть договор обратного выкупа – через единую цель (п. 38 Пленума. №10/22)). Так ваши доводы будут предметом рассмотрения суда, найдут отражение в решении, и, при переквалификации ДКП как притворной сделки (ст. 170 ГК РФ), у вас появится теоретическая возможность, в дальнейшем, титаническими усилиями добиться залога этой недвижки в свою пользу (разные судебные механизмы, возможно и заявление встречного иска).

сценарий похуже: банкротство заемщика

Более грамотный заёмщик, после такого ДКП, инициирует собственное банкротство, указав причиной банкротства именно заключение сделки по продаже недвижимости (возможно, единственной) на кабальных условиях цены.

Итог для инвестора:
• Низкая цена ДКП = недобросовестность инвестора (позиция ВС РФ: знал/должен был знать).
• Откажут во включении в реестр кредиторов по причине недобросовестности (ст. 213.32 ФЗ-127), что будет означать фактически, что деньги заемщику подарены.

Кто-то еще хочет давать деньги под залог, оформляя это ДКП с обратным выкупом?

По агробизнесу читал сегодня аналитику по Российскому рынку, еще некоторые данные подгрузил к ранее проведенному исследованию, вышло занимательное чтиво для будущих миллиардеров

🔥 Залог недвижимости — ловушка для кредиторов??? Почему взыскание превращается в миф? Анализ практики ВС РФ + kad.arbitr.ru 💼⚖️

После реального описания ситуации инвестора с "входом в долю", нас попросили написать, как обстоят дела с залогом недвижимости. Тут, конечно, получше. Немножечко. Здесь же, в посте, и ответ на вопрос, почему мы настороженно относимся к выкупу закладных. Итак, приступим.

На первый взгляд, залог недвижимости — это железобетонная гарантия. Квартира, офис, склад под ипотекой... Но практика показывает: это "кастрированный" инструмент, где кредитор рискует деньгами, временем и нервами. 50% дел до судов не доходит, в 30% случаев суды отказывают, а в банкротстве залог вообще "сгорает". Разберём по полочкам с примерами и нормами ГК РФ. 👇

Почему залог недвижимости — провал для кредитора?

Во-первых, без регистрации в ЕГРН обременение фиктивно — суды "рубят" взыскание на корню (ст. 349 ГК РФ). Сейчас это редкость – кредиторы поумнели. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания (испол. надпись) легко отменяется. Поэтому процедура ТОЛЬКО судебная: месяцы на оценку, торги, обжалования. Рынок недвижимости ликвиден слабо — стартовая цена завышена, торги срываются, объект "висит мёртвым грузом".

Во-вторых, должники хитрят: просаживают долг ниже порога соразмерности залогу (<5–10% от стоимости залога + просрочка 3 мес.). Суд отказывает по ст. 350 ГК — взыскание невозможно! Пленум ВС №23 это закрепил.

Топ-оснований отказа: практика ВС РФ бьёт без пощады:

1️⃣ Прекращение залога (ст. 352 ГК): гибель имущества, продажа добросовестному покупателю или банкротство без заявки кредитора. Залог "сгорает", ЕГРН чист — привет, убытки!
2️⃣ Пропуск сроков: исковая давность, 3 года. Суды не восстанавливают эти сроки.
3️⃣ Несоразмерность: долг мизерный по сравнению со стоимостью залога (сейчас в презумпции 5-10% - размер, когда мизерность не надо доказывать, есть случаи, когда должники доказывают, что и 25-30% - это мизерно, а в ГД давно лежит законопроект про презумпцию в 15-25%). Должники искусственно гасят минимум — суд говорит "нет".
4️⃣ Единственное жильё (ст. 446 ГПК): нечасто, но даже ипотека не спасает, соцзащита в приоритете.
5️⃣ Залоговая цена ниже рынка: кредитор не может занизить! П.15 Пленума ВС №23 — обязательна независимая рыночная оценка. Встречные споры о залоговой цене – каждый первый случай.
6️⃣ Не продали на торгах? Бери сам! (ст. 351 ГК): кредитор обязан принять залог в счёт долга (не принял – залог "слетел", а при грамотном подходе – и долг прекратился). Если стоимость залога > долга — верни разницу должнику (теперь ТЫ должник!). А ваш прежний залог остаётся у него в залоге по закону (ст. 351 ГК), пока не отдашь излишек ("залоговый перевертыш" - для опытного юриста это несложно). Обратное взыскание? Легко! 😱
7️⃣ Банкротство должника — обнуление всего: все договорённости слетают! Новая оценка, банкротные торги, кредитор претендует на 70% выручки после расходов на сохранность (ст. 138 ЗоБ). Без права голоса на собрании. Отказы по статистике kad.arbitr.ru +18–27% за 2020–2025 гг.

"Кастрация" залогового кредитора в банкротстве:

• Только 70% (если ты – банк, то 80%) от реализации (минус расходы на хранение/охрану). Существуют юридические механизмы поднятия этой планки до 90-95%, но они сложны (потому дорогие), и экономически обоснованы на задолженностях от 50-70 млн.
• Нет голоса в собрании кредиторов (есть же железобетонный залог – с ним и "сиди").
• Торги проваливаются из-за отсечки — залог в общую массу.
ВС РФ в обзорах подтверждает: приоритет конкурсным, а не твоим интересам.

Вывод: Залог недвижимости — для наивных. Должники ржут, суды отказывают, банкротство добивает. Он, безусловно, лучше, чем ничего, но думайте сами.

А у кого то есть карта зарубежная? Токены оплатить, выручите пожалуйста

🔥 Очередность погашения в банкротстве: полный разбор ст. 134 и других статей ЗоБ №127-ФЗ (с новеллами 2023–2025)! 🔥

Пост навеян вчерашним разговором с представителем дружественной юркоманды. Я ему: устал объяснять клиентам-инвесторам, что "входить в долю" при инвестировании нельзя — это снизит их очередность гашения. На что он: "Опубликуй полную схему погашения и покажи, где они в ней! И добавь, что если "дернутся" получить деньги вперед своей очереди — влетят на субсидиарку и будут "крыть" весь реестр!" 😎

Итак, в банкротстве конкурсная масса — это как пирог: все хотят кусок побольше и пораньше! Разберём по полочкам, от внеочередных до копеечных остатков. Актуально на март 2026. 📜✨

ПЕРЕД РЕЕСТРОМ

1. Внеочередные платежи: супергерои без очереди 🚀

Утратили силу старые правила: раньше текущие платежи шли преимущественно перед докризисными кредиторами. Теперь — нет (ФЗ №344-ФЗ от 24.07.2023). ❌
НОВОЕ: Супер-внеочередь перед ВСЕМИ — расходы на предотвращение техногенных/экологических катастроф или гибели людей на опасных объектах (заводы, АЭС и т.п.).
Примеры угроз: повреждения конструкций, просроченное ТО, отключение энергии, риск вреда экологии/людям. Размер — минимальный необходимый. 💥
Сомнения толкуются в пользу угрозы. Подтверждение от Росатома/госорганов — за 10 раб. дней с бесплатной публикацией, оспорить иском нельзя!
Практика: Суд может обязать кредиторов не отключать поставки (если они все еще есть) для безопасности. Всё отражается в ЕФРСБ за 3 дня с данными кредитора. Без пред. обращения в суд! ⚡

2. Текущие платежи: после открытия дела, но до реестра ⏰

Погашаются по очереди (внутри очереди— по календарности):
1-я: Судрасходы, гонорар АУ + обязательные помощники (СРО, оценщики), их долги. 🧑⚖️
2-я: Зарплата + выходные пособия после даты банкротства. 💼
3-я: Необязательные подрядчики АУ (юристы, консультанты). 📋 При жалобе суд сам определит размер/очередь, по умолчанию – так.
4-я: Эксплуатационные — коммуналка, электричество, тепло. 🔌
5-я: Всё остальное текущее.

Важно: "Золотые парашюты" ТОПов (руководители, главбухи > мин. по ТК РФ) — после 3-й очереди реестра. Им поблажек нет! 😎

РЕЕСТР

3. Реестр кредиторов: основной "пирог" 🥧

После текущих — классика:
1-я: Вред жизни/здоровью (капитализация), спецтребования.
2-я: Зарплата/выходные + авторские гонорары. 📚
3-я: Остальные (обязательные платежи/налоги, независимые кредиторы, нетто-обязательства). Затем — недействительные сделки (п.2 ст.61.2, п.3 ст.61.3 ЗоБ).
• Залог — отдельно по ст.138 ЗоБ (из имущества). 🔒
• "Вечные" облигации (без срока погашения) — последними. 📈

ПОСЛЕ РЕЕСТРА

4. Хвосты 🐿️

После 3-й очереди + недействительных сделок АУ публикует завершение расчётов (ст.142 ЗоБ). Остаток? Распределяем!
Субординированные (связанные кредиторы, пониженные в очередности): после всех реестровых, включая залог. В основном — ноль. 😢
Субсидиарные (учредители, контролёры) —из остатка, но в реалиях - ноль.
Ликвидационная стоимость долей (ст.142–149 ЗоБ): последними — участникам (в ООО пропорционально вкладам). Только после всех кредиторов + субординации! 💰 – ЖЕЛАЮЩИЕ «ВОЙТИ В ДОЛЮ» ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ – ПОЗДРАВЛЯЕМ, ВЫ НАШЛИ СЕБЯ!!! ЭТОТ ПУНКТ ПРО ВАС. Если будете сильно "упираться" и наймете юристов – то подниметесь на пункт-два выше – к субсидиарным или субординированным, а если попытаетесь "вынуть" инвестиции раньше – вас обяжут для начала покрыть всё перед вами идущее.

5. Мелочи, но важные ⚙️

В конкурсном производстве: удержания из зарплат (алименты, НДФЛ, взносы) — обязательно.
Банки с планом ЦБ/АСВ: очередь не понижается (п.6, ФЗ №452-ФЗ).
П.2 ст.134 ЗоБ частично неконституционен (КС РФ №28-П от 31.05.2023), но работает.

Вывод для практики: Текущие — живи сейчас, реестр — воюй за очередь, остаток — мечта оптимистов! Доля – ноль, или еще и плати за всех 😂

Вместо апероля пью витамин С.
Дурацкий ЗОЖ.

🏢 Актуальные ГАБы | 03.03.2026

Москва и МО

1️⃣ ГАБ · 140 м² · Московская область
🏪 Арендатор: маркетплейс (федеральная сеть)
📄 Договор: 10 лет, индексация до 10%
💰 МАП: 250 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 7,7 лет
🔖 Цена: 23 000 000 ₽ (без НДС)
⚡️ 15 кВт · Потолки 3 м · Парковка свободная

2️⃣ ГАБ · 414 м² · Московская область
🏪 Арендатор: продуктовый дискаунтер
📄 Договор: 11 лет, индексация 5%
💰 МАП: 480 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 8,6 лет
🔖 Цена: 50 000 000 ₽ (без НДС)
⚡️ 50 кВт · Потолки 5 м · Парковка свободная

3️⃣ ГАБ · 3 105 м² · Москва
🏪 Арендатор: даркстор федеральной сети
📄 Договор: 7 лет, индексация 5%
💰 МАП: 3 488 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 5,7 лет
🔖 Цена: 270 000 000 ₽ (без НДС)
⚡️ 200 кВт · Потолки 4 м · Парковка свободная

4️⃣ Поиск инвестора · 500 м² · МО, 1 км от МКАД
🏪 Арендатор: продуктовый ритейлер
📄 Договор: 10 лет, индексация 5%
💰 МАП: 1 500 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 9 лет
🔖 Цена: 155 000 000 ₽ (с НДС)
⚡️ 100 кВт · Потолки 4 м · Парковка свободная

5️⃣ Поиск инвестора · 195,6 м² · МО
🏪 Арендатор: аптека + доп. арендатор
📄 Договор: 10 лет, индексация 5%
💰 МАП: 220 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 5,8 лет
🔖 Цена: 18 000 000 ₽ (без НДС)
⚡️ 18 кВт · Потолки 3 м · Парковка свободная

6️⃣ ГАБ · 624 м² · МО
🏪 Арендатор: продуктовый ритейлер
📄 Договор: 10 лет, индексация 5%
💰 МАП: 1 155 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 9 лет
🔖 Цена: 135 000 000 ₽ (НДС 5%)
⚡️ 75 кВт · Потолки 3,5 м · Парковка свободная

7️⃣ Поиск инвестора · 69 м² · Москва (внутри МКАД)
🏪 Арендатор: аптечная сеть
📄 Договор: 10 лет, безусловная индексация 5%
💰 МАП: 210 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 8,6 лет
🔖 Цена: 24 020 000 ₽ (с НДС)

8️⃣ Поиск инвестора · 291 м² · Москва (внутри МКАД)
🏪 Арендатор: даркстор федеральной сети
📄 Договор: 10 лет, безусловная индексация 4% с 3-го года
💰 МАП: 550 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 7,7 лет
🔖 Цена: 55 600 000 ₽ (без НДС)
Потолки 2,7 м · Парковка свободная

9️⃣ ГАБ · 214 м² · Москва
🏪 Арендатор: сервис доставки продуктов
📄 Договор: 7 лет, безусловная индексация 5%
💰 МАП: 700 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 8,6 лет
🔖 Цена: 86 500 000 ₽ (без НДС)
⚡️ 43 кВт · Потолки 3,2–4,38 м · Парковка свободная

———

Санкт-Петербург

🔟 Поиск инвестора · 37,8 м² · СПб
🏪 Арендатор: бьюти-салон
📄 Договор: 5 лет, безусловная индексация 5%
💰 МАП: 75 600 ₽/мес
📊 Окупаемость: 7,3 лет
🔖 Цена: 6 588 000 ₽ (без НДС)
⚡️ 5 кВт · Потолки 4 м · Парковка свободная

1️⃣1️⃣ Поиск инвестора · 400 м² · СПб
🏪 Арендатор: бьюти-салон
📄 Договор: 5 лет, безусловная индексация 5%
💰 МАП: 800 000 ₽/мес
📊 Окупаемость: 7,3 лет
🔖 Цена: 69 714 000 ₽ (без НДС)
⚡️ 54 кВт · Потолки 4 м · Парковка свободная

Новое партнерство: аналитика долгов унитарных предприятий 🤝⚖️

Вчера заключили партнерский договор с дружественной юридической командой, запустившей проект по приобретению долгов унитарных предприятий (МУП, ГУП, ФГУП). Наша роль — проведение глубокого анализа приобретаемых активов на условиях 15% от взысканных сумм, но не менее 3 млн руб. от проекта. 📈

Частый вопрос от коллег: почему мы сами неохотно приобретаем долги унитарных предприятий? Ответ в экономике таких сделок. Разберем юридическую суть. 🔍

Плюсы: субсидиарная ответственность учредителей – муниципальных образований или госорганов 💰

С 2020–2021 гг. (после ключевых изменений в законодательстве и формирования устойчивой практики ВС РФ и арбитражных судов) учредители унитарных предприятий — муниципальные администрации и государственные органы — несут субсидиарную ответственность по долгам созданных ими убыточных УП на общегражданских началах (ст. 61.11 ЗоБ, Пленум ВС РФ № 48/53 с последующими разъяснениями 2021-2023 годов). Случаи привлечения к СО стали массовыми.

На предбанкротных стадиях учредители часто создают новые УП, переводят туда активы старого, либо бросают старое без антикризисного плана — за это и влетают на субсидиарку вместе с новым УП (тема для отдельного поста!).

Юридическая логика судов: создание заведомо убыточного участника гражданского оборота (99% УП убыточны) без антикризисного плана на предбанкротной стадии расценивается как недобросовестное формирование "долговой прокладки" для избежания обязательств. Результат — погашение за счет бюджета, гарантированное на 100%. ✅

Минусы: риски и затяжные процедуры ⏳⚠️

Формирование конкурсной массы
Учредитель передает УП огромное количество имущества, что при банкротстве приводит к длительному этапу инвентаризации, оценки и реализации (ст. 129–131 ЗоБ). Процедуры растягиваются на годы. 🏭

Споры по субсидиарке до высших инстанций
Привлечение муниципалитета/госоргана к ответственности обжалуется до ВС РФ. Примирения невозможны — модель поведения: тотальная судебная оборона без компромиссов. ⚔️

Отсутствие мировых соглашений
Договоренности о частичном быстром погашении (с прощением остатка) исключены: бюджетные средства требуют множества согласований (БК РФ, 219-ФЗ). Нет гибкости в урегулировании. 🚫

Вывод: Несмотря на 100% погашение, "дорогие" при покупке долги (из-за большого количества имущества + субсидиарки учредителей ) дают маржинальность всего 150–200%. Затяжка процедур убивает экономику. Мы фокусируемся на ликвидных активах — аналитика в новом проекте подтвердит наш подход! 📊🔥

Подготовил для вас книгу о принципах построения Единорогов в агробизнесе.

Книгу делали совместно с CLoude (естественно).

Забегая вперед: миллиардных компаний в агробизнесе я создал 0. В обычном бизнесе тоже.

Поэтому давайте учиться вместе и обсуждать ✊

Книга к сожалению после прочтения автоматом миллиардером не делает, придется все таки думать и работать.

