❓Можно ли продать Объект незавершенного строительства?
‼️ да, можно, но предварительно его необходимо зарегистрировать как объект недвижимости.
🔹Объекты незавершенного строительства – это капитальные сооружения ( ОКСы), по которым не завершили строительство (п. 10 ст. 1 ГрК, ст. 130 ГК).
🔹Если у объекта есть, как минимум, фундамент, его можно зарегистрировать в Росреестре, как объект незавершенного строительства с целью дальнейшей продажи.
Как правило, объект незавершенного строительства покупают у застройщика по сниженной цене, чтобы закончить стройку и использовать объект по назначению или перепродать.
❓Как возникает Обьект недвижимости, который создается в процессе строительства?
‼️Отвечаю на вопрос.
✅Возникновение объекта недвижимости (здания, сооружения) с юридической точки зрения фиксируется государственной регистрацией права собственности на него.
✅ Согласно ст. 219 ГК РФ, именно внесение записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) делает вновь созданный объект полноценным объектом права, позволяя им распоряжаться.
✅Ключевые моменты:
Регистрация — это главное.
‼️ Фактическое завершение строительства не означает юридического возникновения объекта.
Примечание: 🔹Факт завершения строительства-это выдача Разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
🔹Гражданский Кодекс РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Предвосхищая возможные вопросы о формате взаимодействия по вышеобозначенной теме в случае привентивных мер:
Все просто- заключаем договор на оказание консультационных услуг ( вид деятельности моего ИП соответствует) , проводим диагностику проблемных вопросов, и далее совместно с вашими сотрудниками начинаем наводить порядок.
В том случае, если к вам уже пришли: заключаем договор на оказание консультационных услуг, и моя задача : подготовка ответов на вопросы проверяющих ( безусловно участие ваших специалистов необходимо)
Тема проверок очень близка и понятна мне- еще в далеком 2014 году я участвовала в подобной проверке в рамках межведомственного взаимодействия.
В течении последних 3-х лет я участвовала в качестве привлеченного специалиста в нескольких проверках: моей задачей было оказание содействия компаниям, к которым приходила проверка.
Много вопросов Прокуратуры было "отбито" , в результате проверяющие не смогли в полной мере доказать факты нарушений и ограничились штрафами .
‼️Право прокуратуры на проведение проверки возникает при наличии законного повода и фактического основания.
Просто так, без причины, провести проверку вашей строительной компании не могут.
Вот исчерпывающий перечень случаев, когда это возможно:
📌 Поводы для проверки (откуда берётся информация)
Проверка начинается с поступления информации. Это может быть:
· Обращения граждан и организаций: Жалобы дольщиков, заявления от заказчиков, подрядчиков или конкурентов — самая частая причина .
· Сообщения в СМИ и соцсетях: мониторятся публикации в интернете, социальных сетях и мессенджерах. Если в сети появилась информация о проблемах на стройке, это повод для проверки .
· Материалы других дел: Данные из уголовных, арбитражных или административных дел, а также результаты анализа статистики (например, резкий рост налоговых вычетов) .
· Задания вышестоящих органов: Поручения Генеральной прокуратуры, или Правительства РФ, которые следуют после анализа состояния законности в регионе или отрасли .
⚖️ Основание для проверки (главное условие)
Сама по себе жалоба — еще не повод для визита.
Чтобы начать проверку, в полученной информации должны содержаться конкретные факты нарушения закона (например, нецелевое расходование средств, срыв сроков) .
Ключевой момент: Прокуратура имеет право вмешаться только в том случае, если эти сведения нельзя подтвердить или опровергнуть без проведения проверки, в том числе путем межведомственного взаимодействия с другими контролирующими органами (например, стройнадзором или налоговой) .
А также в случае бездействия вышеупомянутых организаций.
Поэтому, сначала Прокуратура делает запрос в соответствующее ведомство.
💡 Важные нюансы, которые стоит знать
· Анонимность: Проверка может быть проведена даже на основании анонимного сообщения, если в нем указаны конкретные нарушения .
