✅ ЖК Ютаново❗️

Сейчас много подборов - все хотят успеть до Нового года или повышения первоначального взноса, я не знаю.

Про бизнес-класс вы не так любите читать, как про ПИК, ЛСР, Левел, поэтому очередная простая история про недорогую студию:

Обратилась девушка, бюджет до 7.5 млн. Хочется купить студию в Москве и выгодно сдавать.

Как я размышляю: бюджет небольшой, значит нужна квартира с отделкой. Нужно выгодно сдавать - значит ЗаМКАДье идет лесом кроме Митино и Солнцево, но там нет таких цен на ликвидные лоты. Районы хоть и за МКАДом, но дорогие.

Рядом нужно метро, потому что в Москве транспорт для молодежи является самым главным, а кто еще снимет студию 20м2?

Хочется роста цены. Ютаново я нашел со сдачей в 2025 году за 7 млн с небольшим. А те студии, которые сдаются в первой очереди - в 2023 году, уже все раскуплены по 8 млн. Сделал на нее скидку для клиента в размере 2% и получилось ровно 7 млн! Кстати, сегодня ПИК отменил эту скидку - бот прислал уведомление. Но потом может продлить.

Аренда будет в районе 40000, потому что метро и МЦД в пешей доступности. Потому что это нормальный Московский спальный район со всей инфраструктурой.

Цену на ключах жду в районе 8-8.5 млн в 2025 году. Аренда за этот год принесла бы 500.000. Поэтому рост цены на на данную квартиру обгонит аренду за такой же срок в два раза. Есть смысл зайти в стройку.

У клиентки есть 7.5 млн. Если купим за 7 млн, то как раз за 500.000 качественно и очень красиво доработаем отделку, покрасим стены, закупим отличную мебель и надежную технику и сдадим за 45000. Потому что в обычном исполнении от ПИКа стоимость была бы 37-38 тысяч в месяц. Серые стены у всех, как инкубатор, лучше не сдавать. Если вам надо также - пишите в личку.

В итоге что мы получаем? Прирост за год, если брать самый скромный прогноз, на 15%. Это как в депозите, только гораздо надежнее. Тем более клиент пользуется льготной ипотекой, а ставка по ней ниже инфляции 😉

В течение 5-10 лет вся промка в этом районе будет застроена красивыми домами от А101 и район подорожает и вырастет в цене. Думаю, что Х2 за это время сделаем в результате инфляции и комплексного развития территории. Я практически уверен что такие студии через 10 лет будут по 15 млн. Никакой депозит, даже самый высокий, не даст такой доходности.

Также мы будем все это время сдавать студию. А это 500.000 в год. За 10 лет - это еще плюс 5 миллионов. Итого 7 млн превращается в 20 млн.

Конечно депозит под 15% за этот же срок, если все проценты прибавлять ко вкладу, превратит 7 млн в 31 миллион! Однако я не уверен, что всегда такие ставки будут.

Во-вторых, если такие ставки будут всегда, значит инфляция будет намного выше и студии скорее всего будут гораздо дороже 15 млн.

Это сейчас 15 млн - большие деньги, а при такой инфляции они могут стать очень маленькими. Как сейчас 3, например))

В-третьих надежность банков по-прежнему вызывает у меня сомнения. Я не злопамятный, но отлично помню надцатые годы и как ЦБ лютовал, отбирая лицензии у десятков банков.

В общем раньше я был гораздо более рисковым. А сейчас становлюсь обычным консерватором. Валюта, недвижимость, самые надежные ОФЗ и акции - вот и весь портфель. Причем недвижимость хочу брать еще и заграницей, потому что после 2022 года мне важно иметь доход зарубежом.

https://t.me/Kharyb