Записки Объектолога

📈 Объем экспозиции в Челябинске кратно увеличился: к границам города добавили два района, где активно ведут строительство новых домов

С весны 2025 года поселки Западный и Пригородный официально включены в границы Челябинска. Суммарно на эти два района приходится более 42% от всего предложения в городе.

🧭 На сегодня Западный район – самый большой по объему экспозиции в Челябинске. В июне 2025 года в экспозиции там находилось 4 478 квартир или 218 822 м2 жилья, это 30,9% предложения всего города. Сейчас средняя цена квадратного метра в продаже в этом районе – 139,4 тыс. руб. за м2. В нем реализуют проекты такие застройщики как «АПРИ Флай Плэнинг», ГК «Икар», ГК «ЮУ КЖСИ», «ЭкоСити» и др.

Пригородный район Челябинска занимает 4 место по объему предложения. В июне 2025 года в экспозиции там находилось 1 650 квартир или 81 800 м2 жилья, это 11,6% предложения всего города. В среднем «метр» квартиры в новостройке в этом районе обойдется покупателю в 130,4 тыс. руб. за м2. Большую долю в экспозиции района занимают проекты «Шишкин» от 2Б Девелопмент, ЖК «Парковый Премиум» от АПРИ Флай Плэнинг и ЖК «Новиль» от застройщика ГК «ИКАР».

#Челябинск

🏗 В крупных городах РФ продолжается увеличение объема экспозиции на рынке первичной недвижимости. Вместе с этим растет и средняя цена квадратного метра в новостройках. Главными трендами и ключевыми цифрами рынка первичной недвижимости Челябинска поделились с коллегами из Коммерсантъ.

#Челябинск

📈 Доля сделок по договорам ДКП от общего объема реализации недвижимости на первичном рынке показывает устойчивый рост

Так, в Челябинске этот показатель в мае 2025 года достиг 42% – рост по сравнению с апрелем 2025 года +11%. В Перми к концу весны этого года доля сделок по ДКП составила 17% (рост на 7% по сравнению с апрелем 2025 года), в Тюмени процент таких сделок на рынке первичной недвижимости в общей доле оказался на уровне 18% (+5% относительно апреля 2025 года). На том же уровне осталась доля сделок по договорам ДКП в Екатеринбурге – к концу мая этого года она оказалась на уровне 20%.

💬 Эксперты сервиса отмечают, что сегодня на рынке первичной недвижимости такие готовые квартиры от девелопера все активнее конкурируют со строящимися проектами. Некоторые компании готовы предлагать значительный дисконт на подобные лоты, что получается выгоднее для покупателей – не нужно снимать жилье и ждать, когда закончат строительство дома, можно заехать и жить уже в готовой квартире.

📇 Девелоперам уже сейчас доступны данные о сделках ДКП по 4 регионам – Свердловская область, Тюменская область, Челябинская область и Пермский край. Совсем скоро они появятся отдельным отчетом в системе, но получить их можно уже сейчас. Для этого нужно оставить заявку на сайте Объектив.РФ – наши менеджеры оперативно свяжутся с вами.

#аналитика

📈 Индекс тревожности в крупных городах РФ вырос в начале 2025 года

Аналитики Объектив.РФ фиксируют cнижение конверсии из бронирований в сделки в мае 2025 года. Это, скорее всего, отражает влияние сезонного фактора: накладывается меньшее количество рабочих дней и время летних отпусков. Кроме того, с учетом высоких ипотечных ставок и необходимости рассчитывать разные финансовые схемы приобретения, цикл сделки удлиняется. В среднем за май 2025 г. в городах-миллионниках индекс тревожности составил 49% — именно такая доля бронирований не конвертировалась в сделки.

🔤 Самый высокий «индекс тревожности» в мае 2025 оказался в Челябинске, где 55% покупателей, забронировав квартиру, не оформили сделку, на втором месте Новосибирск с показателем в 52%, на третьем Екатеринбург – здесь индекс составил 51%. Более решительными и стрессоустойчивыми к концу весны 2025 года были покупатели в Перми и Тюмени – индекс тревожности в обоих городах оказался на уровне 43%.

Напомним, индекс тревожности — это показатель, который позволяет оценить покупательские настроения на рынке первичной недвижимости и описывает конверсию из бронирований в реальные сделки. Другими словами, какой процент покупателей не довели свое решение о покупке квартиры до конца.