· Плановые проверки: Закон допускает проведение проверок и в инициативном порядке, без конкретных жалоб, если это заложено в плане работы прокуратуры .
Это значит, что у прокуратуры достаточно широкие полномочия (может запрашивать подлинники документов) , но и ответственность выше — она обязан обосновать, почему проверка была необходима.
Поэтому, не впадаем в кому в случае прихода Прокуратуры, а внимательно читаем решение о проведении проверки — обратите внимание на раздел «Основания проведения проверки».
Там должно быть прямо указано, что именно послужило причиной.
Это поможет точнее понять, на чем именно будет сфокусировано внимание проверяющих.
🔥В Строительную компанию пришла прокуратура с проверкой расходования средств, что будет проверять?
При проведении проверки расходования средств в строительной компании прокуратура будет изучать не только финансовые документы, но и основания для платежей — от проектной документации до фактически выполненных и оплаченных объемов работ.
Обычно такая проверка проходит с привлечением специалистов (например, из Инспекции государственного строительного надзора) для оценки технической стороны вопроса .
‼️Вот на какие аспекты прокуроры обращают внимание в первую очередь:
·✅ Целевое использование средств: соответствуют ли расходы компании условиям заключенных договоров
·✅ Соответствие проекту: проверяется, соответствуют ли выполненные работы и использованные материалы проектной документации ( и это тот случай, когда отклонение рабочей документации от проектной документации рассматривается, как грубое нарушение в случае, если эти изменения не согласованы надлежащим образом)
· ✅Полнота и достоверность учета: изучаются договоры с подрядчиками, накладные, сметы, акты выполненных работ (формы КС-2, КС-3), авансовые отчеты и кассовые документы
·✅ Обоснованность платежей: не было ли переплат подрядчикам, оплаты невыполненных работ или необоснованного завышения смет.
✅ и другие нарушения в зависимости от обьекта и условий финансирования.
‼️В случае выявления нарушений, материалы могут быть направлены для возбуждения уголовного дела .
В ходе проверки сотрудники прокуратуры имеют право:
· Истребовать оригиналы документов (как финансовые, так и разрешительные). · Проводить обследование территорий, зданий и складов . · Получать объяснения от руководства и сотрудников компании. · Проводить экспертизы и обследования (например, для проверки объема и качества выполненных работ) .
‼️Если вы хотите более конкретно понять, к чему готовиться в случае возможной проверки, то проведите свой внутренний аудит.
В каждой компании есть свой департамент безопасности ( или контрольно- ревизионный отдел), важно поставить перед ними правильные задачи .
‼️Это сузит круг поиска нарушений и позволит избежать негативных последствий.
Теперь, когда мы определили базовые понятия, перейдем к более сложным и прикладным аспектам, которые отличают эффективный менеджмент от простого "тушения пожаров" на стройке.
В любой системе есть элемент, который ограничивает производительность всей системы.
В строительстве это называется "критическая зона" или узкое место.
· Как это происходит?
Разберем на примере⬇️
Представьте, что бетонный завод может производить 100 м³/час, автобетоносмесители могут привозить 80 м³/час, а кран на площадке принимает только 50 м³/час., так как не хватает фронта работ.
·✅ Узкое место (бутылочное горлышко): Нехватка рабочих · ✅Задача операционного менеджера: Не пытаться построить логистику под прозводительность крана и количество рабочих, а увеличить производительность крана ( если условия строительной площадки позволяют)
✅ Что можно сделать?
Например, подготовить дополнительный фронт работ для бетонирования:
- добавить людей, которые смогут обеспечить приемку и укладку 80 м3 бетона, который могут привезти миксеры, и тогда кран не будет простаивать
Вывод: Потери на "узком месте" — это потери всего проекта.
А сколько таких примеров модно привести? Сами знаете. Ну так проведите диагностику и выявите наиболее " узкие места".
Эта тема является ключевой для понимания практической реализации проектов.
Прежде чем говорить про управление строительными проектами важно определить место операционного менеджмента в общей системе.
Итак, давайте разграничим ключевые понятия:
✅Управление проектами (Project Management):
- Сфокусировано на уникальном результате. -Имеет четкое начало и конец (создание нового объекта). Отвечает на вопросы:Что нужно сделать? Когда сдать? Сколько это будет стоить?
✅Операционный менеджмент (Operations Management):
Сфокусирован на процессах, эффективности и непрерывности.
В контексте стройки — это управление системой создания работ.
Отвечает на вопросы: Как эффективно выполнить работы? Как организовать ресурсы ежедневно? Как обеспечить качество на каждом этапе?
✅Ключевая идея: Строительный проект состоит из множества операций.
Управление проектом создает "скелет" (план, вехи), а операционный менеджмент наполняет его "мышцами" (ежедневная производительность, логистика, контроль).
Надо ли говорить о том, что наша зацикленность на эффективном управлении проектами не всегда учитывает особенности операционного менеджмента в строительстве.
‼️ ВНИМАНИЕ!!! Есть еще одна область консалтинга, которая очень востребована:
‼️Консалтинг в области электронных торговых площадок (ЭТП) — это комплекс услуг, направленных на оптимизацию участия компании в электронных торгах (тендерах, аукционах, закупках) или на помощь в выборе и внедрении самой площадки для бизнеса.
‼️‼️‼️К нашей команде присоединился очень крутой специалист в этой области, вот его реальный Кейс⬇️
Кейс: Закупки через ЭТП – инструмент вне кризиса.
Ситуация: Тех. Заказчик не выдерживает бюджет строительства объекта в регионе, остро ощущается дефицит подрядчиков.
Действия: Запускаем пилотный проект закупок на ЭТП, срок 3 мес.
📍Была Сформирована команда/устав проекта, 📍определена схема работы на ЭТП, выдан перечень нежелательных методов работы и Регламента работы на ЭТП 📍 проведено обучение участников проекта, 📍 установлены критерии качества работы на ЭТП и порядок взаимодействия с Оператором, 📍разработана методология организации закупок на ЭТП 📍внедрена система закупок через ЭТП ИТОГ: ✅Достигнуто сокращение издержек при проведении закупок онлайн до 35%. ✅Достигнута оптимизация цен закупок ТМЦ до 25%, СМР 10%. ✅Расширен пул профильных участников за счет on-line базы Оператора ЭТП (привлечены белорусские подрядчики и изготовители продукции по инд. чертежам). ✅Проведена частичная автоматизация закупочных процессов,интеграция с 1С. ✅ Сформирована Готовая аналитика эффективности работы тендерного/закупочного подразделения. ✅Развернут модуль работы с неликвидами (остатки на сладах, продажа б/у оборудования, объектов непроизводственного назначения и т.д.) ❓Вопросы остались?
Консалтинг в области внедрения программных продуктов 1С - это следующая область деятельности нашей консалтинговой группы.
О том, зачем Вам это надо, расскажет реальный Кейс.
Кейс Автоматизация кадрового учета и расчёта зарплаты в торговой сети.
Ситуация: Крупная розничная сеть столкнулась с необходимостью полного перехода на систему кадрового учета в связи с ростом бизнеса.
Старая система не справлялась с нагрузкой и не учитывала специфику ритейла: большое количество торговых точек, сложный график работы, миграционный контроль и особенности мотивации персонала.
Требовалось не просто обновить софт, а создать единое цифровое пространство, которое свяжет офисных специалистов по кадрам и линейный персонал в магазинах.
Действия: *Выполнена миграция данных и запуск проекта.
*Осуществлен переход на платформу 1С:Зарплата и Управление Персоналом КОРП с корректным переносом исторических данных по всем сотрудникам .
*Интеграция с внешними системами. Настроена бесшовная интеграция 1С ЗУП КОРП с корпоративной системой учёта рабочего времени (СКУД), что позволило автоматически загружать и обрабатывать фактические часы работы сотрудников магазинов.
• Автоматизация специфических выплат. Разработаны и внедрены уникальные алгоритмы для расчета мотивационных выплат (премий и бонусов), учитывающих индивидуальные и командные KPI.
