А какие еще типы объектов для перепродажи (или себе) под туризм я смотрю на торгах?
1️⃣ Земельные участки. Тут несколько критериев.
🟣Формальный: вид разрешенного использования. Нам нужена рекреация. В частности, 5.0 (включает в себя 5.1-5.5). Он должен быть в основных или условно-разрешенных. Это идеальный ВРИ и редкий, поэтому если его нет, то не отказываемся от участка и анализируем дальше.
🟡Локация. Общие требования тут. Если я вижу участок на берегу, то сразу беру его на карандаш. Главное, чтоб на нем можно было строить. Хоть что-нибудь 😄
🔵Размер. 6 соток для туризма мало - хватит в лучшем случае под один гостевой дом под сдачу в аренду. Люди умудряются размещать глэмпинги на 12 сотках, но лучше брать не менее 3 тыс.кв.м.
🟣Форма. Стремимся к правильному прямоугольнику с соотношением сторон 2:3 или квадрату. Форма должна позволять строить: учитывайте отступы от границ участка. Они указаны в ПЗЗ и иногда съедают до 50% участка.
А ещё есть такой показатель как % застройки - тоже в ПЗЗ.
2️⃣ Нежилые здания. Желательно с землей. Часто их найти проще, чем просто землю.
Что делать со зданием:
🔘 сносить и строить все заново;
🔘реконструировать;
🔘превращать в жилье/дачу.
Последний вариант я никогда не скидываю со счетов. Бывают интересные села, где люди хотели бы иметь дачку, но их нет. Зато на торгах иногда появляются бывшие общественные бани, котельные и т.д. на участках 6-10 соток.
Покупаем, сносим/реконструируем, меняем ВРИ участка, продаём как место под шикарный загородный дом.3️⃣ Туристические базы, детские лагеря - тут и говорить не о чем. Они, как правило уже идеально заточены под туризм. Главное, проанализировать землю на отсутствие проблем.
4️⃣ Жилые дома с землей. По закону без смены ВРИ на таких участках обсутраивать места размещения туристов нельзя. Но я думаю, что все видели парк-отели именно на таких участках. Иногда предприниматели готовы идти на риски, если объект потенциально прибыльный. Поэтому если у нас есть клиент на такой объект, мы предупредили его о рисках, и его все устраивает, то почему собственно не провести ему такую сделку?
⚡️ НЕ рассматриваете с/х землю, если нет перспектив смены ее категории.
На с/х нельзя ничего, кроме с/х.
За этой землёй следят пристальнее, чем за любой другой.
В законе есть понятие "сельский туризм", но пока что это все очень плохо работает.
🔜 А еще изучаем требования к тур.грантам и ищем объекты, подходящие по характеристикам.
Если нужен пост с подборкой грантов и субсидий, вы знаете, что делать 👍