#аналитика

💬 Сегодня в рубрике #мнение директор по продажам девелоперской компании «Унистрой» в Екатеринбурге, Вадим Герасимов

– Вероятность повышения цен на квартиры в новостройках в ближайшее время есть, в целом снижения мы пока наблюдаем редко. В мае оно было достигнуто исключительно благодаря акционным предложениям застройщиков, для стимулирования спроса в дни праздников. А повышение может быть связано в связи всё с теми же факторами, как и прежде: рост себестоимости строительства и реализации новостроек.

– Спрос рождает предложение, закон рынка - это неизменно. Специальных акций в такой период станет меньше, вновь заработает то же динамическое ценообразование, которое у некоторых участников рынка на стопе в данный период. Сейчас мы видим множество отложенных стартов продаж. То есть речь о проектах, где уже получено разрешение на строительство, но в продажу объект ещё не выведен.

– В период практического отсутствия льготных программ возвращается сезонность, это особенно чувствовалось на майских и июньских праздниках. Активность падала, хотя девелоперы пытались всеми возможными и невозможными акциями разогнать активность. Это уже было до появления государственной поддержки, "старожилы" рынка отчетливо помнят эти времена - летом спад, в конце августа подъем, потом спад на ноябрьских, к новому году резкий подъем и т.д.

– Мой прогноз на лето - спад активности, стимуляция застройщиков в периоды спада, снижение одобряемости будущих заёмщиков по ипотеке, соответственно разгон программ, где у клиента будет высокий первоначальный взнос, а это трейд-ин и рассрочка. В связи с этим и будут меняться стратегия и подход.

– Наступает время "хайпа" в том числе, время инфоповодов от девелоперов, скачкообразность будет очень явно прослеживаться, и тут важно не увязнуть в этом, и правильно считать цифры самим застройщикам, во избежание продаж "в минус". Это мы уже видели в том числе на рынке Екатеринбурга в последние годы, риск здесь в том числе для покупателей и репутации девелоперов - могут быть сдвинуты сроки ввода и продукт оптимизирован относительно обещаний.

* Рекомендуем подписаться на авторский канал Вадима Герасимова в ТГ https://t.me/va_gerasimov – все про девелопмент и немного про наши с вами будни😉

📈 «Объектив» рассказал про главные тренды развития рынка новостроек РФ на мероприятии для девелоперов Челябинска

💳 Встреча была организована вместе с коллегами из Альфа-Банка, участие в ней приняли более 20 компаний. На стратегической сессии мы представили анализ рынка первичной недвижимости России и оценили текущую ситуацию с новостройками в южноуральской столице. Отдельно рассмотрели перспективы рынка строящегося жилья – застройщики узнали про возможности выдачи ипотеки с комплексным продуктом, а также маркетинговые инструменты для повышения продаж.

💼 Благодарим Альфа-Банк за организацию встречи и всех участников за продуктивное общение!

#партнеры

Сегодня в рубрике #мнение поговорим об изменениях на рынке первичной недвижимости Перми с директором аналитического центра «КД-Консалтинг», экспертом сервиса «Объектив.РФ» Алексеем Скоробогачом

– На сегодня мы не ожидаем повышения цен на квартиры в новостройках из-за снижения ключевой ставки на 1%. Во-первых, снижение ставки небольшое, во-вторых, основная часть покупателей новостроек – это категория, которая попадает под семейную ипотеку (она и так льготная), а не рыночную.

– По апрельскому прогнозу ЦБ РФ на 2025 год ключевая ставка будет находиться в диапазоне 18,8-21,8%, а это значит, что Банк России в 2025 будет придерживаться жесткой денежной политики. Поэтому ожидать массовый переход с депозитов на рынок недвижимости не стоит. При этом, покупатель, у которого есть текущая потребность в жилье и полная сумма денежных средств на квартиру предпочтет «свежую вторичку», чем жилье в новостройке со сроком сдачи через 1,5-2 года.

– Сейчас больше влияние на спрос оказывает изменение программ ипотечного кредитования и акционные предложения от застройщиков. Если условия по первому пункту понятны и зафиксированы, то акции от застройщиков –это верный инструмент регулирования спроса. Покупатель, который не ограничен по срокам, придерживается сейчас выжидательной стратегии – внимательно следит за акциями и спецпредложениями, ждет выгодный для себя объект.

– Безусловно, зависимость между объемами строительства и ключевой ставкой есть, но снижение на 1% не может повлиять на резкое увеличение активности застройщиков по новым проектам. Применительно к рынку новостроек Перми, я бы не использовал слово «рост», а применял бы слово «сохранение» объема строительства. Например, объемы строительства на весну этого года в Перми увеличились на 8,5% относительно весны прошлого года, но находятся на уровне весны 2023 года. Пермь и сейчас не снижает объемов строительства, новые проекты стартуют регулярно, поддерживая объемы предложения на достаточном уровне.

#Пермь

↗️ С начала 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках ХМАО выросла на +2,1%. Но есть ли спрос на рынке первичной недвижимости в северных территориях нашей страны? Разбирались в этом вместе с коллегами из 86.ру

#ХМАО

🔥 Платформа GMK Potential подключается к рыночным данным сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.рф»

🏗 Если коротко, наши коллеги, компания GMK, развивают новую платформу для анализа потенциала земельных участков и проектирования квартирографии перспективных проектов. Чтобы сформировать различные сценарии best-use земельного участка, алгоритмам платформы GMK Potential необходимы точные и оперативные данные рынка первичной недвижимости. Это база, друзья 😉 И теперь это наша база ☝️

💻 Данные «Объектив.рф» в городах присутствия сервиса позволят платформе GMK Potential работать с опорой на точную, максимально достоверную и оперативную рыночную информацию.

🤝 Партнерство с GMK открывает новые возможности для наших клиентов - при наличии подписки на «Объектив» действуют индивидуальные условия подключения GMK Potential, подробнее можно узнать по ссылке.

#партнеры

📈 Парадоксальное ценообразование: на фоне снижения спроса рынок демонстрирует «прайсовый» рост

Средняя цена м2 в экспозиции на первичном рынке недвижимости РФ продолжает расти – положительная динамика этого показателя составила в среднем + 6,3% с начала 2025 года.* На формирование прайсов по-прежнему оказывают существенное влияние условия покупки, коммерческие и банковские субсидии. При этом сделка, которая минимизирует риски девелопера, может пройти со значительным дисконтом.

Актуальная средняя цена м2 лота в продаже на июнь 2025 года**/ динамика средней цены м2 предложения относительно января 2025 года в %

Уральский федеральный округ
🔹 Салехард – 224,8 тыс. руб. (+7,5%)
🔹 Екатеринбург – 164,4 тыс. руб. (+2,6%)
🔹 Тюмень – 150,5 тыс. руб. (+3,1%)
🔹 Челябинск – 146,0 тыс. руб. (+5,9%)
🔹 Ханты-Мансийск – 139,6 тыс. руб. (+0,4%)
Приволжский и Южный федеральный округ
🔹 Астрахань – 181,8 тыс. руб. (+25,9%)
🔹 Пермь – 160 тыс. руб. (+4,8%)
🔹 Киров – 138,3 тыс. руб. (+10,5%)
🔹 Ижевск – 123,4 тыс. руб. (+3,7%)
Сибирский и Дальневосточный федеральный округ
🔹 Владивосток – 197,6 тыс. руб. (+2,8%)
🔹 Новосибирск – 168,6 тыс. руб. (+5,3%)
🔹 Хабаровск – 183,7 тыс. руб. (+3,4%)

* данные по городам присутствия сервиса «Объектив.РФ»
** по данным сервиса цифровой аналитики аналитики для девелоперов «Объектив.РФ» на 17.06.2025 года

#аналитика

⚡️ Результаты продаж на рынке первичной недвижимости по итогам мая 2025 года

Количество сделок по договорам ДДУ и ДУПТ в шт. за май 2025 года*. / Динамика количества лотов в сделках по сравнению с апрелем 2025 г. в %

🔹 Екатеринбург – 1335 шт. (-16,4%)
🔹 Тюмень – 993 шт. (+5,7%)
🔹 Владивосток – 796 шт. (+46,8%)
🔹 Новосибирск – 726 шт. (-24,6%)
🔹 Пермь – 411 шт. (-24,3%)
🔹 Хабаровск – 398 шт. (-55,4%)
🔹 Челябинск – 330 шт. (-21,9%)
🔹 Астрахань – 271 шт. (+52,2%)
🔹 Ижевск – 270 шт. (-9,7%)
🔹 Киров – 178 шт. (-14,4%)
🔹 Ханты-Мансийск – 54 шт. (+38,4%)

📉 По итогам мая 2025 года продажи на рынке первичной недвижимости демонстрируют весьма слабые результаты. На общую экономическую ситуацию накладывается меньшее количество рабочих дней и начало активного отпускного сезона. Аналитики сервиса отмечают, что идет поступательное сокращение количества лотов в сделках в большинстве крупных городов РФ. Несмотря на снижение ключевой ставки и небольшой прирост ипотечных сделок (в среднем на уровне 3-5%), альтернативные способы финансирования сделки (различные варианты рассрочек и коммерческих субсидий) продолжают оставаться основным драйвером рынка. Недавно крупнейшие банки объявили о снижении ставки по рыночным программам на 1,5-3,5 п.п., а также выборочно снизили порог ПВ, отразятся ли послабления на первичном рынке недвижимости нам покажут уже результаты июня 2025.

