Офисный бум за счет льготы. А где арендаторы?

В Москве продолжают фигачить новые офисы. Причем не только в привычных деловых локациях, но и там, где офисного рынка раньше особо не было. Девелоперы радостно согласовывают метры, город считает будущие рабочие места, консультанты рассказывают про новые офисные кластеры.

Но есть один нюанс. Нынешний офисный бум подогревается не только рыночным спросом, но и льготой за смену ВРИ. И для некоторых девелоперов эта льгота может быть важнее экономики самого офисного проекта. Мы подробно разбирали этот механизм. Чтобы согласовать жилье, девелоперу нужно заплатить городу за смену вида разрешенного использования участка. А если построить МПТ — места приложения труда, — можно получить существенную льготу. Поэтому офис иногда выгодно построить даже не ради дохода от самого офиса, а ради экономии на согласовании жилого проекта.

То есть город фактически стимулирует строительство офисных метров за счет льготы по плате за смену ВРИ под жилье. Причем реальную потребность в этих офисах рынок еще должен доказать. И вот тут очень кстати вышла аналитика Remain по сервисным офисам Москвы за январь–сентябрь 2026 года.
— 17,2% — вакансия. Почти 10 тыс. пустующих рабочих мест. С начала года показатель вырос на 6 п. п., к концу года прогнозируют уже 18%.
— Спрос упал почти в полтора раза относительно девяти месяцев 2025 года. Арендовали всего 5,1 тыс. рабочих мест, или 33,6 тыс. кв. м. Минимум за последние три года.
— 7 из 13 новых и будущих площадок 2026 года вакантны целиком. Предложение выходит, а арендаторы за ним не бегут.
— 45 тыс. рублей за рабочее место в месяц — средневзвешенная запрашиваемая ставка без НДС. Но ее рост технический, за счет дорогих новых объектов. Более 42% свободных рабочих мест предлагаются дешевле 40 тыс. рублей.
— Дисконты 20–30% от первоначальной ставки в Москва-Сити и Даниловском районе. Срок экспозиции вакантных блоков может достигать 5–6 месяцев.

И это сервисные офисы. Готовые помещения с мебелью, ремонтом, интернетом, куда можно просто заехать и работать. Даже здесь рынок начинает буксовать. Что будет с огромным объемом классических офисов, которые сейчас согласовывают, строят и продают в нарезку, — вопрос еще интереснее. При этом город считает новые офисные метры как МПТ, то есть места приложения труда, и закладывает соответствующие эффекты от их создания. Но, как говорят классики: «Строительство и продажа офисного лота не означает, что там автоматически появляются рабочие места».

Для девелопера офис может быть экономически успешным уже потому, что позволил сэкономить на смене ВРИ. Его можно построить, продать, получить льготу и пойти заниматься следующим проектом. А вот кто будет сидеть в этом офисе, по какой ставке и будет ли вообще — проблема уже следующего собственника.

Город стимулирует строительство офисов ради создания рабочих мест, а рынок уже показывает, что даже готовые рабочие места становится всё сложнее заполнить. Причем сервисные офисы — только один сегмент рынка, но красный флаг вполне отчетливый. Мы ещё в прошлом году писали, что ВРИшная льгота может привести к избытку офисов в нетрадиционных локациях и ценовому демпингу. Теперь интересно наблюдать, как эта история постепенно начинает проявляться в цифрах.

Офис построить можно по льготе. Арендатора по льготе не выдадут (или выдадут?😂).

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