🍓 Голая собственность - пикантные особенности недвижимости Испании.

Цены на квартиры в Валенсии продолжают расти. Но на порталах появляются заманчивые предложения с комментарием "se vende la nuda propiedad" (дословно: продаётся голая собственность).

Nuda propiedad (NP) - это право собственности на объект недвижимости без права его использования (usufructo), которое при этом остаётся за другим лицом (usufructuario) до его смерти.

После смерти usufructuario право пользования переходит владельцу NP, в сумме эти права образуют "pleno dominio" (PD) т.е. полное владение объектом.

Usufructo не участвует в наследстве и переходит непосредственно владельцу NP.

В России такого деления прав, насколько мне известно, не существует*. Правда, есть риск купить недвижимость с бессрочным (или долгосрочным) арендатором с копеечной арендой. Так что нужно всегда проверять обременения объекта перед покупкой.

*Upd как подсказала моя подруга юрист в комментариях - в России это "пожизненная рента". ✌️

В Испании есть компании и инвесторы, которые скупают NP с надежой на светлое (но недолгое) будущее usufructuarios (пользователей объектов).

Я уже не раз встречал предложения о продаже NP. Оценить их выгодность сложно: кто знает, сколько ещё проживёт держатель узуфрукта? Но есть некие подходы к оценке usufructo и nuda propiedad.

Причём возможна продажа nuda propiedad и usufructo отдельно. То есть в квартире может сменится пользователь.

Да и кто знает, не заведётся ли в квартире после смерти usufructuario его родственники/знакомые, не желающие съезжать? Это может привести к проблеме с окупасами. Выселить которых в Испании в силу законов непросто и затратно.

Во Франции был занятный случай, когда 47-летний юрист договорился о выкупе квартиры у 90-летней старушки Жанны Кальман путем её пожизненного обеспечения (~400 евро/месяц). Он рассчитывал, что старушка протянет не более 10 лет. Но она пережила его, прожив аж до 122 лет! 🧛‍♀
Невероятная "живучесть" бабули породила сомнения в умах учёных. Некоторые исследователи феномена пришли к выводу, что за Жанну Кальман выдавала себя её дочь. 🔃

Продажа nuda propiedad, на мой взгляд, хорошая идея, если старикам нужно себя обеспечить, и нет (достойных) наследников.

С другой стороны, при текущих ценах лучшим решением может стать аренда комнаты или двух. Так одинокие старики могут получить компанию и ежемесячные платежи, сохранив квартиру.

Так что при покупке квартиры уточняйте, что речь о продаже "pleno dominio" или "plena propiedad". Лучше сразу при первом контакте. Некоторые агенты спешат устроить показ объекта, не сообщая о таких тонкостях. 🤦‍♂

Интересным моментом является то, что usufructuario должен оплачивать лишь текущие платежи связанные с обслуживанием объекта (комунидад), однако экстраординарные платежи: ремонт лифта, кровли, фасада возлагаются на владельца nuda propiedad.

❓️Как вам идея покупки собственности без права пользования?

#nudapropiedad #usufructo #инвестиции #квартиры #недвижимость

🏙 Мой канал о недвижимости
🙏 Спасибо за лайк и подписку
🇪🇸 @movetospain