* Согласно данным Росреестра и проектных деклараций на 02.06.2025 г.

#аналитика

🏗 В последнее время рынок новостроек ограничивается не только крупными городами – девелоперы стали активнее рассматривать для строительства домов населенные пункты вокруг региональных центров. Могут ли новостройки пригородов стать доступной альтернативой? Читайте материал коллег из Ingraficon.ru – на примере екатеринбургской агломерации, разобрали ситуацию с рынком новостроек в пригороде и обсудили с экспертами перспективы его развития.

📊 В аналитическом сервисе «Объектив.рф» детализирована информация не только по крупным региональным центрам, мы также внимательно относимся к данным по небольшим областным городам, которые могут иметь интересные перспективы для развития жилых проектов. Сейчас, в рыночном контексте, это почти уникальный подход, ведь мало кто обращает внимание на качественный сбор данных по пригородам 😊 Для того, чтобы познакомиться с возможностями «Объектива», оставьте заявку на нашем сайте.

#Екатеринбург

👍 «Синара-Девелопмент» – ключевой партнер сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ»

По данным сервиса Объектив.РФ, застройщик уверенно входит в ТОП-5 по объему реализации жилья в Екатеринбурге за период январь-апрель 2025 года. Совокупная площадь лотов, проданных с начала текущего года, составила 10 411 м2 или 234 шт. Учитывая высокую конкуренцию на рынке первичной недвижимости столицы Урала девелопер занимает внушительную долю рынка - 4,2%.

🏗 На сегодня застройщик реализует крупные проекты по строительству жилых домов: два комплекса в Екатеринбурге и четыре в Волгограде. Отдельно хотим отметить их флагман – ЖК «Новокольцовский» в одноименном микрорайоне на юго-востоке столицы Урала.

✔️ Для «Синара-Девелопмент» мы предоставили полный доступ в нашу систему цифровой аналитики «Объектив.РФ» – с ее помощью коллеги уже сегодня могут оперативно и эффективно управлять ассортиментом квартир, оценивать перспективы в локации, а также строить значимые прогнозы, на основе точных данных рынка первичной недвижимости. А для максимально полного и структурного анализа спроса мы также предоставляем уникальные данные о сделках ДКП.

🖥 Хотите познакомиться с форматом отчетов по договорам ДКП, а также проверить нашу систему на практике? Оставьте заявку на нашем сайте.

#партнеры #Екатеринбург

🔠 Система аналитики для девелоперов "Объектив.рф" - теперь в Хабаровске!

С июня 2025 года актуальные и оперативные данные о ключевых показателях развития рынка первичной недвижимости Хабаровского края доступна бизнес-сообществу региона.

На начало июня 2025 года в экспозиции Хабаровска представлено 6 395 лотов, общей площадью более 343 тыс. м2. Больше всего на рынке новостроек в Хабаровске представлено 1-комнатных (42%) и 2-комнатных (35%), чуть меньше 3-комнатных (12%), студий (7%) и 4-комнатных квартир (4%).

🏗 За период январь-апрель 2025 года девелоперы реализовали 1711* лотов или более 95 тыс. м2 жилых помещений. Средняя цена квадратного метра в продаже составляет 185,1** тыс. руб. Средний бюджет лота оказался на уровне 9,9 млн. руб.

🖥 Чтобы познакомиться с этими и другими показателями рынка первичной недвижимости Хабаровска, оставьте заявку на демодоступ на сайте Объектив.РФ

*сделки приведены по данным проектных деклараций
**средняя цена м2 на РПН Хабаровска на 03.06.2025 согласно выгрузке сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ»

#Хабаровск

🔴 «Объектив.рф» и Альфа-Банк проведут встречу с девелоперами Челябинска

🅰️ Мероприятие пройдет уже на следующей неделе 10 июня в столице Южного Урала. На встрече мы обсудим ключевые тренды развития рынка первичной недвижимости в городах-миллионниках РФ. Также представим наш аналитический обзор состояния рынка первичной недвижимости в России – отдельно расскажем про особенности рынка новостроек Челябинска.

✏️ Вместе с коллегами узнаем про возможности проектного финансирования с комплексным продуктом, оценку инвестиционной привлекательности проектов многоквартирного строительства, а также развитие рынка в ближайшей и долгосрочной перспективе.

#Челябинск до скорой встречи!😉