Убитый «инвест»

Девелоперы и шакалы-агенты любят рассказать, что покупка квартиры - это «железобетонная инвестиция». Именно эта мулька очень удачно драйвит рынок ввиду отсутствия финансовой грамотности и всего перечня инструментов инвестирования у граждан Святой Руси.

Покупка квартиры была и остаётся своеобразным доказательством реализации и успешности человека. Даже покупка квартиры в ипотеку делает из простого парня или девушки никого-нибудь, а ипотечника. Человека, который может через боль и страдания тащить лямку банка, накинутую на шею. Поэтому можно сочинить с полсотни стенд апов на тему жизни ипотечника и главного - финала выплаченной ипотеки. В общем, без ипотеки ты хуй простой, а с ипотекой - Лев Толстой.

Вернёмся к квартире как к активу. Любая инвестиция должна иметь риски. Чем риски выше - тем доходность самой инвестиции должна быть больше. Раньше, когда было ЖСК или зародыш ДДУ - купить на котловане - было серьезным риском. Поэтому разница между котлован - ключи была существенной. Более 40-50%, а где-то и все 146%.

Чем больше обманутые дольщики ебали мозги государству, тем сильнее закручивались гайки для девелопмента. Гайки - доп затраты девелопера - рост цены котлована - снижение рисков остаться с носом - снижение уровня доходности от котлована до ключей.

Когда девелоперам надо было выполнять планы продаж перед вступлением закона об эскроу в 2019 году. Всех загоняли в сделки, кричав, что проектное финансирование девелоперу будет стоить 15-20%, а значит цены в моменте вырастут на 25-30%. Когда эскроу ввели оказалось, что оно стоит девелоперу 1-2%, но цены все равно выросли на 25-30%. Главный вывод для нас сейчас - эскроу ещё сократили риски - доходность от инвестиции в квартиру.

Все было бы ничего, но пришёл веселый ковид, уронив ставки на квартиры в стройке. И разрыв котлован - ключи сократился ещё сильнее. Дальше произошла полная жопа со ставками и как итог - сейчас на ключах есть квартиры интереснее по цене чем на котловане.

Дольщикам же нравится наблюдать за сайтами застройщиков, как за пару месяцев какая-то шляпа из 10 мультов превращается в 13 мультов. Только никто не отдупляет во время этого просмотра, что это прайс девелопера который сможет толкнуть эту квартиру, а вы как самый умный мамкин-инвестор - если толкнёте то за 11 мультов. А на ключах может и ещё дешевле.

Рынок Москвы входит в новую стадию, где вторичка или сданная первичка стоят дешевле чем стройка. И к сожалению, тут фактор не рост качества продукта или качества самой стройки, а чисто финансовое плече. Позволяющее продавать квартиры на этапе «идея» лучше, чем квартиры на этапе «заходи живи».

Многие говорили о навесе «инвестиционных» квартир с лета 2020 года. Чуда не случилось - все эти «инвестиционные» квартиры в сданном состоянии зависли как завис весь рынок вторички.

Если резюмировать - инвест на рынке девелопемента становится супер точечным. Тут не вопрос проекта или девелопера, а вопрос конкретного лота. И все идёт к тому, что доходность с таких инвестиций будет хереть и хереть.