А давайте глянем, кто у нас теперь основной, скажем так, потребитель новой программы Семейной ипотеки?

Правительство ведь видите, как долго думало над ней, столько градаций сделало. Видимо думают, что теперь граждане увидят это всё, и как давай по пять детей рожать, чтобы ставку поменьше получить.

А что реально будет? И кто, и на что будет пользоваться этим механизмом?

Есть у меня ощущение, что у нас появятся следующие основные группы "потребителей" семейной ипотеки.

Первая: человек (семья) с хорошим доходом.
Потому что если у вас один-два ребёнка, ставка теперь заметно выше. Особенно в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области — 12% и 10%.

Это значит, что вместе со ставкой увеличился платёж -> увеличились требования к доходу. Причем я не только о том, чтобы человек потянул такой кредит. Но и о том, что у банков сейчас есть требования к коэффициенту платеж по кредиту/ доход. И желательно, чтобы его значение не превышало 50%. Иначе получить кредит, даже если вы хотите его взять, будет не возможно.

А ещё и выросшие цены на новостройки при этом никуда не делись.

То есть семья должна не просто содержать детей, но ещё иметь достаточный подтверждённый доход, чтобы банк вообще пропустил её по платежу.

Вторая и третья группы: жители городов, где Семейку можно использовать на вторичку
Третья группа: покупатели уже построенных (или вот-вот будет построена) новостроек.

Их разберём вместе, потому что они обе логично появляются из того, что при первоначальном взносе более 50%, ставка остаётся, как и была, не выше 6%.

Хорошо. А откуда у обычной семьи 50% стоимости новой квартиры?

Либо накопили. Но если семья после всех текущих расходов (с учётом детей) ещё способна накопить несколько миллионов рублей — это опять вопрос достаточно высокого дохода. Т.е. первая категория.

Либо продали старую квартиру и на эти деньги покупают следующую. Это как раз обычная история: была однушка — покупаем двушку, была двушка — нужна трёшка.

Но у меня возникает простой вопрос: а где они будут жить, пока строится новостройка?

Продать единственное жильё, купить строящийся дом, потом ещё ждать ключей и делать ремонт могут либо те, кто способен платить и за ипотеку и за аренду, либо те, кому есть где временно жить. Т.е. или первая группа с высоким доходом, и или небольшое количество людей, которые могут пожить с детьми у родных (я думаю, что их не так много, чтобы выделять их в отдельную категорию).

Поэтому эта схема особенно хорошо будет работать либо в городах, где Семейная ипотека распространяется на вторичку, либо с готовыми и почти готовыми новостройками, желательно уже с ремонтом.

То есть ещё один довольно узкий сегмент предложения.

Ну и четвертая группа покупателей — загородка.
Потому что на подходящие под программу ИЖС и готовые новые дома ставка остаётся 6%.

А при новых лимитах, семья с двумя детьми уже вполне может поглядывать на 100 метровый дом с тремя спальнями и большой кухней-гостиной. При этом для них, с учетом новых ставок, такая покупка будет выгоднее, чем покупка квартиры за ту же сумму. Ну, и возможно комфортнее, учитывая количество комнат, которые они смогут получить в квартире и в доме.

Например, семья с двумя детьми в Москве или Московской области получает лимит кредита 15 млн рублей. Добавляем первоначальный взнос — и речь уже идёт примерно о доме стоимостью 18–20 млн рублей.

Да, это будет не вблизи от МКАД. Но найти за эти деньги нормальный дом метров на 100–110 в месте, где есть школа, сад и инфраструктура, — уже вполне реальная задача.

И семья начинает сравнивать: двухкомнатная квартира с двумя детьми под 10% или свой дом под 6%. Как думаете, многие задумаются?

То есть, часть спроса начнёт уходить из квартир в ИЖС.
Причём не в любую загородную недвижимость, а именно в землю и дома, которые можно провести по Семейной ипотеке.
Спрос растёт. А что с предложением? А с предложением, особенно, которое подходит по семейку - плохо.

Что это значит? Как мне кажется, так вполне себе повод для роста цен на землю и дома, которые можно купить под семейку. А так же на услуги подрядных организаций, которые эти дома строят.

И снова видим довольно знакомую историю. Раньше льготная ипотека помогала разгонять цены на новостройки.
Теперь есть риск получить тот же эффект на рынке земли, строительства и готовых домов, подходящих под Семейную ипотеку.

В итоге, в очередной раз, в одни и те же грабли. Потому что нельзя пытаться смешивать поддержку застройщиков и поддержку семей с детьми. И внедрять нерыночные инструменты, без нерыночного контроля цен...

Хотите помочь семьям с детьми? Или распространяйте всё на весь рынок, включая вторичку. Или подумайте над другим способом. Но не нужно пытаться усидеть на двух стульях: заботы о строительной отрасли и демографии.

@expertned

👉 мой канал в МАХ.