Продажа квартиры на родине после эмиграции

Я уже писал, как подготовиться к эмиграции. В том числе о том, что лучше сразу продать квартиру до смены налоговой резиденции.

Рассмотрим налоговые последствия продажи квартиры в России налоговым нерезидентом.

Конечно, вы скажете: "Кто ж знает, резидент я или нет?" И отчасти будете правы, ведь налоговая отсрочила внедрение автоматического определения налогового резидентства до 2027 года. Видимо, пока не договорились с миграционной службой о передаче данных (наверняка уже составляют списки тех, кого нельзя светить 😆).

А я скажу: "Зачем рисковать, если есть возможность легально снизить налог? Причем как в России так и в Испании."

⚠️ Не является рекомендацией или консультацией.

Налоговые нерезиденты (НН) при продаже недвижимости в России платят 30% от цены продажи, без учета стоимости приобретения.

Например, вы купили квартиру за 10 млн.рублей, и продали за 13 млн.рублей.
Будучи нал. резидентом вы бы заплатили 13% от 3 млн.руб = 390 000 руб.
Но как НН вы должны заплатить 30% от 13 млн. руб. = 3 900 000 руб. "Всего-то" в 10 раз больше.🤦🏻‍♂️ Такая продажа дала бы вам убыток, и налог в Испании платить бы не пришлось (хотя еще вопрос как пересчитывать цену покупки и продажи в евро...).

Владение квартирой в течение 5 лет освобождает от уплаты налога на прибыль даже НН, и для единственного жилья и в ряде других случаев этот срок сокращается до 3 лет. Но если до 5 лет (с момента оформления квартиры в собственность, а не с момента подписания ДДУ) еще далеко, то легальным путем снижения налога выглядит:
🏙 Дарение квартиры близкому родственнику.
🤝 Продажа квартиры.
💸 Дарение полученных средств близким родственником вам.

Без налогов не обойдется и при такой схеме, но они будут ниже.

Допустим, вы подарили маме квартиру, а она продала её за 13 млн. руб.

💡 Для неё срок владения для освобождения от налога составит 3 года (т.к. квартира получена через дарение от ребенка).

При продаже до 3 лет владения мама как налоговый резидент заплатит НДФЛ-13% (или 15%), но сможет учесть в расходах ваши затраты на покупку квартиры - 10 млн.рублей. В итоге она оплатит те же 390 000 рублей НДФЛ.

✅️ Вам в Испании о продаже этой квартиры отчитываться не придется.

💸 Но нужно будет задекларировать дарение денег: около 140 000 евро, которые мама отправит вам через свифт (на сегодня работает в ОТП банке и некоторых других, но говорят, что лучше отправлять до 90 000 евро за раз).

В Валенсии и ряде других провинций есть скидка 99% на налог на дарение между близкими родственниками. А первые 100 000 евро вообще освобождены от налога.

Так что налог на дарение в Испании составит копейки (до 200 евро с такой суммы). В России дарение денег между близкими родственникам не облагается налогом.

Какие сложности могут возникнуть?
Если квартира в ипотеке, то скорее всего придется гасить ипотеку до дарения. Теоретически можно согласовать дарение со сменой заемщика, но банк наверняка захочет актуализировать ставку по кредиту, что впрочем терпимо, если удастся оперативно продать квартиру. Но не факт, что банк устроят ваши родители как заемщики. Если у них пенсия 10 000 рублей, например, как это часто бывает в великих державах. 🤦🏻‍♂️

После дарения вы утрачиваете право собственности на квартиру. Вы должны понимать, что ваши родители вменяемы, что они будут следовать плану дарение - продажа - дарение, и что их не разведут мошенники звонком в подходящий момент.

Покупателю квартиры может не понравиться то, что квартира получена через дарение.

Подрбнее о рисках для дарителя, одаряемого и будущего покупателя.

Все учесть непросто, но продавать квартиру в России под видом налогового резидента, живя в Испании - сомнительная идея. Штрафы за недекларацию и неуплату НДФЛ в России суммарно могут составить от 40 до 70% от неоплаченного налога. А при неуплате более 2,7 млн.рублей налогов уже возможна уголовная ответственность.

⚠️ Не явялется консультацией.

#налоги #недвижимость

🏙 Лучшие посты о недвижимости
🌆 Аренда и продажа квартир в Валенсии

Переезжайте в Испанию грамотно с
🇪🇸 @movetospain ✌️