Ключи Управления Строительными Проектами

Кейс №1: «Тайна пропавшего бетона»

Ситуация: Строительство крупного логистического центра.
Подрядчик регулярно отчитывался о закупке материалов, предоставлял накладные.
Но бюджет стремительно таял, а объект рос медленно.
Заказчик заподозрил воровство, но не мог понять схему.

Что обнаружил консультант:
Консультант по аудиту стройки не просто проверил накладные, а сделал контрольный обмер и сравнил фактический объем уложенного бетона с отчетными данными.

Выявилось расхождение в 300 кубометров бетона.

Причина:
Оказалось, прораб подписывал липовые акты на бетон, который якобы залили в ночную смену.
Деньги за этот бетон уходили в " кассу" подрядчику.
Консультант также пересчитал армирование и тоже нашел несоответствия.

Итог:

· Спасено: Около 4-5 млн руб. (стоимость украденных материалов по ценам периода проведения аудита).

· Принятые меры: Подрядчик возвратил украденные средства Заказчика, систему приемки работ ужесточили.
Объект достроили в рамках оставшегося бюджета.

РП в структуре Технического Заказчика.

Когда мы говорим о руководителе проекта в структуре технического заказчика, мы смещаем фокус с непосредственного строительства на управление процессом создания объекта, как инвестиционного проекта.

Давайте разберем, что это значит.

❓Кто такой технический заказчик?

Технический заказчик — это профессиональный участник строительства, который действует от имени и за счет Застройщика (собственника будущего объекта).

‼️Его задача — организовать весь цикл проекта:
от выбора площадки и получения разрешений до ввода объекта в эксплуатацию и передачи его владельцу.

Он не строит своими руками, а нанимает подрядчиков, контролирует их и несет ответственность за результат перед инвестором.

Руководитель проекта в этой структуре — это ключевая фигура, отвечающая за реализацию проекта «под ключ» с позиции заказчика.

Он не управляет стройкой, как таковой (это задача генподрядчика), он управляет всеми процессами, связанными с проектом, включая:

1. Планирование и инициация:
· Участвует в разработке концепции объекта, технико-экономическом обосновании.
· Формирует бюджет проекта и график его реализации.
· Организует получение исходно-разрешительной документации (земля, техусловия и т.д.).

2. Выбор подрядчиков и поставщиков:
· Готовит тендерную документацию, проводит конкурсы.
· Заключает договоры с проектировщиками, генподрядчиками, поставщиками оборудования.

3. Координация и контроль:
· Контролирует разработку проектной и рабочей документации.
· Следит за соответствием строительства проекту, смете и графику (через своих специалистов или стройконтроль).
· Управляет изменениями, рисками, финансами .
· Взаимодействует с надзорными органами (госстройнадзор, экспертиза).

4. Завершение:
· Организует приемку объекта, получение разрешения на ввод.
· Передает объект эксплуатирующей организации

Подводим итог:

Руководитель проекта — это профессиональный посредник между деньгами инвестора и физическим строительством.

Руководитель проекта здесь — это своего рода «дирижер оркестра», который обеспечивает слаженную игру всех участников проекта (проектировщик, подрядчик, поставщики) в интересах конечного результата.

‼️Это одна из самых сложных и востребованных ролей в девелопменте.

‼️Руководитель строительного проекта — это, пожалуй, одна из самых сложных ролей в управлении, потому что он находится на стыке производства, финансов, бюрократии и человеческих отношений.

Главные компетенции можно разделить на четыре большие группы: ✅управленческие,
✅технические,
✅финансовые и
✅личностные.

Что такое управленческие компетенции?

Вроде бы по смыслу все понятно, а конкретнее?

📍Прежде всего это умение организовать работу так, чтобы все участники процесса (от подрядчика до заказчика) двигались в одном направлении.

Это оочень сложно .

📍Управление командой: Важно уметь ставить задачи и проверять результат, а не процесс.

📍Коммуникация и переговоры: Строительство — это бесконечный поток согласований.

Нужно уметь разговаривать на одном языке с заказчиком (бизнес), с архитектором (творчество), с подрядчиком (деньги и сроки) и с проверяющими органами (буква закона).

📍Управление рисками: Предвидеть, где рванет. Что делать, если погода подведет, смежник не завезет материал, проектировщик ошибся в размерах?

‼️Хороший руководитель всегда имеет план Б и способен принимать решения в условиях неопределенности.

Вот так " комфортно" я себя вчера чувствовала после завершения подготовки материалов для работы😂. Это, как после сдачи экзамена.....а мысли- скакуны помчали меня дальше

Готовлю объёмные презентационные материалы для курса "Исходные данные для разработки проектной документации".

На этой неделе предстоит работа с группой слушателей бизнес- школы👍
Ловлю себя на мысли, что не будет такого , чтобы сделал один раз презентацию ....и читаешь лекции весь год😁
Нет, в строительной отрасли законодательство меняется постоянно , все материалы подлежат корректировке.

Скучать некогда😁👍

Общее резюме по вопросу ИРД: Исходные данные — это не просто «хотелки Застройщика». Это юридически значимые документы, определяющие объем прав и ответственности проектировщика.

Закон сохранения в проектировании: Экономия времени на этапе «сбор исходных данных" приводит к умножению затрат времени на этапе «Экспертиза» , "Разработка Рабочей документации" и «Строительство».

Смена парадигмы: Современный проектировщик — это не только, простите, чертежник, но и координатор данных, способный анализировать градостроительные регламенты и технические условия..

🔥Золотое правило проектировщика: «Плохие исходные данные исправить нельзя. Их можно только заменить».
Подготовка исходных данных является первым и одним из самых важных этапов градостроительной деятельности.

К чему приводят ошибки в исходных данных?

✅К невозможности использования проектной документации (отказ в экспертизе) .
✅К удорожанию строительства (вскрылись неучтенные геологические условия — пришлось менять фундамент).
✅К срыву инвестиционного графика (получили ТУ, но мощность сетей оказалась недостаточной — ждем 2 года реконструкции трансформаторной подстанции).
✅К судебным разбирательствам между Заказчиком и Проектировщиком («Вы дали неверные данные!» — «Вы их не проверили!»).

Вот минимальный перечень Исходно-разрешительной документации, которую собирает Застройщик или действующий по его поручению Технический Заказчик, до начала проектирования:

1. Правоустанавливающие документы:
Право на землю (собственность/аренда), в случае реконструкции - права на объект недвижимость

2. Градостроительная документация:
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
или Проект Планировки территории для линейных объектов

3.Результаты инженерных изысканий.

4. Технические условия на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (ТУ) и точки присоединения к дорожной сети.

5.Технико-экономические и маркетинговые требования Заказчика:
📍Задание на проектирование (ЗнП).
📍Архитектурно-маркетинговая концепция (эскиз, ТЭПы, класс объекта).

Мы часто начинаем разработку проектной документации, не имея полного комплекта ИРД ( причины разные, в том числе административные).

‼️Мы бежим по дороге, не обращая внимания, что рельсы еще не проложили. А это неизбежные сложности и задержки в пути.

Утренняя настройка!!!

Риски в договорах строительного подряда. Как создать защищенные условия и применять инструменты самопроверки для минимизации правовых и финансовых потерь?

Многолетняя практика управления строительными проектами показывает, что шаблоны договоров подряда, которые закрепляются в компаниях в качестве «золотого стандарта» не оправдывают себя на деле (да простят меня юристы, потратившие не один месяц работы над текстом договора).

С одной стороны, невозможно учесть все риски, но с другой стороны ограничивать себя рамками шаблона не стоит.
Часто именно юристы категорически возражают против внесения изменений в «типовой» договор на этапе согласования условий договора.

‼️В помощь всем участвующим в согласовании договоров подряда небольшой опросник, содержащий вопросы для коллективного разбора и выявления рисков:

✅Предмет договора (существенное условие):

Какая ключевая документация отсутствует, делающая предмет договора определенным и понятным?
Можно ли подписать договор подряда , если непонятно, что именно должно быть выполнено и в каком объеме?

✅Цена договора (существенное условие):

На основании какой технической документации определялась цена?

Является ли цена фиксированной или максимальной (дешевле можно, а дороже нельзя)?

Что если потребуются дополнительные работы (а это неизбежно в силу отраслевой специфики)?
*под технической документацией с точки зрения Гражданского Кодекса РФ понимается не только проектная и рабочая документация

✅Сроки (существенное условие):

На основании какой технической документации определены сроки?

Насколько детально?

Выходные дни принимаются сторонами, как рабочие?

Существует ли механизм промежуточной оценки темпов строительства?

✅Приемка работ (Критический раздел):

Почему условие о приемке на основании одностороннего акта крайне опасно для Заказчика?
Почему короткий срок для заявления претензий по качеству невыгоден Заказчику?

Как Подрядчик может злоупотребить этим условием?

Как стороны понимают работы «выполненные надлежащим образом»?

На основании какого пакета документов работы принимаются по Акту ф. КС-2?

✅Гарантии качества:

Что именно покрывает гарантия? Только устранение дефектов или также последствия этих дефектов?

Кто несет расходы на материалы и работы по устранению гарантийного случая?

✅Ответственность:

Соответствует ли размер штрафных санкций (пени, штрафы) закону?

Является ли он существенным для Подрядчика?

Каким образом Подрядчик будет использовать «дыры» в договоре, чтобы избежать ответственности по договору?

✅Разрешение споров:

Чье положение усиливает условие о подсудности по месту нахождения Подрядчика?

Какие дополнительные издержки и неудобства понесет Заказчик в случае спора?

Перечень вопросов Вы можете продолжить, исходя из Ваших реалий.

‼️Важно:
После завершения работ по каждому договору подряда должен проводиться план-факторный анализ с точки зрения оценки: какие положения договора реально защищают и помогают, а какие уже давно пора списать, как неэффективные или даже рисковые.

Рынок наполнен консультантами....но ‼️

Сразу скажу, что об идее создания консалтинговой группы я думаю давно и останавливало меня то, что " консультантов много".

Пришло время и я готова сформулировать, как говорят маркетологи,
Уникальное Торговое Предложение:

‼️у меня и моих партнеров есть опыт, о котором не всегда пишут в учебниках

Как Вам такие задачки:?

✅ "Консалтинг по снижению сроков сдачи жилых комплексов бизнес-класса на 15%",

✅"Оптимизация логистики на стесненных площадках в центре города",

✅ Аудит исполнительной документации на строительной площадке

✅ Аудит деятельности отдела закупок

✅ Консалтинг сложных проектных решений

✅"Аудит и реанимация проблемных или незавершенных проектов"..

Из бизнес- образования в бизнес- консалтинг‼️

Все течёт, все меняется!
Главный враг развития - застой‼️

И как-то вполне естественно мои интересы смещаются в сторону строительного консалтинга.

Как Вы заметили, я продолжаю сотрудничать с бизнес- школами , но мой акцент смещается " в поля".

Я внимательно наблюдаю за происходящими переменам и с удивлением отмечаю, что вновь возвращаюсь к активной деятельности по управлению проектами, но уже на совершенно новом уровне . Это очень круто: 25 лет активная работа в инвестиционно- строительных компаниях , 7 лет в роли бизнес- тренера, и вот- новый подъем по спирали‼️

В настоящее время зарождается ядро консалтинговой группы, я собираю команду‼️

Это будет проектная деятельность, переходить на новое место работы не потребуется. Требуются профессионалы своего дела, которые смогут участвовать в консалтинговых проектах.

Область консалтинга по замыслу будет охватывает весь жизненный цикл проекта: от рождения бизнес- идеи до ввода объекта в эксплуатацию вне зависимости от региональной принадлежности.

Все, кто заинтересовался предложением, пишите мне в личку.

Стоимость ПИРов!

Уважаемые друзья и коллеги, которые занимаются расчётам стоимости проектирования, информация для Вас:

Создана отдельная группа, к которой Вы можете присоединиться по ссылке.

https://t.me/+2FZ_BFEnP6E4YmRi

В группе общаемся , советуется по вопросам ценообразования ПИРов.

Корректно подсчитать стоимость ПИРов- это весьма трудоемкое и сложное дело, опыт набирается с годами.

Помогайте друг другу❤️. А я всегда рядом и также делюсь опытом❤️

Вопрос закрыт. Благодарю 🙏

Мне не хватает времени, чтобы заниматься продвижением своего канала и проектов, так как основная моя деятельность- это бизнес- образование и консалтинг.

Мне нужен помощник.

У меня вопрос: кто готов участвовать в моих проектах в части технического продвижения?

Безусловно, за вознаграждение!

Кому интересно- напишите мне.

Проясню ситуацию дополнительно, чтобы не возникало вопросов - зачем , почему и т.д:

1. Данный тг- канал содержит исключительно бесплатный контент

2. Параллельно я начала вести онлайн-журнал на платформе Sponsr, где размещаю платный контент с более обьемным аналитический материалом.

3. В настоящий момент на платформе Sponsr у меня два проекта:

- Ключи Управления Строительными Проектами ( скажем так- это hard skills)

- Мастерская перемен ( это soft skills)

- планирую еще один проект открыть, он будет благотворительный.
Рабочее название " Историко- культурный лекторий"

Это ссылка на платный контент моего проекта в онлайн- журнале Sponsr.

❓Следующий вопрос:

Где найти профессиональную компанию по строительному контролю?

Только по рекомендации!!!
Это ценные специалиста строительного рынка!!!
#техзаказчик
#стройконтроль