ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Друзья, мы начали!🔥
Мастер класс «КРТ: ОТ ЗЕМЛИ К ПРОДУКТУ И ФИНАНСАМ»
А если проще:
«Что делать если земля попала в КРТ?», «Можно ли выйти из КРТ?»

Сегодня разбираю управление проектом от земли до финмодели и системы продаж.
Дмитрий Гриднев — граддокументацию и как не влететь на согласованиях.
Александр Яровой — сбор данных и ТЭПы.
Вадим Юлдашев показывает живой проект: от концепции до заселения, опыт Московской области.

У меня для вас хорошие новости — сегодняшнее мероприятие мы снимали и весь материал мы будем выкладывать его на YouTube 🔥 Всего будет четыре части, каждая из них по 40 минут.
Каждый спикер – новый выпуск.
Следите за каналом, ссылки сюда пришлю.

КРТ: ГПЗУ при комплексном развитии территорий

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) при КРТ имеет особенности, которые отличают его от стандартной процедуры.

Стандартная ситуация: вы подаёте заявление на ГПЗУ после оформления участка, получаете документ с параметрами разрешённого использования — и проектируете в этих рамках.

Ситуация при КРТ: ГПЗУ выдаётся после утверждения ППТ. Именно ППТ задаёт параметры (плотность, высотность, функциональное зонирование), которые могут существенно превышать стандартные ограничения ПЗЗ. ГПЗУ в этом случае отражает параметры, установленные ППТ.

Это принципиально важно: через КРТ можно получить разрешение на строительство большего объёма, чем позволяют стандартные правила землепользования и застройки.

Что проверять в ГПЗУ при КРТ:

— Соответствие параметрам, зафиксированным в ППТ
— Правильность указания красных линий
— Наличие ограничений (охранные зоны, санитарные разрывы)
— Требования к инженерной инфраструктуре

Сроки выдачи ГПЗУ при КРТ в МО — стандартно 14 рабочих дней с момента подачи заявления. Но на практике лучше закладывать 30–45 дней.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Не заказывайте ГПЗУ до утверждения ППТ — вы получите документ со стандартными ограничениями, который не отражает потенциал КРТ.

2. После получения ГПЗУ немедленно проверьте соответствие ключевых параметров: этажность, плотность, КСИ — они должны совпадать с утверждёнными ППТ.

3. Зафиксируйте дату выдачи ГПЗУ — от неё отсчитывается 3-летний срок действия, в течение которого нужно получить разрешение на строительство.

К посту прикрепил чек-лист. Сохраняй и используй!

#КРТ #комплексноеразвитие #земля #застройка

📞 +7 921 931-82-02
👤 @Porotckii_lab

УЖЕ ЗАВТРА 8 августа, 12:00–17:00,
Open Village 26, Истра
Мастер класс «КРТ: ОТ ЗЕМЛИ К ПРОДУКТУ И ФИНАНСАМ»
А если проще:

«Что делать если земля попала в КРТ?», «Можно ли выйти из КРТ?»

Смотрите, что сейчас происходит. Градпотенциал проектов КРТ в стране перевалил за 260 млн квадратов, механизм работает в 76 регионах. Земля распределяется прямо сейчас — и забирают её те, кто умеет срастить участок, продукт и экономику в одну цепочку.

Об этом и говорим. Я разберу управление проектом от земли до финмодели и системы продаж. Дмитрий Гриднев — граддокументацию и как не влететь на согласованиях. Александр Яровой — сбор данных и ТЭПы. Вадим Юлдашев покажет живой проект: от концепции до заселения, опыт Московской области.
Мест всего 50, и это не приём продаж — площадка физически больше не вмещает.

🗓 8 августа, 12:00
📍КП Green Lounge, Истра
Регистрация здесь (билет = выставка + деловая программа)

Вопросы — лично @Porotckii_lab. Увидимся 🤝

Мастер-планирование — это не только документ, но еще и комплексный управленческий процесс, формирующий траекторию развития города. Поэтому на первый план выходят проектные команды регионов, способные обеспечить сопровождение разработки и реализацию мастер-планов.

Исследование ДОМ.PФ показало: лишь 33 проектные команды имеет опыт разработки или сопровождения проектов пространственного развития. 12 из них демонстрируют высокую готовность к участию в проектах мастер-планов на стадиях разработки и сопровождения. Полностью на всех стадиях от разработки до реализации мастер-планы готовы вести лишь 4 региона - Амурская область, Московская область, Нижегородская область и Республика Татарстан.

В карточках разбираемся:
🔹как сегодня устроены региональные проектные команды;
🔹каких специалистов не хватает для реализации мастер-планов;
🔹какие компетенции отрасли становятся наиболее востребованными;
🔹почему развитие кадрового потенциала - одно из ключевых условий успешной разработки и реализации проекта.

Исследование продолжается, предлагаем поделиться своей позицией по вопросам исследования, направив свои предложения на почту asp@domrf.ru

🔹 Мы в «Максе»

Ранее писал вам про 200 мастер-планов. Смотрите, дом.рф подготовил аналитику.

Позиционирование МЖК: как за 2 часа найти уникальное место в голове покупателя

Позиционирование — это не слоган и не рекламный текст. Это ответ на вопрос: когда покупатель думает о загородном жилье в вашем районе, какое первое слово он ассоциирует с вашим проектом?

Если у вашего проекта нет чёткого позиционирования — он занимает в голове покупателя место «ещё один посёлок». Против конкурентов с позиционированием это проигрышная позиция.

Как найти позиционирование за 2 часа?

Первый шаг — конкурентная карта. Возьмите всех конкурентов в локации и опишите каждого одним словом или словосочетанием: «дёшево», «эко», «бизнес-класс», «рядом с Москвой». Это занятые позиции.

Второй шаг — карта потребностей ЦА. Что важно покупателю в вашем сегменте: безопасность детей, природа, сообщество соседей, статус, близость к городу, цена. Что из этого не закрыто ни одним конкурентом?

Третий шаг — пересечение. Незакрытая потребность ЦА, которая соответствует реальным возможностям вашего проекта — это основа позиционирования.

Примеры конкретных позиций: «единственный посёлок в районе с закрытой территорией для детей», «первый в регионе МЖК с коворкингом для удалённых сотрудников», «посёлок, где машины убраны за периметр».

Главный тест позиционирования: если убрать название — применимо ли это описание к конкурентам? Если да — позиционирование не уникально.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Составьте список 5-7 конкурирующих проектов в вашей локации и опишите каждый одним словом или фразой: что они обещают покупателю? Найдите незанятую нишу.

2. Проведите 5 коротких интервью с потенциальными покупателями (15-20 минут каждое). Главный вопрос: «Чего вам не хватает в существующих загородных посёлках в нашем районе?» Ответы — это ваши позиционирующие темы.

3. Сформулируйте позиционирование и протестируйте его в одном рекламном объявлении — небольшая кампания в Яндекс.Директ или ВКонтакте. Если CTR выше среднего — позиция работает. Если нет — ищите другую.

Чек-лист прикреплен к посту. Сохраняйте и используйте.

#инструменты #девелопмент

7 организационных принципов эффективного девелопмента

Принцип 1: Развивайте технологический ресурс (люди, процессы, структура) — это основа устойчивости. Деньги и связи приходят и уходят, технологии остаются.

Принцип 2: Производственные подразделения (девелопмент, стройка, продажи) и непроизводственные (финансы, юристы, бухгалтерия) требуют разного подхода. Первым — свободу в рамках KPI, вторым — жёсткие регламенты.

Принцип 3: Регулярная актуализация и плановые совещания — это система жизнеобеспечения проекта. Раз в месяц пересчитывайте экономику, раз в неделю сверяйте часы.

Принцип 4: Управление проектом должно идти из единого центра — управления девелопмента. Только тот, кто отвечает за прибыль, может балансировать интересы стройки и продаж.

Принцип 5: Перекрёстное участие руководителей проектов в совещаниях друг друга создаёт коллективный разум и тиражирует лучшие практики.

Принцип 6: Оценка проекта — это не разовая процедура, а постоянный процесс. На входе — выбор проекта, в процессе — контроль отклонений, на выходе — анализ для будущего.

Принцип 7: Формирование бюджета и его исполнение должны быть изолированы. Нельзя доверять лисе охранять курятник.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Распечатайте этот список и повесьте на видном месте. Проверяйте каждый свой управленческий вопрос: соответствует ли решение этим принципам?

2. Выберите один принцип, который у вас сейчас «хромает» сильнее всего, и составьте план его внедрения на ближайший месяц.

3. Через месяц вернитесь к списку и оцените прогресс. И выберите следующий принцип для улучшения.

#ошибкидевелопера #кейс #девелопмент #строительство

КРТ: где случаются реальные проблемы девелоперов. Аналитическая статья

Недавно смотрел свежее исследование CMWP по рынку КРТ — и поймал себя на мысли: это же ровно те разговоры, что у меня были с клиентами последние два года. Внимательно рассмотрите графики прикрепленные к посту. Это интересно

70% девелоперов уже реализуют проекты КРТ, ещё 30% только заходят. Рынок сформировался. Но вот что интересно — барьеры у всех одни и те же, просто в разной пропорции.

Первое место — инфраструктурная нагрузка, 23%. Соцобъекты, транспорт, парковки. Я видел проекты, где экономика ломалась именно на этом: участок хороший, спрос есть, а требования по социалке съедают всю маржу. И никто не считает это на старте — считают, когда уже поздно.

Второе — экономическая неопределённость и финмодель, в сумме 27%. Это не про «не умеем считать». Это про то, что параметры меняются быстрее, чем успеваешь защитить модель перед банком.

Третье — согласования и работа с органами власти, 24%. И вот здесь самое любопытное в исследовании: в регионах с этим сталкиваются в три раза чаще, чем в Москве — 24% против 8%. У меня был клиент из города-миллионника, который потратил на согласование градостроительной концепции больше времени, чем на весь остальной проект. В Москве процедура обкатана. За МКАДом — каждый раз заново.

Ещё цифра, которая многое объясняет: 45% участников назвали самым сложным этапом именно старт проекта — согласования с городом и ведомствами. Не стройку, не продажи. Старт.

А 67% запросов на поддержку от региональных девелоперов — это именно сопровождение согласований. У федеральных игроков в разы меньше: они чаще спрашивают про анализ площадок и финмодель, потому что вопрос власти для них уже решён на уровне переговорных механизмов.

Мой вывод: экономику КРТ большинство рынка всё ещё оценивает позитивно — почти все федеральные девелоперы, 60% региональных и 55% московских считают её интересной или потенциально выгодной. Барьер не в самой модели. Барьер — в том, что механизмы поддержки одинаковые для Москвы и для региона, хотя проблемы совершенно разные.

Если вы заходите в КРТ вне Москвы — закладывайте больше времени на согласования отдельной строкой в бюджете проекта, а не «как получится». Это упрямая статистика.

В вашем проекте где сейчас узкое место — инфраструктура, экономика или согласования? Пишите, обсудим и найдем решение.

IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.