✅️ Дом высоты, Capital Group, построят здесь.

Уже многие каналы написали о предстарте продаж первого небоскреба в долгожданной локации бывшего завода МиГ. Но далеко не все так радужно, давайте разберем первый домик на 48 этажей и 420 квартир:

✅️ Для себя. Я бы покупал только в том случае, если бы хотел переехать сюда через 10 лет. Но тогда зачем брать себе квартиру тут, если есть тот же Прайм парк? При заявленных средних ценах свыше 700.000 тысяч за метр ждать ключей до 31 года? Мы в Прайм парке недавно смотрели с клиентом готовую квартиру за эти деньги. А тут не просто ЖК будет строиться 5 лет, тут всю промку будут кртшить еще лет 10 минимум и я не понимаю зачем жить посреди стройки все это время по ценам готовых домов не хуже рядом. То же самое было и с Серегина, 5. Брокеры за уши тащили в него за комиссию всех подряд, а МР радостно поднимал цены. Тут будет тоже самое - разгонят вокруг проекта пафос и будут продавать активно с криками: “Покупай торопись, не скупись живопись!” Проект будет хорошим, но я пока что не могу ответить себе на вопрос: "Зачем мне покупать тут квартиру?" А еще риски в геополитике, высокая ставка, дорогие кредиты, трудности у девелоперов. Чтобы брать на себя все эти риски - нужно чётко понимать ради чего.

✅️ Под аренду. Ну вот допустим купили мы с вами однушку за 40 млн. Наверное потому, что в рассрочку захотели, ведь без рассрочки за эти деньги полным полно готовых квартир в проектах не хуже и рядом. Стоимость аренды сейчас была бы порядка 120-140 тысяч в этом доме. Еще нужен подходящий ремонт и меблировка, а это будет стоить в 31 году около 7 миллионов рублей минимум. Но тогда и аренда может быть около 200.000, если ставку ЦБ за это время снизит. 200.000 умножаем на 12, делим на 47 миллионов и умножаем на 100 и получаем 5.1% грязными. Если вычесть коммунальные и прочие налоги - будет около 4%, но это с условием, что аренда до 200.000 подрастет. Тот же ПП даст за 5 лет вам более 7 миллионов чистыми только от аренды и вырастет не хуже этого ЖК. Поэтому надо прибавить 7 миллионов к цене этой однушки и получим тогда 54 миллиона примерно 😃 С учетом того, что здесь на 2 квартиры одно машиноместо, некоторые автолюбители квартиру не снимут - машину негде будет поставить. Евро3 нормальная будет с ремонтом стоить минимум 60 миллионов и в аренду вы бы ее сдали сейчас от 220.000 до 260.000, в зависимости от ремонта. Хорошо, если будет 340-360 в 31 году… Не интересно.

✅️ Инвестиции: Они есть, особенно если в рассрочку брать, но слишком на это не рассчитывайте. По тем ценам, которые я вижу сейчас - это чисто рыночный рост без какой-либо недооцененности. Выше объяснил почему - перечитайте. Вырастет рынок - вы выиграли, а если что-то пойдет не так - проиграли. Поэтому НЕ ВЗДУМАЙТЕ ПОКУПАТЬ В РАССРОЧКУ БЕЗ ДЕНЕГ! Если рассчитываете спекульнуть и продать уступку через пару лет, если у вас есть деньги только на первоначальный взнос - не рискуйте. Можно в этой позиции потерять больше. Рассрочка только для тех, у кого деньги есть, но нужны они для другого.

👆 PS Локация интересная, но я буду ждать и смотреть и сейчас знаю минимум несколько проектов в высокой стадии готовности или даже построенных по этой цене не хуже. Именно их и подбираю клиентам, не вижу смысла сюда заходить. Разве что в рассрочку, если квартира сейчас не нужна и очень хочется, потому что рассрочки тут нормальные на несколько лет. Пишите в личку - поможем выбрать и лучший лот и лучшие условия, раз уж решились. Тут комиссия есть от девелопера, поэтому за подбор платить не нужно.

Мой Telegram / MAX