Занижение цены в сделках с недвижимостью. Почему это плохая идея?

В Испании практика оплаты части стоимости недвижимости «в чёрную» (когда в нотариальном договоре указывается меньшая цена, чем реально уплачена) считается налоговым мошенничеством.

Покупатель и продавец несут солидарную ответственность перед налоговой. В итоге риски для обеих сторон значительно превышают возможную выгоду.

Штрафы до 600%
👨‍⚖️ Неуплата налогов в сумме до 120 000 евро в год считается административным правонарушением. Штрафы при этом составляют от 50 до 150% от скрытой суммы, дополнительно начисляются штрафы за просрочку оплаты налогов.

👮 При неуплате более 120 000 евро в год наступает отвественность по статьям 305, 306 Уголовного кодекса Испании со штрафами от 100 до 600% от "сэкономленной" суммы и тюремным заключением от 1 до 5 лет.

💡 Эти штрафы касаются не только сделок с недвижимостью, но и любого другого уклонения от уплаты налогов.

Штраф 600% инвестору и его адвокату

Также существует ограничение расчетов наличными - крупные платежи кэшем могут привести к отдельным штрафам и даже уголовной ответственности.

Юридические риски
📝 Проблемы с регистрацией права собственности.
🏦 Сложности с ипотекой.
💶 Проблемы при последующей продаже жилья.

Если официальная цена покупки занижена, при будущей продаже придётся платить больше налога на прибыль (IRPF). Более очевидна экономия для продавца, но, учитывая риски и размер штрафов, не рекомендую занижать цены сделки ни продавцам, ни покупателям.

Кроме того, сделку с недействительной ценой могут оспорить третьи лица (например, кредиторы или наследники), что создаёт риск потери недвижимости или денег.

🔍 Налоговая выявляет такие схемы через проверки, сравнение с рыночной стоимостью, сотрудничество с банками и нотариусами, а также через сообщения третьих лиц.

Но все же рассчитаем возможную "экономию" на налогах.

🧮 Экономия от занижения цены (без учета возможных штрафов)

🤝 Продавец купил квартиру за 200 000 евро.
🧮 Цена продажи 300 000 евро.
🧾 200 000 в договоре.
💰 100 000 кэш.

Покупатель позднее перепродаст квартиру по реальной себестоимости.

При занижении цены до 200 000, продавцу не придется платить налог IRPF (~22%), его экономия составиит 22000 евро.

Покупатель при покупке сэкономит на ITP - в Валенсии 10% - 10 000 евро. Но при продаже по себестоимости оплатит лишний IRPF с суммы занижения - порядка 22% - 22 000 евро. Очевидно, покупателю невыгодно занижать цену, если продавец не дает скидку на наличную часть. Либо придется также перепродавать за наличные, а это отсекает всех ипотечных покупателей (как минимум), что снижает цену продажи.

Недавно много шума наделала история с продажей защищенного жилья за наличку. Причем испанцы так прямо и говорят при первом звонке: "это VPP, часть наличкой", или "тут сделан ремонт, который не проводили по бумагам, так что 50 000 наличкой".

#недвижимость #покупка #продажа #налоги

🏙 Лучшие посты о недвижимости
🌆 Аренда и продажа квартир в Валенсии

✌️ Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain