74 млн квадратов под угрозой. Девелоперам разрешат строить дальше в зонах подтопления?

Кажется, у нас очередной пример того, как одно изменение законодательства может повлиять на весь рынок недвижимости.

4 августа вступили в силу изменения в Водный кодекс, которые запретили освоение территорий в зонах затопления и подтопления для строительства капитальных объектов.

И вот тут началось интересное.
Под ограничения попало около 74 млн м² проектов, из которых 65 млн м² — строящееся жильё.

А 11 млн м² вообще планировали ввести в эксплуатацию в этом году.
Представляете масштаб?

Почему это стало проблемой?
Зоны подтопления — это не обязательно болото, берег реки или участок, который регулярно уходит под воду.

Такие зоны могут охватывать вполне обычные городские территории.
И если участок попадает в их границы, это может поставить под вопрос реализацию проекта, даже если девелопер уже вложил деньги в землю, проектирование и строительство.

Получается интересная ситуация: проект может быть экономически привлекательным, иметь разрешение на строительство и строиться по графику, но внезапно столкнуться с ограничениями, которые влияют на дальнейшую реализацию.

Правда, для ранее начатых проектов Минстрой уже давал разъяснения: само попадание в такую зону при наличии ранее выданного разрешения не означает автоматического запрета на ввод. Но правовую неопределённость это полностью не снимало.

И вот вчера появилась новость.
15 октября Марат Хуснуллин сообщил, что правительство готовит постановление, которое должно снять ограничения для ввода существующих проектов.
Дальше планируют корректировать Водный и Градостроительный кодексы, в том числе прорабатывать механизм страхования таких рисков.

То есть вопрос решили разделить на две части:
— что делать с проектами, которые уже строятся;
— по каким правилам строить в таких зонах дальше.

И это, на мой взгляд, правильное решение.
Потому что безопасность людей должна быть обязательным условием строительства, но и регулирование должно учитывать уже реализуемые проекты, инженерную защиту и реальные риски.

А теперь самое интересное для девелоперов.
Эта история ещё раз показывает, что оценка земельного участка — это не только локация, пятно застройки, ТЭПы и экономика проекта.
Есть ещё ограничения, которые могут радикально изменить судьбу площадки.

Причём обнаружить их нужно не после покупки земли и не на этапе выхода на стройку.
А до того, как вы приняли инвестиционное решение.

Поэтому юридический и градостроительный анализ участка — это не формальность для галочки.
Это часть инвестиционной модели проекта.

Иначе можно очень хорошо посчитать экономику дома, который по действующим правилам построить не получится😁

P.S. На момент публикации постановление ещё готовится. Поэтому говорить, что ограничения уже сняты, преждевременно.

🏗️Что-то на девелоперском | Илья Лазарев