• Разработка HR-аналитики. Созданы отчеты для отдела кадров и руководства, позволяющие в режиме реального времени отслеживать ключевые HR-метрики.
• Обучение и контроль. Проведено обучение ключевых пользователей по работе в новой системе. Предоставлены инструкции по всем участкам.
Итог: В результате реализации проекта компания вышла на качественно новый уровень управления персоналом:
✅Снижение нагрузки на линейный персонал. Внедрение АРМ в магазинах позволило децентрализовать ввод данных и ускорить кадровое делопроизводство на местах.
•✅Повышение прозрачности и контроля. Офисные специалисты получили возможность в режиме онлайн контролировать критические события, такие как прием на работу иностранных граждан (отслеживание разрешений), работа с беременными сотрудницами, контроль оригиналов медицинских справок и прочие контрольные точки.
✅Соблюдение трудового законодательства. Автоматизирован контроль нагрузки и сверхурочных работ, что исключило риски нарушения ТК РФ и штрафов.
✅Точность мотивации. Автоматический расчет сложных мотивационных схем повысил лояльность персонала и исключил ошибки «человеческого фактора» при начислении зарплаты.
‼️Автоматизация любых бизнес- процессов на базе 1С- это комплекс услуг по переходу от хаоса в Excel к единой автоматизированной системе.
❓Задайте себе вопрос: насколько управление проектами автоматизировано в вашей компании?
Не оставайтесь один на один с проблемами- пишите мне в личку, и опытные специалисты придут к вам на помощь.
Кейс №3: «Стройка заморожена на 2 года. Требуется "реанимация"»
Ситуация: Инвестор купил недостроенное здание (долгострой). Прежний подрядчик бросил объект, документация в хаосе, часть конструкций промерзла и пришла в негодность. Продолжать стройку нельзя — необходимо провести обследование.
Что обнаружил консультант: Специалисты провели техническое обследование всех несущих конструкций.
Они выявили, какие части здания можно спасти, а какие нужно снести и переделать.
Параллельно юристы проверили старые договоры и помогли «отвязаться» от обязательств перед недобросовестным подрядчиком в суде.
Действия: Разработали «дорожную карту» реанимации: 1) Усиление фундаментов. 2) Демонтаж аварийных участков. 3) Корректировка рабочей документации под новую реальность
Итог:
· Вывод: Консалтинг спас инвестиции, которые уже считались «мертвыми», так как при покупке не был проведен строительный аудит.
Когда Инвестора понял, какого кота в мешке он купил, то хотел уже инициировать снос с последующим процессом проектирования.
А это более длинное временное плечо и совсем другие деньги.
Кейс №2: «Война с подрядчиком: и снова битва за миллионы»
Ситуация: Подрядчик выполнил дополниьельные работы по просьбе Заказчика, но стоимость не была согласована Сторонами.
Подрядчик решил поставить Заказчика перед фактом и и выставил финальный акт КС-2 на 100 млн руб.
По расчётам Заказчика работ было сделано от силы на 60 млн.
Началась судебная тяжба, которая длилась уже год.
Что обнаружил консультант: Заказчик нанял консультанта по строительно-технической экспертизе. Тот провел трассологическую экспертизу (изучал, когда реально были выполнены те или иные объемы), сопоставил с журналами работ и погодными условиями.
Что выявилось: Оказалось, подрядчик приписал объемы, которые физически не мог выполнить в заявленные сроки (например, бетонирование в минус 30 градусов).
Экспертное заключение консультанта разгромило позицию подрядчика в суде.
Итог:
· Спасено: 40 млн руб. (Суд снизил стоимость работ до реальных 60 млн).
· Вывод: Профессиональный консалтинг в споре — это оружие массового поражения.
Когда говорят о консалтинге, часто кажется, что это просто бумажки и советы.
Но в строительстве грамотная команда специалистов спасает не только бюджет и сроки проекта, но и иногда саму возможность достроить объект, а также нервы Инвестора.
Вот несколько ярких примеров (кейсов) из реальной практики, которые наглядно показывают ценность строительного консалтинга.⬇️
