Рижский вокзал опять никто не купил. Четвертые торги закончились ровно так же, как предыдущие: заявок нет. Те самые четыре миллиарда рублей и тот самый «устойчивый интерес со стороны рынка» продолжают существовать параллельно друг другу. Теперь ждем пятые торги.

С точки зрения бизнеса торги Рижского вокзала — это цирк. Сейчас такую игрушку может себе позволить либо человек с позиционированием «гений, миллиардер, плейбой, филантроп», либо государство. Для реальной финансовой модели, которая должна показать хоть какую-то доходность, 4 млрд рублей только на входе — это убийство. Потому что те функции, которые можно сюда запихнуть, необходимого выхлопа не принесут. Плюс сам редевелопмент будет очень сложным. Во-первых, статус ОКН с кучей ограничений. Во-вторых, сам объем: для одних функций вокзал слишком большой и дорогой, а для других, наоборот, слишком маленький, плюс далеко не всё внутри можно свободно перекроить под новый функционал.

В изначальной презентации среди референсов для инвестора зачем-то упоминался Орсе, при том что всё, что связывает Рижский и Орсе, — это, блин, то, что раньше Орсе тоже был вокзалом. И всё. Масштаб другой: один центральный зал бывшего Орсе больше примерно в 1,5 раза, чем весь Рижский вокзал. Экономика тем более другая: Орсе создавался под уже существующую национальную коллекцию искусства XIX века, это государственный музей, а не коммерчески окупаемый редевелопмент. Орсе — это музей, которому нашли вокзал. Рижский — вокзал, которому еще нужно найти функцию.

Причем редевелопмент вокзалов и новая функция в них на Орсе, вы не поверите, не заканчиваются. В бывшие вокзалы обычно пихают выставочную и событийную функцию, гастро, ритейл, гостиницы, офисы и общественные пространства. Например, в испанском Канфранке сделали пятизвездочный отель. В Денверском вокзале смешали отель, рестораны и ритейл. Работающие кейсы обычно либо поддерживаются государством, либо собирают несколько функций сразу, либо зарабатывают не столько на самом вокзале, сколько на девелопменте вокруг него.

И возвращаемся к сути процесса. Целый год мы наблюдаем, как государственная компания пытается скинуть за 4 млрд 3,9 тыс. кв. м ОКН. Какой реальный бизнес может тут заработать? Никакой. Хоть ты лопни, хоть ты тресни, хоть офигенную стратегию пропиши с мегаэффективными функциями и высокими ставками. У международных примеров сначала была модель, которая позволяла историческому вокзалу жить. У Рижского пока есть только ценник в 4 млрд и устойчивый интерес, который четыре раза не смог заполнить даже одну заявку.

Поэтому даже интересно, чем закончится этот сериал и кому он в итоге окажется нужен. Ждем пятые торги.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX