📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

✅️ Дом высоты, Capital Group, построят здесь.

Уже многие каналы написали о предстарте продаж первого небоскреба в долгожданной локации бывшего завода МиГ. Но далеко не все так радужно, давайте разберем первый домик на 48 этажей и 420 квартир:

✅️ Для себя. Я бы покупал только в том случае, если бы хотел переехать сюда через 10 лет. Но тогда зачем брать себе квартиру тут, если есть тот же Прайм парк? При заявленных средних ценах свыше 700.000 тысяч за метр ждать ключей до 31 года? Мы в Прайм парке недавно смотрели с клиентом готовую квартиру за эти деньги. А тут не просто ЖК будет строиться 5 лет, тут всю промку будут кртшить еще лет 10 минимум и я не понимаю зачем жить посреди стройки все это время по ценам готовых домов не хуже рядом. То же самое было и с Серегина, 5. Брокеры за уши тащили в него за комиссию всех подряд, а МР радостно поднимал цены. Тут будет тоже самое - разгонят вокруг проекта пафос и будут продавать активно с криками: “Покупай торопись, не скупись живопись!” Проект будет хорошим, но я пока что не могу ответить себе на вопрос: "Зачем мне покупать тут квартиру?" А еще риски в геополитике, высокая ставка, дорогие кредиты, трудности у девелоперов. Чтобы брать на себя все эти риски - нужно чётко понимать ради чего.

✅️ Под аренду. Ну вот допустим купили мы с вами однушку за 40 млн. Наверное потому, что в рассрочку захотели, ведь без рассрочки за эти деньги полным полно готовых квартир в проектах не хуже и рядом. Стоимость аренды сейчас была бы порядка 120-140 тысяч в этом доме. Еще нужен подходящий ремонт и меблировка, а это будет стоить в 31 году около 7 миллионов рублей минимум. Но тогда и аренда может быть около 200.000, если ставку ЦБ за это время снизит. 200.000 умножаем на 12, делим на 47 миллионов и умножаем на 100 и получаем 5.1% грязными. Если вычесть коммунальные и прочие налоги - будет около 4%, но это с условием, что аренда до 200.000 подрастет. Тот же ПП даст за 5 лет вам более 7 миллионов чистыми только от аренды и вырастет не хуже этого ЖК. Поэтому надо прибавить 7 миллионов к цене этой однушки и получим тогда 54 миллиона примерно 😃 С учетом того, что здесь на 2 квартиры одно машиноместо, некоторые автолюбители квартиру не снимут - машину негде будет поставить. Евро3 нормальная будет с ремонтом стоить минимум 60 миллионов и в аренду вы бы ее сдали сейчас от 220.000 до 260.000, в зависимости от ремонта. Хорошо, если будет 340-360 в 31 году… Не интересно.

✅️ Инвестиции: Они есть, особенно если в рассрочку брать, но слишком на это не рассчитывайте. По тем ценам, которые я вижу сейчас - это чисто рыночный рост без какой-либо недооцененности. Выше объяснил почему - перечитайте. Вырастет рынок - вы выиграли, а если что-то пойдет не так - проиграли. Поэтому НЕ ВЗДУМАЙТЕ ПОКУПАТЬ В РАССРОЧКУ БЕЗ ДЕНЕГ! Если рассчитываете спекульнуть и продать уступку через пару лет, если у вас есть деньги только на первоначальный взнос - не рискуйте. Можно в этой позиции потерять больше. Рассрочка только для тех, у кого деньги есть, но нужны они для другого.

👆 PS Локация интересная, но я буду ждать и смотреть и сейчас знаю минимум несколько проектов в высокой стадии готовности или даже построенных по этой цене не хуже. Именно их и подбираю клиентам, не вижу смысла сюда заходить. Разве что в рассрочку, если квартира сейчас не нужна и очень хочется, потому что рассрочки тут нормальные на несколько лет. Пишите в личку - поможем выбрать и лучший лот и лучшие условия, раз уж решились. Тут комиссия есть от девелопера, поэтому за подбор платить не нужно.

Мой Telegram / MAX

⭕️ А вот картина гораздо хуже, про неё обязательно стоит рассказать справедливости ради.

В 2007 году зимой был бум в недвижимости. Цены росли как на дрожжах из-за первой, только-только появившейся валютной ипотеки под 11% годовых. Такого еще не было, до этого ипотека была редким зверем и проценты были заградительными.

Тогда доллар падал несколько лет и курс был ниже 25 рублей, насколько я помню. Даже знакомый банкир видя доллары морщился в разговоре и называл именно рубли настоящими деньгами.

Именно в те времена россияне перешли на расчёты в рублях за квартиры и машины, до этого все считали в долларах...

Так вот, тогда и ввели повсеместно долларовую ипотеку в среднем под 11%. Причем раздавали ее всем, достаточно было просто  принести справку о доходах по форме банка - никто не проверял доходы и риэлторы впервые стали еще и ипотечными брокерами.

Из-за этого квартиры росли невероятно вплоть до начала сентября 2008 года. А потом случился обвал. Цены на квартиры в Москве упали в среднем на 30%, а в регионах иногда в 2-3 раза... Поэтому я в московские метры инвестирую и в регионы не хочу.

Я тогда, в середине августа продал двушку клиента в фасадном красивом сталинском доме возле метро Ленинский проспект. Там еще на кухне был мусоропровод, что очень удобно. А деньги мы вынимали в середине сентября и подсчитали, что теперь можно на них купить уже такую же трехкомнатную квартиру. Цены упали резко, потому что  перестали выдавать долларовую ипотеку. А доллар сразу подорожал до 32 рублей и ипотечникам стало плохо. Но уже к 2009 году цены на квартиры в среднем восстановились в Москве, в отличие от регионов и стала появляться рублевая ипотека.

Но это все была прелюдия. Я вот что хочу вам показать.

Мы зимой 2007 года, когда за каждую квартиру была нешуточная борьба, сумели с клиентами вырвать из цепких лап рынка, перебив чужой аванс двушку в девятиэтажном советском доме в городе Долгопрудный за 4.6 млн рублей и были счастливы. Это было порядка 185.000 тысяч долларов. Сегодня это 15.5 миллионов рублей❗️

Знаете сколько сейчас стоит такая квартира, спустя 19 лет? 12 миллионов. Примерно вот такая была: https://www.cian.ru/sale/flat/333245708

Получается, что в Подмосковье старый советский фонд вырос за 19 лет менее чем в 3 раза. А в долларах он стоит дешевле чем тогда.

Держатели таких квартир потеряли значительную часть капитала, если учитывать меновую стоимость такой недвижимости.

Поэтому правы и те люди, которые говорят что в бетоне можно похоронить деньги. Просто мы с ними о разном бетоне говорим. Все графики, которые показывают вам средний рост цен на недвижимость легко вводят в заблуждение обычных людей. Самое важное всегда кроется в деталях.

Все-таки важно уметь выбирать недвижимость. Это тоже инструмент, который при неправильном использовании ничего вам не даст и может принести убытки. И как любой инструмент его нужно со временем менять и обновлять.

Мой Telegram / MAX

Снимать или покупать❓️ Грубый честный расчёт.

Еще один вопрос, который я иногда слышу на консультациях и часто в интернете: ​«У меня есть условно 20 миллионов наличными. Зачем мне морозить их в бетоне и брать ответственность? Я положу их на вклад, буду спокойно снимать за 100 тысяч в месяц квартиру и еще деньги останутся на жизнь».

​Берем два сценария. На старте у двух людей по 20 млн рублей.

✅️​ Сценарий 1: Человек покупает квартиру за 20 млн
Живет в ней 10 лет.
Смотрим историю московского рынка: качественная недвижимость в нормальных локациях на дистанции 10 лет спокойно удваивается в цене (а многие проекты делают Х2 и за 3–5 лет, примеров я приводил много, во вчерашнем посте рассказал про ЖК, которые подорожали в 4 раза за 11 лет со ссылками тут: https://t.me/Kharyb/9733 Но мы будем скромнее и возьмем рост за ближайшие 10 лет всего лишь в 2 раза 👇

​Через 10 лет квартира в 1 сценарии стоит 40 млн рублей (а может и 50-60, если выбрать перспективную локацию). При этом покупатель 10 лет ни за кем не переезжал, не зависел от настроения собственника и не выкинул ни рубля на чужую ипотеку.

✅️​ Сценарий 2: Человек идет в аренду.

Он снимает квартиру за 100.000 рублей в месяц.

В год это 1,2 млн. За 10 лет (даже без учета того, что аренда постоянно дорожает и скорее всего удвоится и будет по 200 тысяч к концу этого срока) он просто отдает чужому человеку минимум 12 миллионов рублей. Чистыми из своего кармана. Безвозвратно.

​«Но у меня же 20 млн работают на депозите!» - скажет арендатор.

Возьмем среднюю доходность вклада на длинной дистанции (с учетом небольшого снижения ставок) около 9-10% годовых. И это очень хороший прогноз. А еще за 10 лет может случиться и девальвация и кризисы как были в прошлые годы и тд, но верим что все будет хорошо и деньги не сгорят.

Если вынимать из процентов деньги на аренду и жизнь, тело капитала практически не прирастает. А если даже реинвестировать остаток - за 10 лет на руках останется около 30-32 млн рублей.

​👆 Итог через 10 лет:

У первого на руках квартира за 40+ миллионов, которая защищена от девальвации. И это самый скромный сценарий, на мой взгляд, потому что прошлые 10 лет дали гораздо больше владельцам правильного бетона в Москве. Мы сейчас не про хрущевки.

У второго - остаток денег, на который он ту же самую квартиру уже КУПИТЬ НЕ СМОЖЕТ. Поезд ушел. А 12-15 миллионов просто подарены арендодателю.

​Аренда хороша как временный инструмент, пока вы копите или выбираете проект. Но делать стратегией жизни вечный съем при наличии капитала - это добровольное пожертвование семейного капитала в пользу чужого дяди.

​А потом старость и увольнение с работы. Если нет собственной квартиры, что тогда будет? Если согласны поставьте лайк, не согласны - пишите ваши мысли в комментариях.

Мой Telegram / MAX

Старт продаж нового дома с уникальной архитектурой в жилом районе «Деснаречье» от А101

ГК «А101» открыла продажи квартир в новом доме жилого района «Деснаречье». Авторский проект разработан Архитектурной мастерской Максима Атаянца.

23-этажная башня со шпилем, каскадный корпус, панорамные виды на зелень и слияние рек Десна и Незнайка - архитектура здесь работает не только на внешний облик, но и на качество жизни.

В доме 352 квартиры, при этом более 90% планировок — нестандартные. Можно выбрать квартиру с мастер-спальней, двумя ванными комнатами или просторной террасой. А в четырёх двухуровневых пентхаусах высота потолков в гостиной достигает 6,1 метра.

«Деснаречье» особенно интересно семьям, которые хотят совместить комфорт городской жизни с ощущением собственного пространства. Для детей — безопасный двор без машин, игровые и спортивные площадки, образовательная зона и места для прогулок. Для родителей — закрытая территория, паркинг, кладовые и развитая инфраструктура района.

Именно поэтому новый дом «комфорт+» от ГК «А101» может стать не просто покупкой квартиры, а пространством для жизни всей семьи — с возможностью расти, отдыхать и проводить больше времени вместе.

Выбрать квартиру и узнать подробности о проекте можно на сайте ГК «А101»

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф

Во всем мире послепандемийная инфляция бушует, а сейчас ещё и военная добавится, особенно в России, Европе (тут еще и газ стал проблемой) и прочих Америках. Везде в нормальных локациях недвижимость и другие товары растут с редкими коррекциями и только у нас почему-то цены должны упасть по обещаниям ждунов. Почему - напишите ваше мнение.

Мой Telegram / MAX

Когда будут лучшие цены на недвижимость, как поймать лучший вариант? 🙂

На днях обсуждали с клиентом на консультации стратегию покупки. Он хочет прийти на подбор, но не понимает когда наступит лучшее время и как поймать наилучший вариант - предлагаю об этом сегодня и поговорить.

Во время нашего разговора я поймал себя на мысли, что многие совершают одну и ту же фундаментальную ошибку - сидят и бесконечно ждут лучший момент и лучшую квартиру.

​У меня и моих ребят сейчас плотный график: консультации каждый день, подборы идут нон-стоп, поэтому задачи закрыть сделку «лишь бы закрыть» у меня никогда не было и нет. Мне куда важнее репутация и хорошие отзывы, благодаря которым люди возвращаются годами снова и снова за следующими покупками, продажами, меблировками и сдачей квартир в аренду.

​Но я давно усвоил: если человек внутренне НЕ ГОТОВ к покупке - ему не понравится вообще ничего. Он будет вечно ждать, пока появится «что-то получше», пока упадут ставки, скидки будут больше или случится чудо.

​А когда человек готов - он идет и покупает.

​Рассказываю, как это делаю лично я. ​Я не трейдер в бетоне, я не жду месяцы и годы. Если бы я это делал - потерял бы и время и деньги и нервов прилично. Я всегда отталкиваюсь от главной цели - безопасно инвестировать заработанное на долгий срок.

​Когда у меня накапливается сумма, которую некомфортно держать в кэше, я не сижу на заборе. Я беру лучшее из того, что есть в данный момент на рынке.

​Вот так я и купил недавно Барклая. Там нет какого-то космического спекулятивного инвеста. Это просто качественная, надежная недвижимость в отличной локации на долгий срок. Будет ли она расти? Будет. Я не выкручивал руки рынку, не ждал скидок в 50% - у меня был свободный капитал, который нужно было пристроить в бетон, и я его пристроил. Как видите - все о чем я пишу, делаю сам.

​Другая ситуация - когда нужной суммы нет или не хватает для комфортной сделки. Тогда да: я спокойно сижу в LQDT (фонде ликвидности), держу деньги, получая проценты и жду. И только если выстрелит какой-то супервариант, я стану напрягаться, где-то добирать ресурсы и выкручиваться. Но делать это через силу нет никакого смысла.

​Появись у меня прямо сегодня свободные 10–20-100 миллионов - я бы не изобретал велосипед и не искал сомнительные инструменты. Я бы просто пошел и купил очередную хорошую квартиру в Москве и не пытался поймать супер-вариант по супер-цене.

Потому что с бОльшей вероятностью завтра мне просто придется покупать дороже, как и произошло со ждунами в последние годы.

Даже с 2015 по 2019 год хорошие проекты росли в цене не слабо - вспомните ЖК Ясный, который стартовал в 2015 году по 3 млн за студию и по 4.5 млн за однушку или Лайнер по 4 - 5 млн за студию тоже в те времена, а сейчас эти студии ровно в 3 раза дороже стоят. Или ЖК Маршала Захарова от ПИК с однушками по 3,8 млн, они сейчас близко к 20 млн продаются уже. На Молодёжной тогда строили однушки в ПИК от 5 млн и тд...

​👆 Запомните: идеального момента не существует. Никто не знает наверняка, что будет завтра - вырастут цены еще сильнее или нет. ​Если деньги есть и цель - сохранить капитал, надо идти и выбирать лучшее из существующего.

А если сидеть в LQDT годами в ожидании супер-скидок, то можно просто остаться на перроне, а поезд уйдет.

Только не покупайте что попало, недвижимость - штука дорогая. Если есть сомнения в выбранной квартире, пишите в личку, посмотрим ваш вариант - такие консультации значительно дешевле подбора и точно дешевле потраченных миллионов. Не хотите искать сами - приходите на подбор, условия очень хорошие вот тут:

https://t.me/Kharyb/5241

Дядя Серёжа, а можно ещё эти все пригороды Москвой сделать? Ну пожалуйста! 🙄

Это штош такое получается?

Пригород лесное, которое мы годами не уважали теперь получит метро под боком? Прикольно, очень рад за людей, осталось лет 7-10 подождать.

Но вы еще учитывайте тот факт, что там огромная конкуренция и в аренде и в продаже, поэтому губу лучше закатать до поры.

Отдельно рад за Мытищи.

Изумрудные холмы тоже ждут, а Восточный - не то слово с их пробками, как и Путилково конечно же, да и Куркино станет краше... А уж как я рад за Развилку - не передать, она заслужила...

Троицк с метро - это что-то с чем-то. Если Собянин ещё побудет мером, так и до условной Калуги дотянет. А что? За Филимонковский отдельное Спасибо.

Надо об этом снять видео или даже эфир провести. Где инвест может быть, а где может не быть? Если наберём 1000 лайков - сделаю и расскажу все... А если нет - значит не интересно и сосредоточусь на бизнес-классе в Москве, это приносит больше удовольствия.

Мой Telegram / MAX

К 2035 году метро придёт в ближайшее Подмосковье и станет ближе для жителей Красногорска, Химок, Мытищ, Балашихи, Одинцова и Ленинского городского округа

Программа строительства московской подземки до 2030 года сформирована и успешно реализуется. В ближайшие 5 лет мы откроем порядка 30 новых станций. Пришло время решать, как будет развиваться столичное метро дальше.

Сегодня метрополитен Москвы уже перерос рамки города. Московская агломерация не заканчивается на МКАД.

Первым этапом создания единой транспортной системы стали четыре МЦД — совместный проект с "Российскими железными дорогами". Вторым — единая магистральная автобусная сеть. И сегодня мы подошли к перспективному плану — большой программе продления метро в крупные центры Московской области. Такой подход стал возможен благодаря тесному и конструктивному взаимодействию Правительства Москвы с Правительством Московской области во главе с Андреем Воробьёвым.

Не менее важный приоритет программы следующего десятилетия — строительство метро в ТиНАО, включая Щербинку.

К 2035 году мы построим ещё порядка 35 новых станций, 12 из них — в Московской области.

В частности, продлим радиальные линии по 7 направлениям (названия новых станций — проектные):

✔️ Рублёво-Архангельскую — на участке "Новорижская" — "Изумрудные холмы" планируется размещение двух станций: "Красногорск" и "Изумрудные холмы".

✔️ Таганско-Краснопресненскую — от станции "Планерная" в Куркино и Химки, где планируется строительство двух одноимённых станций.

✔️ Калужско-Рижскую — от станции "Медведково" до станции "Мытищи".

✔️ Арбатско-Покровскую — от станции "Гольяново" в Балашиху, где должны появиться две станции: "Восточный" и "Балашиха".

✔️ Люблинско-Дмитровскую — с размещением станции "Развилка" в одноимённом посёлке и "Володарское шоссе" в Мисайлово Ленинского округа Московской области.  

✔️ Филёвскую — до Сколково, где построим 5 станций.

✔️ Строящуюся Бирюлёвскую ветку — от станции "Бирюлёво" по территории Ленинского округа в Щербинку и дальше до Коммунарки и Филимонковского района. Всего планируется построить 12 станций.

Также до 2035 года продлим:
Сокольническую линию — от станции "Потапово" в Щербинку, где появится 3 станции, и от станции "Бульвар Рокоссовского" в Ярославский район, где построим 2 станции.
Троицкую линию — от станции "Троицк" до кинопарка "Москино", где расположатся 2 станции.
Солнцевскую линию — от аэропорта Внуково в Филимонковский район, где возведём одну станцию.

По нашим оценкам, благодаря реализации этих проектов повысится качество жизни 2 миллионов москвичей и 3,7 миллиона жителей Московской области.

Подписаться на МАКС