Незаконная оккупация жилья - риск для инвесторов в жилую недвижимость в Испании. Об окупас я уже писал подробно. Сегодня об инкиокупас - арендаторах, переставших платить аренду.
Не раз уже встречал в соцсетях комментарии в духе:
Не сдаю квартиру, чтоб её не оккупировали арендаторы.
К тому же тема популярна, так как крепко стоит на трех китах:
🐳 страхе,
🐳 несправедливости закона и
🐳 блогерах-инфлюенсерах. 😆
Да и просто пострадавшие от окупас делятсся горем или даже пиарят на нём свой бизнес (как-то же нужно покрыть убытки). А некоторые намеренно скупают оккупированное жилье, и освещают процесс переговоров и выселения.
Но так ли страшен инкиокупас, как его малюют?
В Испании сдается в аренду более 4,2 млн. квартир.
Проблемы с инкиокупас имеют 80 000 квартир.
Таким образом, upd: доля квартир с инкиокупас составляет: 80 000 / 4 200 000 = 1,9%. Логично, что риск оккупации выше в городах с более дорогой арендой, но Каталония тут лидирует с отрывом.
Лидеры по числу новых оккупаций в 2024 году:
🏚 Catalunya 7.009
🏚 Andalucía 2.207
🏚 C-d Valenciana 1.767
🏚 Madrid 1.451
Расходы при оккупации:
⏳️ Средний срок выселения по суду - 13 месяцев. Конечно, есть тяжелые случаи, но для оценки рисков нужно брать средний срок.
🧮 Если речь идет о квартире за 1000 евро в месяц, при оккупации потери составят в среднем:
13*1000 евро + комуслуги, косметический ремонт и судебные издержки (допустим 7000 евро) = 20 000 евро.
То есть (математическое) ожидание потерь при сдаче в аренду составляет 20000 * 2% = 400 евро. И то по решению суда арендатор обязан будет оплатить все издержки и неоплаченные счета.
💡 Так что не сдавать квартиру из страха оккупации арендатором это неправильно и приводит к потере 100% арендной платы. Не говоря уже о том, что пустующие квартиры - главная цель окупас (менее 1% оккупаций приходится первое жилье, так как это уголовка), да и лишь 1% оккупаций касается квартир небольших владельцев.
К тому же снизить риск потерь позволяет страховка от неуплаты аренды. Она покрывает до года платежей и при аренде 1000 евро в месяц стоит до 50 евро в месяц (5% от арендного дохода). Страховая также проверяет доходы арендатора и то, что он не числится в реестре должников.
Последствия для инкиокупас:
❌️ Нахождение в реестре должников не позволит ни арендовать, ни купить квартиру в ипотеку.
🛂 Могут не продлить резиденцию из-за судимости.
💶 Долги и судебные издержки будут взысканы по суду.
Если вы все же слишком боитесь окупас, чтобы сдавать квартиру в аренду, то для своего спокойствия лучше продайте квартиру и реинвестируйте во что-то еще. Хотя на растущем рынке и пустующая квартира приносит доход за счет капитализации. 📈
#окупас #законы #статистика
🏙 Лучшие посты о недвижимости
🌆 Аренда и продажа квартир в Валенсии
🙏🏻 Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain