یکی از تفاوت‌های مهم بازار مسکن آمریکا اینه که وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت خیلی رایجه. یعنی وقتی خونه می‌خری، نرخ بهره و بخش principal و interest قسط برای ۳۰ سال قفل می‌شه. مالیات و بیمه ممکنه تغییر کنن، ولی خود نرخ وام عوض نمی‌شه.
برای خانواده‌ها این یعنی قابل پیش‌بینی بودن. اگر امروز با نرخ ۶.۵٪ وام گرفتی، بانک نمی‌تونه پنج سال بعد چون بازار بالا رفته، همون وام رو ۹٪ حساب کنه. اگر نرخ‌ها پایین‌تر بیاد، ممکنه refinance کنی. اگر بالا بره، همون نرخ قدیمی برات می‌مونه.
همچنین ARM یا وام با نرخ متغیر از بیرون جذابه، چون چند سال اول نرخ پایین‌تری می‌ده. مثلا ۵ سال یا ۷ سال اول ثابت می‌مونه، بعد rate طبق index و margin تنظیم می‌شه. مشکل دقیقا همون بعدشه. اگر درآمدت بالا نرفته باشه، قیمت خونه افت کرده باشه، یا نتونی refinance کنی، قسط جدید می‌تونه شوک درست کنه.
پس جواب سوال این نیست که «نرخ‌ها برای همه در آمریکا نامشخصه». برای کسی که fixed-rate گرفته، قسط اصلی خیلی روشنه. نامعلومی بیشتر مال خریدار جدید، refinancer و کسیه که ARM گرفته و نزدیک reset هست.
💳برای همین 30-year fixed فقط یک محصول بانکی نیست، یک جور بیمه روانی علیه آینده‌ست. گرون‌تر از ARM شروع می‌شه، ولی در عوض خیال آدم رو از بدترین سناریوی نرخ‌ها راحت‌تر می‌کنه.
✈️ @Mirage_Notes