🔒 Добросовестный приобретатель с точки зрения правовых позиций для инвесторов

В последнее время, особенно после резонансного случая с "нулевой бабушкой" (хотя такие дела были и раньше), остро обсуждается статус добросовестного приобретателя. Напомним: по позициям ВС РФ, им признают только НЕЗАВИСИМОГО покупателя, совершившего сделку на ОБЩЕРЫНОЧНЫХ условиях — цена близка к рыночной, без дисконтов и подозрений.

К чему мы подняли вопрос о добросовестном приобретателе? После наших постов про залоговые риски, некоторые "сверхумные" инвесторы заявили: мы лишены этих рисков – мы даём заем под ДКП недвижимости с обратным выкупом — титул на нас, нет платежей — продаём.

Разберём ситуацию с позиции ГК РФ и практики ВС РФ.

Почему ДКП ≠ займ
• ДКП — моментальная сделка (передача собственности за цену), не длящаяся и без обязанности возврата денег (ст. 454 ГК РФ).
• Заем обычно 50% от стоимости недвижимости. ДКП с ценой продажи недвижки в размере займа "рвётся" в суде опытным юристом за 2 заседания. Итог – титул возвращается заемщику, инвестор остается с необеспеченным "голым" займом.

риски для инвестора при оспаривании (минимизация)

Как бы парадоксально это не звучало, но в случае получения от заемщика иска об оспаривании ДКП, мы рекомендуем инвестору бежать в суд и заявлять о "маскировке займа" через ДКП (особенно если есть договор обратного выкупа – через единую цель (п. 38 Пленума. №10/22)). Так ваши доводы будут предметом рассмотрения суда, найдут отражение в решении, и, при переквалификации ДКП как притворной сделки (ст. 170 ГК РФ), у вас появится теоретическая возможность, в дальнейшем, титаническими усилиями добиться залога этой недвижки в свою пользу (разные судебные механизмы, возможно и заявление встречного иска).

сценарий похуже: банкротство заемщика

Более грамотный заёмщик, после такого ДКП, инициирует собственное банкротство, указав причиной банкротства именно заключение сделки по продаже недвижимости (возможно, единственной) на кабальных условиях цены.

Итог для инвестора:
• Низкая цена ДКП = недобросовестность инвестора (позиция ВС РФ: знал/должен был знать).
• Откажут во включении в реестр кредиторов по причине недобросовестности (ст. 213.32 ФЗ-127), что будет означать фактически, что деньги заемщику подарены.

Кто-то еще хочет давать деньги под залог, оформляя это ДКП с обратным выкупом?