⭕️ А вот картина гораздо хуже, про неё обязательно стоит рассказать справедливости ради.

В 2007 году зимой был бум в недвижимости. Цены росли как на дрожжах из-за первой, только-только появившейся валютной ипотеки под 11% годовых. Такого еще не было, до этого ипотека была редким зверем и проценты были заградительными.

Тогда доллар падал несколько лет и курс был ниже 25 рублей, насколько я помню. Даже знакомый банкир видя доллары морщился в разговоре и называл именно рубли настоящими деньгами.

Именно в те времена россияне перешли на расчёты в рублях за квартиры и машины, до этого все считали в долларах...

Так вот, тогда и ввели повсеместно долларовую ипотеку в среднем под 11%. Причем раздавали ее всем, достаточно было просто  принести справку о доходах по форме банка - никто не проверял доходы и риэлторы впервые стали еще и ипотечными брокерами.

Из-за этого квартиры росли невероятно вплоть до начала сентября 2008 года. А потом случился обвал. Цены на квартиры в Москве упали в среднем на 30%, а в регионах иногда в 2-3 раза... Поэтому я в московские метры инвестирую и в регионы не хочу.

Я тогда, в середине августа продал двушку клиента в фасадном красивом сталинском доме возле метро Ленинский проспект. Там еще на кухне был мусоропровод, что очень удобно. А деньги мы вынимали в середине сентября и подсчитали, что теперь можно на них купить уже такую же трехкомнатную квартиру. Цены упали резко, потому что  перестали выдавать долларовую ипотеку. А доллар сразу подорожал до 32 рублей и ипотечникам стало плохо. Но уже к 2009 году цены на квартиры в среднем восстановились в Москве, в отличие от регионов и стала появляться рублевая ипотека.

Но это все была прелюдия. Я вот что хочу вам показать.

Мы зимой 2007 года, когда за каждую квартиру была нешуточная борьба, сумели с клиентами вырвать из цепких лап рынка, перебив чужой аванс двушку в девятиэтажном советском доме в городе Долгопрудный за 4.6 млн рублей и были счастливы. Это было порядка 185.000 тысяч долларов. Сегодня это 15.5 миллионов рублей❗️

Знаете сколько сейчас стоит такая квартира, спустя 19 лет? 12 миллионов. Примерно вот такая была: https://www.cian.ru/sale/flat/333245708

Получается, что в Подмосковье старый советский фонд вырос за 19 лет менее чем в 3 раза. А в долларах он стоит дешевле чем тогда.

Держатели таких квартир потеряли значительную часть капитала, если учитывать меновую стоимость такой недвижимости.

Поэтому правы и те люди, которые говорят что в бетоне можно похоронить деньги. Просто мы с ними о разном бетоне говорим. Все графики, которые показывают вам средний рост цен на недвижимость легко вводят в заблуждение обычных людей. Самое важное всегда кроется в деталях.

Все-таки важно уметь выбирать недвижимость. Это тоже инструмент, который при неправильном использовании ничего вам не даст и может принести убытки. И как любой инструмент его нужно со временем менять и обновлять.

Мой Telegram / MAX