Записки Объектолога

Динамика сделок ДДУ* на региональных рынках РФ

📊 Динамика количества зарегистрированных сделок ДДУ* в %, сентябрь 2024 - октябрь 2024

Екатеринбург (+10,8%)
Новосибирск (-11,5%)
Пермь (-3,2%)
Астрахань (+77,2%)
Челябинск (-4,9%)

🌎 Региональные рынки в октябре показали разнонаправленную динамику. С одной стороны, наблюдался тренд на некоторое восстановление спроса, с другой — перебои с лимитами по семейной и ИТ-ипотеке, а также серьезное повышение ПВ в большинстве городов привели к спаду продаж.
Чтобы компенсировать урон от отмены льготной ипотеки и периодически отсутствующих лимитов, девелоперы развивают целый пул альтернативных программ финансирования сделок, а также дают прямые скидки на квартиры. Это могут быть как официальные акции, так и скрытые механизмы вроде адресного стимулирования партнерского канала повышением агентского вознаграждения или появлением «промокодов» на снижение стоимости лота.

При этом вопрос, который мучает нас нещадно - что случилось в Астрахани? 🤔 Откуда такая бешеная положительная динамика?
При том что этот рост синергичен по всем девелоперам города и не скажешь, что показатель поправил какой- то конкретный ЖК.
Коллеги из Астрахани - поделитесь своими предложениями в комментариях 👇

*Согласно данным Росреестра на 01.11.2024

#сделкиРПН

Четыре месяца без льготной ипотеки: что изменилось на рынке новостроек?

🗓 После окончания льготной ипотеки продажи на рынке первичной недвижимости упали более чем на треть, а средняя площадь продающихся квартир выросла. Вот как сократилось среднемесячное количество сделок ДДУ за июль-октябрь в ряде крупных городов: меньше всего просели Екатеринбург и Пермь, а сильнее всего падение оказалось в Астрахани.

• Екатеринбург — на 35,2%
• Пермь — на 35,7%
• Челябинск — на 40,5%
• Новосибирск — на 41,8%
• Астрахань — на 47,2%

📉 Но падение продаж в квадратных метрах оказалось несколько меньшим:

• Екатеринбург — на 32,2%
• Пермь — на 33,6%
• Челябинск — на 36,5%
• Новосибирск — на 38,5%
• Астрахань — на 44,3%

Как следствие, выросла средняя площадь проданных квартир — от 3,3 до 6,8% в зависимости от города.

🛫 Такие изменения, вероятно, связаны с тем, что сейчас среди покупателей стало меньше инвесторов, которые интересуются прежде всего малометражными лотами, и больше тех, кто приобретает жилье для жизни.

Как меняется цена предложения в городах-миллионниках?

Динамика средней цены м2 на первичном рынке недвижимости городов-миллионников

🕯 Динамика в %
Октябрь 2023 - Октябрь 2024

Пермь (+10,5%)
Новосибирск (+13,2%)
Екатеринбург (+14,9%)

📊 Динамика в %
Сентябрь 2024 - Октябрь 2024

Пермь (-0,56%)
Екатеринбург (+0,4%)
Новосибирск (+0,65%)

📊 Как видим, в большинстве городов цены на первичном рынке жилья в последние месяцы практически не меняются — динамику менее 1% вполне можно назвать корректировкой. Годовые темпы роста цен также показывают не такую бурную динамику, как в августе-сентябре. Предварительные данные ноября показывают, что в большинстве случаев резкого изменения цены не наблюдается.

#ценыРПН

Динамика объема экспозиции РПН в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми.

🕯 Динамика в %
Октябрь 2023 - Октябрь 2024

Пермь (+32,8%)
Новосибирск (+13,2%)
Екатеринбург (+32,1%)

📊 Динамика в %
Сентябрь 2024 - Октябрь 2024

Пермь (+17,4%)
Екатеринбург (+5,4%)
Новосибирск (+1,3%)

📊 Объем предложения новостроек на региональных рынках, как и в сентябре, продолжает расти. В Екатеринбурге в октябре начались продажи сразу семи новых проектов, в Новосибирске и Перми стартовало по одному новому ЖК.

#экспозицияРПН

Тревожность на максималках

🚨 «Индекс тревожности» в городах-миллионниках РФ превысил 35% – именно такая доля бронирований не конвертировалась в сделки по итогам октября 2024 года.

«Индекс тревожности» — это альтернативный показатель, который позволяет оценить покупательские настроения на рынке первичной недвижимости и описывает конверсию из бронирований в реальные сделки. Иными словами – сколько % покупателей по той или иной причине не довели свое решение о покупке квартиры до финала.

🎯 Как правило, в нормальной рыночной ситуации 20-25% бронирований не конвертируются в сделку по ряду причин: покупатель выбрал другую квартиру, отложил сделку, передумал, ему не одобрили ипотеку, изменились условия и так далее. Отклонение в ту или иную сторону указывает на радикальную смену настроений аудитории.

Так по результатам октября самый высокий «индекс тревожности» в Новосибирске, где 45% покупателей, забронировав квартиру, не оформили сделку, на втором месте Екатеринбург с показателем 39,6%, на третьем Пермь – 36,7%, ну а самые решительные и стрессоустойчивые покупатели в Челябинске – там «индекс тревожности» близок к норме – 27%.

✍️ При интерпретации показателей важно учитывать, что в октябре «притормаживало» конвертацию сделок не столько настроение покупателей, сколько исчерпание лимитов по субсидированной ипотеке, когда многие были вынуждены ждать «зеленый свет» от банка. При этом сложно поспорить с тем, что тревожности такие явления рынку только добавляли.

#объективно_пояснительнаябригада

💬 #мнение Тимур Сурматов, Коммерческий директор девелоперской компании «РАЗУМ»
#Астрахань #Екатеринбург

— За последние четыре месяца произошёл целый ряд изменений на рынке недвижимости. Пожалуй, самое важное событие — завершение льготной ипотечной программы, хотя «Семейная ипотека» по ставке 6% продолжает действовать и остаётся доступной для поддержания спроса среди семей с детьми.

— Повышение ключевой ставки с 16 до 21 % также сказалось на доступности ипотечных кредитов, что в целом привело к снижению интереса к покупке жилья на 15-20%. Ожидаем, что рынок будет адаптироваться к этим новым условиям, а спрос стабилизируется.

— Несмотря на ситуацию с адаптацией рынка, недвижимость всегда остается надежным и востребованным активом. Клиенты с финансовыми возможностями выбирают действовать именно сейчас, чтобы избежать потенциального роста цен. Тем более что застройщики предлагают удобные финансовые инструменты. Например, мы внедрили специальные предложения, которые помогут клиентам совершать покупку с меньшей финансовой нагрузкой.

— Среди них программа для будущих родителей, которая позволяет вносить клиентам небольшую сумму на этапе покупки на эскроу-счёт. Каждый месяц клиент платит фиксированную сумму. После рождения ребёнка, но не позже, чем за месяц до ввода дома в эксплуатацию, семья оформляет программу «Семейная ипотека» по действующим условиям на тот момент.

— Такая шоковая терапия оказалась действительно неожиданной, но рынок не впервые сталкивается со сложностями. Однако, девелоперские компании страны достаточно быстро адаптируются, предлагая программы с гибкими условиями и новыми форматами рассрочек.

— Это поддерживает интерес покупателей. Безусловно, процесс адаптации требует времени, но рынок демонстрирует устойчивость, и недвижимость остаётся привлекательным активом, даже в условиях перемен.

— Конечно, точных сроков стабилизации назвать нельзя, но в долгосрочной перспективе рынок всегда находит баланс. Что касается мер поддержки, дополнительные госпрограммы или снижение процентных ставок для заёмщиков могли бы поддержать спрос и позволить большему числу людей приобретать жильё на более выгодных условиях.

🪙 Самые щедрые застройщики в Екатеринбурге, самые прижимистые — в Челябинске?

Как поддерживать продажи в отсутствие доступной ипотеки?

🏷 На рынке первичного жилья снова активно практикуются прямые скидки.
«Объектив.рф» подсчитал, какой процент застройщиков Екатеринбурга, Перми, Новосибирска и Челябинска предлагали прямые скидки на свои объекты, и вот что получилось.

В Екатеринбурге и Перми более 52% застройщиков публично озвучивали дисконт на квартиры, в Новосибирске и Челябинске – то же показатель на уровне 45%.
Правда, большинство предложений большой щедростью не отличаются: чаще всего в октябре 2024 года объявленное снижение цены не превышало 1-3%. Однако некоторые застройщики готовы давать скидки до 15% при полной оплате квартиры.

🛒 Компания Кортрос предлагала такой дисконт в октябре при условии покупки без использования ипотеки.
А в ноябре аттракцион невиданной щедрости появился у ЛСР – скидка распространяется в том числе и на ипотечные сделки, но пул квартир естественно ограничен.

Пока рынок не проработал новые механизмы финансирования сделок, компенсирующие отсутствие льготных программ, дисконтирование остается широко применимым инструментом стимулирования спроса: по факту уже около половины застройщиков в крупных городах активно используют скидки для привлечения внимания покупателей.

#скидкиотзастройщиков #аналитикаобъектив

Поделились данными о сделках на первичном рынке недвижимости с коллегами из #Перми 😉

aif.ru

🔔 Всем привет! На нашем канале теперь пара новых рубрик, как вы заметили, в числе партнеров сервиса "Объектив" много девелоперов с довольно внушительным опытом и серьезной рыночной экспертизой.
Мы просим коллег поделиться с нами и с вами, уважаемые подписчики, своим мнением относительно важных и актуальных вопросов развития рынка недвижимости - такие посты ищите в нашем канале по тегу #мнение

📎 Вторая, но не менее важная тема - это практические вопросы аналитики, понятия и процессы, которые важны для интерпретации рыночных показателей.
Мы стараемся доступно объяснить, как собираем, обрабатываем и фиксируем данные, и почему часто знаем то - чего еще не знают другие, такие посты ищите в нашем канале по тегу #объективно_пояснительнаябригада

#объективно_пояснительнаябригада

🧾 Сервис цифровой аналитики «Объектив» в числе прочих показателей рынка недвижимости фиксирует «вымывания лотов».

Мало кто из наших коллег работает с этим маркером, и совершенно зря – поскольку именно вымывания позволяют оперативно оценить рыночную ситуацию: куда движется спрос, в какие категории продукта он смещается и каковы ближайшие перспективы объема реализации на рынке.

❗️ Но не все так просто.

«Вымывания» — это забронированные квартиры, по которым еще не прошла сделка.

Благодаря тому, что все данные по экспозиции проектов «Объектив» обновляет в ежедневном режиме, мы видим такие «исчезнувшие лоты». А дальше ситуация может развиваться по разным сценариям: квартиру могут не купить – и она вернется на экспозицию, квартиру могут купить – и тогда она перейдет в статус «сделка», снятие с экспозиции вообще может оказаться манипуляцией застройщика - например, часть лотов просто отправятся в резерв или на переоценку.

Но здесь пользователи сервиса «Объектив» благодаря специальным функциям системы умеют различать – настоящие бронирования и маркетинговые операции с ассортиментом.

⚠️ Главное же при работе с показателем вымываний – это помнить, что маркер этот достаточно «грязный» - в нем велика степень «погрешности»: около 20-25% бронирований в сделку не перейдут по самым разным причинам (покупатель не смог оформить ипотеку, изменилось намерение или выбран другой лот и так далее).

✍️ Поэтому выводы, полученные на основании объема вымываний могут служить лишь примерным ориентиром для оценки рынка.

💬 #мнение Мария Мурадян, коммерческий директор строительной компании “Никс”
#Челябинск #Екатеринбург

— Главными факторами, оказывающими влияние на развитие рынка первичной недвижимости сегодня можно назвать повышение ключевой ставки, снижение доступности ипотечных продуктов для наших покупателей, перераспределение финансовых потоков, когда потребителю выгоднее разместить денежные средства на депозите с высокой доходностью, а не приобретать объекты недвижимости.

— Отмена льготной ипотеки 2020 и ужесточение критериев адресности по семейной ипотеке и IT-ипотеке в совокупности с постоянными сокращениями лимитов от государства на вышеуказанные программы привели к снижению объёмов реализации нового жилья в регионах.

— Комиссионные вознаграждения, взымаемые банками с застройщиков для возможности покупателям воспользоваться той или иной программой ипотечного кредитования, стали причиной существенного роста затрат со стороны застройщика и пересмотра финансовых моделей и стратегий ведения бизнеса в целом.

#партнеры

Знакомьтесь, СК «НИКС» — девелопер, который строит в Челябинске и Екатеринбурге.

«НИКС» работает в девелопменте более 20 лет, за это время компания сдала более 800 тыс. м2 жилья, причем все объекты введены в срок.

📈 Компания строит дома под линейками «Лайн», «Сити» и «Про», каждой из которой присущ набор определенных характеристик.

🔹Проекты уровня «Лайн» имеют чистовую отделку квартир и закрытые дворы с прогулочными зонами.

🔹В линейке «Сити» к ним добавляется усиленная система безопасности и соседский центр.

🔹А линейка «НИКС Про» подразумевает жилье бизнес-класса: дизайнерская отделка подъездов и большой выбор квартир разного метража и планировок, с черновой отделкой.

«НИКС» занимает первое место по реализации жилья на первичном рынке Челябинска: на его долю приходится 22,1% продаж за январь-октябрь 2024 г.

Сейчас девелопер реализует три проекта в Челябинске: НИКС ЛАЙН на Блюхера, НИКС Про на Лесопарковой, НИКС СИТИ на Университетской Набережной, общий объем строящегося жилья в городе — 91 тыс. м2.

🌎 В 2021 г. СК «НИКС» начала экспансию в Екатеринбург, где строит большой проект в Академическом — «Притяжение».

#аналитикившоке

👀 Остров в Шотландии или «однушка» в Екатеринбурге?

За 16 миллионов рублей в Шотландии вы можете стать владельцем целого острова площадью 4 гектара!

🌿 Представьте: в наличии девственные скалы, луга, и даже компания тюленей. Идеальное место для ведения фермерского хозяйства, уединенной жизни на лоне природы и романтичных вечеров с гитарой под звездным небом…

🏠 Или… 49,9 м2 в многоквартирном доме в центре Екатеринбурга.
Однокомнатная квартира от «Брусники» в доме «На Некрасова» неподалеку от «Управления железной дороги» - городская романтика уложится в точно такую-же кругленькую сумму. И вместо бескрайних морских просторов вас будут радовать виды на такие же бескрайние потоки машин в пробках на Макаровском мосту.

Голосуем за остров или за уральскую столицу!