Буквально час назад обсуждали в чате проект. Разумеется я его направил в Cloude и попросил все недочеты детально разложить. Считаю вышло очень качественно. В первом документе презентация, во втором ответ созданный с помощью Cloude

Делал в Cloude аналитику по автоакционам в мире
Ради развлекухи можете почитать где в мире делаются большие деньги

Честно скажу, меня не покидает идея докрутить тему с автоаукционом, но вот подход может быть совершенно разный к этому бизнесу и результат тоже.

Я как то писал что начал сильно кайфовать когда перешел на ChatGpt
Сейчас я перешел на Cloude и кайфую в 5 раз больше, потому что отличии в качестве ответа на запрос в разы лучше как и качество проработки

Но вот вопрос в уверенности в фактах пока остается для меня открыт

Так же этот пост посвящается всем "стартаперам" которые регулярно мне в личку присылают свои мега проекты в которые ищут миллиарды, но своих вложено ноль рублей. При этом для ознакомления с их чудо мега идеей нужно обязательно подписать NDA и сходить на собеседование с командой. А я вот взял и бесплатно вам сделал исследование 7 рынков за 20 минут. Еще 20 у меня уйдет чтобы по каждому проекту финансовый план написать. Пожалуйста - берите и делайте любой бизнес, все теперь открыто.

🔥 ИЩЕМ ЭКСПОРТЕРОВ ДЛЯ ВЭД И ПОКУПКИ ВАЛЮТНОЙ ВЫРУЧКИ

Работаем с крупными суммами (от 30 млн до 500 млн ₽ в сделке).

Нам интересны: нефтепродукты, зерно, масло, удобрения, уголь, металлы (Al, Cu).

Готовы предложить ТРИ варианта сотрудничества. Выбирайте подходящий 👇

—

💼 1. ПОКУПКА ТОВАРА

У нас есть конечные покупатели за рубежом.
Если вы прямой экспортер и даете лучшие цены — берем ваш товар.

💰 2. ВЫКУП ВАЛЮТНОЙ ВЫРУЧКИ

Вы продали товар за границу и получили валюту (USD, CNY, AED, INR).
Мы платим вам РУБЛИ в РФ (по агентской схеме или за товары/услуги), а вы отдаете нам валюту за рубежом.

🔄 3. ПОКРЫТИЕ РУБЛЕВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Ваш зарубежный покупатель хочет заплатить вам рубли, но у него их нет.
У наших клиентов рубли есть. Они платят вам, а вы отдаете им свою экспортную валюту.

—

✅ УСЛОВИЯ:

Суммы: от 30 млн ₽
Одна сделка: до 500 млн ₽ (на старте)

📩 ДЛЯ СТАРТА нужно прислать:
— карточку компании
— контактное лицо (ФИО, должность)
— краткое описание: что продаете (товар или выручку)

Пишите в л/с @terehov_a_n

🟠🟠🟠🟠СКОРО ОТКРЫТИЕ!
Завершены отделочные работы по объекту, идет монтаж оборудования


🔹Расположение: МО, г. Королёв, пр-т Королёва, д. 22
Огромный жилой массив: 60000+ жителей в радиусе 1 км.
Расположен на оживленном проспекте.


🔹 Параметры проекта

✔️ Площадь: 624,6 м²
— 1 этаж: 362,9 м²
— цоколь: 261,7 м²
✔️ Современный жилой массив
✔️ Арендатор — Дикси
✔️ Договор аренды — 10 лет

🔹 Главное — условия входа

✔️ Стоимость: 135 000 000 ₽
✔️ МАП:
• 1-й год — 945 000 ₽
• 2-й год — 1 050 000 ₽
• 3-й год — 1 155 000 ₽
✔️Индексация: 5%
✔️Высокий  показатель РТО: 5,5% со 2 года
✔️Окупаемость с учётом индексации: ≈ 9 лет
✔️ Эл.мощность - 75 кВт
✔️Высота полка - 3,5 м
✔️Панорамные окна
✔️ ДКП

ТОРГОВОЕ СОСЕДСТВО - Улыбка Радуги, ВТБ, МКБ, Ozon, Планета Здоровья

Это не прогноз доходности.
Это деньги, которые начнут приходить по договору.

Презентации и документы по нашими объектам тут - ПАПКА НА ОБЪЕКТЫ

📩 Напишите, чтобы получить подробную финмодель

@terehov_a_n